Kan boligkjøper nekte å overta boligen?

Ingen angrerett på boligkjøp

Først er det viktig å presisere at boligkjøper ikke har en generell angrerett. Spørsmålet her knytter seg derfor til boligkjøp hvor det avdekkes feil og mangler før overtagelsen. Før du overtar boligen, har med vår sjekkliste for å sikre deg en god overtakelse.

I de fleste tilfeller overtar kjøper boligen, og oppdager feil og mangler først etter at overtagelsen er gjennomført. Kjøper kan i slike tilfelle rette krav til selger/boligselgerforsikring hvor det f.eks kan kreves prisavslag og erstatning.

Boligkjøpere oppdager i en del tilfeller feil og mangler før de skal overta boligen, ente før eller på selve overtagelsesdagen.

Mangelen kan være en skjult skade som har ligget latent i lang tid før salget. Skaden kan også oppstå i løpet av salgsprosessen. Og i enkelte tilfeller opplyser selger om en feil rett før kjøper skal overta boligen . Slike situasjoner kan uansett årsak oppleves frustrerende for boligkjøpere.

Spørsmålet er om boligkjøper må akseptere at boligselger leverer fra seg en bolig med mangler. Må kjøper overta boligen eller kan kjøper nekte å overta boligen? 

Plikt til å betale kjøpesummen

Utgangspunktet for alle avtaler både i dagliglivet og i jussens verden er selvfølgelig nok, at avtaler skal holdes. I sin enkleste og praktiske betydning så plikter kjøper å betale kjøpesummen, mens selger skal overlevere boligen og gi fra seg skjøtet.

I utgangspunktet -og for de fleste praktiske tilfeller- så må faktisk kjøper overta boligen. Dette gjelder selv om mangelen er liten eller stor. Kjøper er da henvist til å kreve prisavslag og erstatning for manglene. Men det kan finnes enkelte unntak fra dette utgangspunktet.

Når kan forbruker nekte å overta bolig?

Unntaket fra dette utgangspunktet om at kjøper må overta boligen vil være tilfeller hvor manglene er av mer alvorlig karakter og/eller omfang. Her vil man bevege seg mot en grense hvor det vil fremstå sterkt urimelig at kjøper skal overta boligen, f.eks at boligen ikke er beboelig. 

Hvis mangelen er av slikt omfang eller av en slik karakter at det -allerede før overtagelsen- fremstår klart at selger ikke vil klare å oppfylle, så kan kjøper velge å kreve heving av kjøpet umiddelbart. Boligkjøper trenger da ikke å overta boligen. Men likevel slik at selger kan utbedre og levere boligen til avtalt tid og stand, eller innen en rimelig tilleggsfrist så vil ikke kjøper ha hevingsrett.

Krav av heving på kjøp

I tilfeller hvor mangelen er såpass alvorlig at kjøper kunne krevd heving av kjøpet, så kan kjøper som et alternativ til heving av kjøpet, istedet nekte å overta boligen til forholdene er avklart eller reparert. Opprinnelig avtalt overtakelsestidspunkt kan da typisk bli utsatt til et senere tidspunkt. Her skal det bemerkes at kjøper av brukt bolig faktisk ikke kan kreve at selger skal reparere mangelen. Men ved å nekte å overta boligen -men fastholde kjøpet- så kan selger i enkelte tilfeller likevel indirekte bli tvunget til å sørge for en utbedring. Riset bak speilet for selger, dersom han ikke utbedrer, er at kjøper kan heve kjøpet.

I slike tilfeller -der selger ikke leverer boligen til avtalt tid- så bør kjøper gi selger en rimelig frist for å levere boligen iht. avtalt stand. Dersom fristen ikke overholdes, så kan det være grunnlag for å heve kjøpet.

Dersom de konkrete forholdene gjør det særlig byrdefullt eller tyngende for selger å levere, så kan slike særlige omstendigheter medføre at kjøper likevel ikke kan kreve at gjennomføringen av overtagelsen. Selger kan da istedet bli erstatningsansvarlig idet han da ikke kan levere sin del av avtalen. Selger blir dermed erstatningsansvarlig for kjøpers økonomiske tap.

Oppsummert så er utgangspunktet at kjøper i de aller fleste tilfeller er pliktig til å overta boligen, også med feil og mangler. At kjøpere må overta boligen i slike tilfeller kan fremstå urimelig, og ikke helt i samsvar med boligkjøpernes rettsfølelse. Men det er da særlig viktig at følelsen ikke får overstyre valgene, fordi man da kan gå fra vondt til verre. Ved feil valg kan kjøper gå fra å ha et krav mot selger, til selv å bli ansvarlig for selgers tap.

Boligkjøpers mulige ansvar for selgers tap

Hvis kjøper nekter å overta en bolig, og selger er uenig i at kjøper kan nekte å overta. Så kan selger -etter at han har gitt en rimelig frist- f.eks selge boligen på nytt (resalg). Hvis selger påføres et tap, så kan faktisk kjøper bli erstatningsansvarlig for tapet. Tapet kan bli svært høyt, idet kjøper kan bli ansvarlig for differansen mellom den salgssummen selger oppnådde i det første salget og den (oftest) lavere summen i resalget. I tillegg kommer meglerkostnader, renter, advokatkostnader osv.

Advokatråd kan være nyttig og lønnsomt

Her omtaler vi problemstillingene kun i svært korte ordelag. Det er mange problemstillinger og sider av disse utfordringene som kan oppstå som ikke er berørt her. Så oppfordringen må være at man oppsøker rettslig bistand så tidlig som mulig. I en del kjøp og salg så ordnes nok dette i pragmatikkens tegn. Men i andre tilfeller så oppstår det tvist. I slike situasjoner så kan det være helt avgjørende å snakke med jurist eller advokat i forkant, slik at kjøper rett og slett ikke tråkker feil og selv havner i et erstatningsansvar.

Har du spørsmål i tilknytning overtakelse av bolig eller ønsker en gratis saksvurdering, ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS