Denne artikkelen er støtteartikkelen knyttet til følgende tre hevingssaker som gjennomført i tidsperioden januar til og med mars 2024.

• Artikkel Brannskadet bolig ga boligeier rett på heving av kjøp
• Radon, avvik elektrisk anlegg, baderom gir rett til heving av kjøpet
• Generelle avvik knyttet til flere mangler og ulovligheter på boligen
• Støtteartikkel: Dine rettigheter som boligkjøper er styrket (du er her)

Endring i avhendingsloven styrker boligkjøper sitt grunnlag for å heve kjøpet

Endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022 gir boligkjøper et bedre grunnlag for å fremsette krav om heving av kjøpet, alternativ krav om prisavslag og erstatning på grunn av mangler. Formålet med lovendringen var å sikre kjøpere en tryggere bolighandel samt redusere risikoen for en etterfølgende reklamasjonssak etter kjøp.

For å oppnå dette anså lovgiver det som helt sentralt og nødvendig å skjerpe selgers ansvar sammenliknet med tidligere rettstilstand.

Forskrift til avhendingsloven får betydning for heving av kjøpet

I forbindelse med endringen i avhendingsloven 1. januar 2022, jf. § 3-10 ble det samtidig utarbeidet en forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel). Forskriften får sentral betydning for boligkjøpere når man skal vurdere om det foreligger mangler ved boligen.

Hevning av et boligkjøp gjøres på grunnlag av en helhetsvurderingen av alle de påviste mangler, feil, avvik, og forsinkelser. Derfor er det svært viktig at kjøpers egen takstmann og advokat har inngående kunnskap og erfaring om mangels vurderinger basert på forskriften tryggere bolighandel.

I medhold av avhendingsloven § 3-10 jfr. forskrift tryggere bolighandel § 1-5 vil kjøper kunne anføre at det det må sees bort ifra negative opplysninger som er gitt om eiendommen i tilstandsrapporten dersom kravene i forskriften ikke er oppfylt.

Dette må sees i lys av formålet med endringene av avhendingsloven som har til hensikt å gjøre bolighandel tryggere, og dermed gi kjøper tilstandsrapporter av høy kvalitet som betryggende informasjons grunnlag før kjøpet.

Vilkår for heving av kjøp

Kjøper kan heve avtalen dersom mangelen utgjør et «vesentlig avtalebrudd» jf. avhendingsloven § 4-13, 1. ledd. Det er flere forhold ved boligen som må vurderes. Og det må foretas en konkret vurdering av de enkelte mangler. Manglene må også sees i sammenheng med hverandre. Hvor lang tid som er gått siden overtagelsen får betydning (tidsmoment). Om det er mulig å utbedre mangler er en sentral problemstilling. Størrelsen på utbedringskostnader er sentralt. De konkrete ulemper kjøper blir påført skal det også legges vekt på i tillegg til skyld på selgersiden.

Det foreligger omfattende rettspraksis fra domstolene som er viktig å kjenne til ved vurdering av heving kjøp. Det må søkes i kildene etter grunnlag som tilsier at kjøper har en rimelig grunn for å si seg løst fra kjøpekontrakten.

Advokatene i Oslo Advokatkontor AS har 20 års erfaring med denne type problemstillinger og et godt faglig grunnlag for å vurdere om heving av kjøpet er aktuelt.

Hevingsoppgjøret

Det er flere kostnader som er viktig å ta med i oppgjøret. Det gjelder blant annet kostnader til egen advokat, utgifter til takstmann, fagkyndige rapporter, utgifter på boligen i eierperioden og erstatningsbolig dersom man ikke kan bo i boligen.

Det kan også være relevante med krav om erstatning som følge var verdistigning på boligen i eierperioden. I tillegg må både avsavnsrenter og forsinkelsesrenter avklares.

Omvendt oppgjørsoppdrag

Ved heving av et boligkjøpet er det nødvendig å foreta et økonomisk oppgjør mellom kjøper og selger. Dette blir et omvendt oppgjørsoppdrag ved at kjøpesummen skal tilbakebetales til kjøper mot at boligen tilbakeføres til selger og boligselgerforsikringsselskapet.

Det er vanlig boligselgerforsikringsselskapet blir eier av boligen i en periode frem til et videresalg er gjennomført. Selgersiden ønsker alltid å unngå å betale dokumentavgift i denne perioden. Det oppnås dersom et skjøte ikke blir tinglyst. Dette reguleres gjerne i en forliksavtale om bruk av et «blancoskjøte» som ikke blir tinglyst før neste salg. Det brukes også en generalfullmakt som gjør boligselgerforsikringen til «eier» av boligen. I tillegg trenger man å tinglyse pantedokument med sperre og urådighet på
eiendommen.

Det er viktig at forliksavtalens innhold og rekkefølgen i det juridiske og økonomiske oppgjøret blir ivaretatt på vegne av boligkjøper. Boligselger er som regel representert ved profesjonell aktør via sitt forsikringsselskap. Det kan fort bli ubalanse i en forliksavtale om heving av huskjøpet dersom kjøpers advokat ikke er spesialisert på eiendomsoppgjør.

Angrer du på boligkjøpet?

Har du oppdaget feil og mangler etter overtakelse? Vurderer du om heve kjøpet? Kontakt Oslo Advokatkontor AS hvis du ønsker en gratis gjennomgang og vurdering av din sak. 

Ved konkrete spørsmål om en sak eller en gratis saksvurdering, ta kontakt med advokat / partner Geir Nærø på mobil 46 444 666 eller e-post geir@oslo-advokatkontor.no.