Meny
mail E-post

Skjulte feil og mangler på bolig

Et boligkjøp kan fort bli et mareritt. Dersom det er feil og mangler ved kjøpt bolig, kan kjøper rette krav om prisavslag og erstatning direkte mot selger etter avhendingsloven fra 2022. Her finner du en oversikt over hvilke forhold som gjelder som mangler på bolig og hvordan du kan få hjelp om du har kjøpt bolig med feil og mangler. 

Har du kjøpt bolig med feil og mangler?

Rette krav om prisavslag og erstatning gjelder alle typer mangler ved boligen/eiendommen. Som eksempel kan man reklamere på mangler som lekkasje fra våtrom, fukt i kjeller, utett tak, ulovlig oppført elektrisk anlegg, ulovlig innredet kjeller eller loft, feil opplyst areal, taklekkasjer, setningsskader eller skadedyr.

Les for eksempel om boligkjøper som fikk 560 000 kroner i avslag på bolig grunnet defekt tak. Les også om dommen på 9 millioner erstatning for å ha brukt ikke-preaksepterte bæreelementer i nybygg.

Hvilke krav som kan gjøres gjeldende avhenger av avtalen mellom partene i den konkrete saken. Det må avgjøres om det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, eller vurdere om alle avvik som ikke kan forventbare utgjør et vesentlig avvik. Dette vil også avgjøre om du har rett til å heve kjøp. 

Lover ved bolighandel  

Kjøp og salg av ferdige boliger reguleres av lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingsloven). Loven regulerer forholdet mellom kjøper og selger av ferdigstilt bolig når avtalen inngås. Er boligen ikke ferdigstilt når avtalen inngås, er det bustadoppføringslova som forholdet mellom utbygger og kjøper.

Avhendingsloven er vedtatt endret slik at boligkjøpere får langt større rettigheter en dagens avhendingslov. Den nye avhendingsloven trår i kraft 1. Januar 2022. 

Feil og mangler ved nybygg

Dersom man oppdager feil og mangler etter kjøp av ny bolig kan man reklamere til selger eller utbygger. 

Reglene som er sentrale her er Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m (bustadoppføringslova). Loven gjelder avtaler mellom en entreprenør (utbygger – selger) og en forbruker (kjøper)​ om oppføring av ny bolig. I bustadoppføringslova er det både nye bestemmelser og en del bestemmelser som inneholder de vanlige rettsreglene for avtale om entreprisearbeid.

Lovens bestemmelser er stort sett tvingende, såkalt preseptoriske lovbestemmelser. Loven skal hindre at forbrukeren får dårlige avtaler og gir derfor bestemmelser om hva det er tillatt å avtale.

Det skal ikke være mulig å avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukerne enn det som følger av lovens bestemmelser.

Hvis forbrukeren inngår avtale som er i strid med loven, vil ikke de lovstridige avtalevilkårene være bindende. Typisk mangel er at den nye leiligheten eller huset ikke er i samsvar med avtalen eller offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

Det kan også være en mangel dersom selger eller entreprenøren har gitt feil opplysninger, eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning for deg som kjøper. Det er viktig å engasjerer en dyktig takstmann med erfaring for å dokumentere alle feil og mangler ved boligen.

Oppdateringer i avhendingsloven 2022

I dag er det flere mangler som følge av at det stadig stilles nye og mer detaljerte krav til boliger.I tillegg vil forsinkelse med overtagelsen kunne medføre krav om dagmulkt.

Hvis man oppdager at den nye leiligheten eller huset har alvorlige mangler, som for eksempel konstruksjonsfeil, kan man nekte å overta. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Derfor er viktig å sjekke så mye som mulig før overtakelsen av ny bolig, for å oppdage feil og mangler.

Her kan du se vår sjekkliste for overtakelse av bolig. 

Husk å reklamere innen rimelig tid til til selger 

Etter at du har kjøpt bolig og har oppdaget feil og mangler, er det viktig at man reklamerer innen rimelig tid overfor selger. For å være på den sikre siden bør man senest innen 2-3 måneder sende en reklamasjon til selger og informere om de feil og mangler man har oppdaget. I tillegg bør man opplyse at man krever prisavslag og erstatning etter reglene i avhendingsloven.

Denne reklamasjonen trenger ikke å være spesielt utfyllende, men det holder at man beskriver for eksempel at man har oppdaget fukt i kjeller og at man krever reparasjonskostnadene i prisavslag. I tillegg må det opplyses at man krever erstatning for et eventuelt økonomisk tap.

vindu fra innsiden av en hytte

Typiske feil og mangler på bolig  

Når det kommer til feil og mangler på bolig, finnes det regler på hva som regnes som en rettslig mangel. Her vil vi gå gjennom de ulike feil og manglene du kan finne på en bolig. 

Ekte hussopp  

Ekte hussopp kan gjøre stor skade på bygningen

Av råtesopper som angriper boligen er ekte hussopp den verste og den som kan gjøre størst skade på bygningen. I løpet av relativt kort tid kan den gjøre omfattende ødeleggelser på treverk. Den kan frakte med seg vann fra fuktige steder til tørre områder og kan dermed opprettholde gode vekstvilkår.

Ekte hussopp krever både tre og kalk for å overleve og finnes derfor i forbindelse med mur, jord eller lignende, svært sjelden i rene trekonstruksjoner.

Skade lar seg reparere med utbedring av årsak, utskifting av skadet treverk og påføring av soppdrepende middel. Dette medfører ofte store kostnader.

Fukt og muggsopp 

Tre av ti boliger har fuktskader, det viser en undersøkelse Folkehelseinstituttet har gjort på oppdrag av Helsedirektoratet. Fukt og muggsoppskader er ansett som den viktigste negative helsefaktoren i innemiljøet.

Fukt og muggsopp i bygninger medfører ofte utvikling av helseplager (eksempelvis luftveisplager). I tillegg kommer det kostnader til utbedringer og fuktsikring.

Dagens kunnskap viser at fukt i bygninger påvirker helsen til beboerne negativt.

Regler om at bygninger må sikres mot fukt har eksistert siden forskrift 6. oktober 1928 og i dag gir Byggteknisk forskrift TEK-17 oversikt over reglene. I TEK 17 § 13-9 står det følgende:

Ҥ 13-9. Generelle krav om fukt

Grunnvann, overvann, nedbør, bruksvann og luftfuktighet skal ikke trenge inn og gi fuktskader, soppdannelse eller andre hygieniske problemer.”

Årsak til fuktigheten som har ført til muggsoppvekst må kartlegges og utbedres. Uten at fuktigheten reduseres eller fjernes vil en ikke oppnå tilfredsstillende varig resultat av den utførte sanering.

Vi, som er spesialiserte eiendomsadvokater i Oslo Advokatkontor AS, ser at fukt i en eller annen variant som oftest påberopes som mangelsgrunn av boligkjøper.

Det er i dag like viktig å dokumentere de helsemessige effektene av fukt- og muggsopp for inneklimaet i boligen i mangelssakene, som fukten og muggsoppen i seg selv.

Sammenhengen mellom fukt i bygninger og helseskader er et område det forskes mye på både nasjonalt og internasjonalt, og kunnskapen utvikler seg stadig. Vi samarbeider med de beste fagkyndige ekspertene innen fukt og muggsopp og vurderer alltid våre manglessaker i samråd med dem.

Drenering  

Fuktige kjellere er et stort problem. Kostnader til ny drenering rundt grunnmur og kjellervegger kan fort bli veldig dyrt for boligkjøper.

Drenering er rørledning som er laget for vannfjerning. Dette gjøres med grunnmurspapp og dreneringsrør under bakker for å føre uønsket vann bort fra grunnmuren. 

Den mest normale årsaken til fukt i kjelleren, er at drensrørene har blitt gamle og kollapset. Tidligere ble det brukt mur-rør og disse tæres opp i løpet årene som går. 

Hvert år gjør vann skader for over én milliarder kroner i Norge. For å forebygge og unngå dette, er det viktig at dreneringsjobben er gjort riktig.

Sviktende eller feil drenering kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Advokatene hos Oslo Advokatkontor AS har lang erfaring og kan vurdere saken din.

Radon 

Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass, som dannes kontinuerlig i jordskorpa. Utendørs vil radonkonsentrasjonen normalt være lav. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø.

Gjennom tre internasjonale fellesstudier har det blitt påvist en lineær sammenheng mellom lungekreftrisiko og radoneksponering.

I dag er reglene gitt i Byggteknisk forskrift TEK-17, § 13-5:

§ 13-5. Radon

(1) I bygning med rom for varig opphold skal årsmiddelverdi for radonkonsentrasjon ikke overstige 200 Bq/m3 

Radongass kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven.

I dag er det økt oppmerksomheten omkring helseskadene ved radonstråling og det anbefales å undersøke dette nøye.

Arealavvik

Dersom boligkjøper blir oppmerksom på at den nye boligen oppleves som mindre enn man trodde, er arealavvik en av de manglene som lettest kan konstateres.

Begrepet arealsvikt eller arealavvik brukes når en boligen har mindre areal enn det selger opplyste om.

Uriktig opplysning om boligareal har stor betydning for boligens verdi. Det kan medføre at kjøpesummen blir mye høyere enn om markedsført areal hadde vært riktig.  

Etter de nye reglene om arealavvik i avhendingsloven fra 2022, er ethvert avvik en rettslig mangel så fremt avviket er større enn to prosent og er på minimum en kvadrat.

Relevante dommer viser til at moderne målemetoder har ført til at det er mindre grunn til å akseptere arealavvik på grunn av feil ved målingen. Derfor skal det avvik fra opplyst areal anses som en rettslig mangel, gjennom den nye boligloven.

Elektrisk anlegg 

Elektriske anlegg har ofte skjulte og farlige feil og mangler

Ved kjøp av fast eiendom blir boligens elektriske anlegg normalt ikke vurdert av takstmann fordi dette krever en spesialkompetanse. Eiendomsmeglere har heller ikke den kunnskapene som skal til.

Kjøpere risikerer dermed at boligen har skjulte og farlige feil i det elektriske anlegget.

Typisk problem er at selger ikke har opplyst at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av selger selv eller ved bruk av ufaglærte. At en bygning er ny er ingen garanti mot elektriske feil. El-takstmenn finner jevnlig mangler også i nyoppførte bygg.

Dersom man mistenker at noe er galt med det elektriske anlegget i boligen er det viktig å få en elektriker til å undersøke og kontrollere hele det elektriske anlegget.

Vi i Oslo Advokatkontor AS samarbeider med dyktige El-takstmenn som kan vurdere feil og mangler ved det elektriske anlegget sammen med oss.

Skadedyr

Skadedyr kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven og gi grunnlag for et krav om prisavslag eller heving av kjøpet

Skjeggkre  

Skjeggkre har flere likhetstrekk med sølvkre, men er noe større (opptil 18 mm uten haletråder og antenner), mer «skjeggete» og har lengre haletråder.

De trives best i miljø med høy fuktighet, men til forskjell fra sølvkre klarer skjeggkre seg også bra i tørre miljøer og kan derfor trives i hele huset.

Skjeggkre er å regne som et skadedyr fordi de gjerne oppleves som sjenerende og ubehagelige, spesielt i store mengder.

I følge Skadedyreksperter er det spesielt i leiligheter, med mange tilstøtende enheter og hvor det ikke gjøres bygningsovergripende tiltak med gift åte, man ikke blir kvitt skjeggkre problemene.

Brune pelsbiller  

Brun pelsbille (Attagenus smirnovi) kalles av mange «Majorstua-billen» da den i mange år kun fantes på Majorstuen i Oslo og tilstøtende områder. Denne støv- og skinnspiseren er ytterst vanlig i Oslo og på spredning til tettbygde strøk over resten av landet.

Bekjempelse

«Noen tyr til bruk av insektmidler for å utrydde billene, men de finner ofte at dette ikke løser problemet»

FHI

De samme metoder som nevnt under forebygging brukes til bekjempelse. Noen tyr til bruk av insektmidler for å utrydde billene, men de finner ofte at dette ikke løser problemet. Bruk av insektmidler i boliger bør minimaliseres, og billene kan lett finne steder som ikke er behandlet, for eksempel bak bokhyller og skap. Godt renhold er den beste bekjempelse.

Oslo Advokatkontor AS førte sak for boligkjøper som fikk prisavslag:

Støvsuging er bedre en vask, særlig om vinteren da leiligheter i Norge har ekstra lav luftfuktighet. Vasking vil gi larvene tiltrengt vann. Man må huske på at støvsugerposen i seg selv kan bli et godt oppholdssted for larvene, så den må tømmes eller fryses hyppig.

Rotter

Rotter er skadedyr som beveger seg mellom rene og urene områder og kan overføre smitte og bakterier.

Oslo Advokatkontor AS førte sak for boligkjøper som fikk hevet kjøpet:

Mus  

Mus formerer seg raskt, yngler hele året og kan få opptil 8 kull på ett år. Hvis du ikke behandler et angrep raskt, kan tilstanden fort bli verre.

Husmus som skadedyr  

Husmus regnes som et av de viktigste skadedyrene i verden. De påfører en direkte økonomisk tap, spesielt i bygninger med næringsmidler lagres og produseres. Mus spiser nesten alt og vil derfor prøvesmake eller bite på alt de får fatt i. Dette fører til økonomisk tap av det musene får tak i. I tillegg forurenser forurenser musen området rundt med urin og ekskrementer. Dette kan direkte ødelegge produkter og varer. 

Mus har også potensiale til å spre sykdom. Mange mennesker er redde for mus. Dette er som oftest en ubegrunnet frykt, men man skal likevel ikke overse betydningen av den. 

Når det kommer til boliger gjør husmus skade ved å gnage og bygge bol. Dette kan føre til ødeleggelser av gulv, vegger, dører, tak og isolasjon. Husmus gjør også skade innvending som skade på møbler, klær, innredning og andre gjenstander inne i huset. I de mest alvorlige tilfellene vil det være snakk om mus som gnager på strømledninger. Dette kan øke risikoen for kortslutning og brann. I tillegg kan dyr inne i vegger og gulv skape luktproblemer. 

Hvordan oppdage mus i bolig?  

Tegn på angrep er funn av muselort, lukt og gnageskader.

For å være sikker på at bekjempelsen med musefeller blir varig, er det viktig å tette alle åpninger. 

Stokkmaur

Stokkmaur er en av de få insektene i Norge som kan gjøre skade på bygninger. Mauren påfører skade ved at den gnager ut tre eller isolasjonsmateriale for å lage reir. 

Det kan være utfordrende å bekjempe stokkmaur. I flere tilfeller krever bekjempelse en god forståelse for maurene og maursamfunnets struktur. Her må alle reir i huset bli lokalisert, noe som kan bli en tidkrevende oppgave. Alle reir i huset må nemlig bekjempes samtidig. Om dette gjøres en etter en, kan mauren bli forstyrret og forflytte seg, noe som gjør bekjempelsen vanskeligere. I de fleste tilfeller bør dette overlates til godkjente og erfarne skadedyrbekjempere.

Vi i Oslo Advokatkontor AS samarbeider med dyktige skadedyrfirmaer som vurdere sakene sammen med oss.

Advokathjelp ved feil og mangler

Advokatene i Oslo Advokatkontor AS er Norges fremste spesialister på boligtvister. De fleste saker Oslo Advokatkontor AS bistår i er boligtvister. Motparten er som oftest Protector Forsikring ASA og de forsikringsselskapene Claims Link AS representerer.

Advokatene i Oslo Advokatkontor AS er spesialister på denne type saker. Advokatkontoret er det kontoret som har størst og best kompetanse på saker etter avhendingsloven. Kontoret har ført rettz. 

Gratis saksvurdering

Dersom du er i tvil om de feil og mangler som er oppdaget gir grunnlag for et prisavslag (eller heving av kjøpet), foretar Oslo Advokatkontor AS gratis vurdering av din sak.

To advokater vil da gå igjennom salgsoppgaven, kjøpekontrakt, skaderapporter med mer. Deretter vil det bli gjennomført et møte på telefon eller på vårt kontor. Her vil advokatene opplyse hvilke rettigheter man har og anbefale videre saksgang.

Hver uke gjennomfører vi saksvurderinger hos boligkjøpere som har fått hjelp av boligkjøperforsikringer som Help Forsikring, Legal24 med flere.

Dersom du ønsker en gratis saksvurdering fra to advokater med dette som spesialfelt, kan du kontakte oss på følgende måter:

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.