En leilighet på tre etasjer, bygget i 2007 og solgt for 6,38 millioner kroner i 2019, medførte krav om prisavslag fra boligkjøper. Selv om boligen ble solgt «som den er» etter gamle regler i avhendingslova, fikk kjøper medhold i deler av sitt krav om prisavslag. 

Tilstandsrapporten gav dreneringen med mer «TG1» og opplyste at boligen er meget pen og normalt vedlikeholdt.

Oppdaget feil ved dårlig drenering, gulv og vinduer

Etter overtakelsen oppdaget kjøper en rekke mangler og reklamerte over følgende feil:

• Fuktproblemer i kjelleren, synlige som buler på tapet og maling
• Problemer med dårig drenering, med vann som renner mot bygningen
• Feil ved fuging og tetting rundt vinduer
• Elektriske avvik, inkludert løse kontakter og en brent/kortsluttet utekontakt

Verken selgers egenerklæring eller tilstandsrapporten opplyste noe om disse problemene.

Kjøperen fikk medhold i prisavslag ved dårlig drenering

Kjøperen valgte å selge boligen videre for 7,35 millioner kroner, men argumenterte for at verdien burde vært 8,1 millioner kroner uten de nevnte manglene. Eiendomsmegleren som håndterte salget understreket at manglene hadde vært et sentralt tema både før og under visningene, og antydet at høyere bud kunne vært oppnådd uten behovet for utbedringer. På grunnlag av dette krevde kjøperen et prisavslag på 810.000 kroner, som skulle dekke både verdireduksjonen ved videresalget.

Kjøpers takstmann estimerte reparasjonskostnadene til kr 603 000 inkl mva. Selskapets takstmann estimerte disse til kr 108 000 inkl mva.

De fant imidlertid ikke at verdireduksjonen ved videresalget var tilstrekkelig bevismessig sannsynliggjort. Nemnda konkluderte etter en skjønnsmessig vurdering at prisavslaget var 350.000 kroner, som også skulle inkludere utgifter til sakkyndig.

Finansklagenemndas avgjørelse

Finansklagenemnda konkluderte med at fuktproblematikken som var avdekket, samt at den alminnelige kjøper normalt må kunne forvente at en drenering holder i svært mange år, har nemnda kommet til at det samlet sett må sies å foreligge en mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum. 

Det understrekes at det i totalvurderingen ikke bare legges vekt på fuktproblematikken, men også de andre avvikene som fremgår av rapporten som kjøpers takstmann har konkludert med.

Konklusjon og de nye reglene i avhendingslova

I denne saken avslo selgerforsikringen kjøpers krav. Begrunnelsen var at reparasjonskostnadene var for små til å være vesentlige. Men selskapet la uriktig vekt på estimatet fra egen takstmann. 

Husk at ny avhendingslov med forskrift gir grunnlag for prisavslag i langte større omfang enn tidligere:

• Avhendingslova er nå endret, slik at det ikke lenger er lov til å selge “som den er”. Dette gjør at det ikke lengre er et krav om at summen av mangler må utgjøre et «vesentlig avvik” fra kjøpesummen.

• Dette medfører at boligkjøpere har krav på prisavslag i alle tilfeller hvor det foreligger et rettslig avvik fra avtalen eller det som er forventbart ut i fra alder, synlighet og god byggeskikk (tekniske forskriftskrav). 

• I tillegg stiller nye avhendingslov krav til at tilstandsrapporten har foretatt lovpålagte undersøkelser. Dersom dette ikke er utført, skal kjøper anses å ikke kjenne til eventuelle risikoopplysninger i tilstandsrapporten. 

Har du spørsmål om feil er å anse som rettslige mangler eller den nye endringene i avhendingsloven med forskrift, eller spørsmål til dårlig drenering, kan jeg kontaktes på e-post: glenn@oslo-advokatkontor.no