Meny
mail E-post

3 – Bygg og entreprise

Bygg- og entrepriseretten omhandler de reglene som gjelder mellom profesjonelle parter som har inngått en bygg- og entreprisekontrakt eller som samarbeider uten en skriftlig kontrakt.

Bygg- og entrepriseretten omhandler de reglene som gjelder mellom profesjonelle parter som har inngått en bygg- og entreprisekontrakt eller som samarbeider uten en skriftlig kontrakt.

Det er grunnleggende for partene å forstå innholdet i kontrakten de signerer på og avtalene de inngår for å unngå unødvendig krangel og ekstra kostnader eller tap.

Dersom partene jobber sammen på grunnlag av kun muntlige avtaler eller delvis skriftlig (via e-post / sms) og delvis muntlig avtale, er det viktig å forstå «bakgrunnsretten» som gjelder.

Uklarheter, misforståelser og manglende kunnskap er vanlige årsaker til at tvister oppstår.

Ved å skaffe seg kunnskap om de grunnleggende bygg- og entrepriserettslige reglene kan man sørge for å begrense at omfattende feil oppstår og større konflikter kan unngås.  

Avtalerett

Det alminnelige prinsippet om avtalefrihet innebærer at kontraktspartene står fritt til å inngå avtale med hvem de vil og med hvilket innhold de selv ønsker.

Begrepet «standardkontrakt» kjennetegnes av på forhånd ut-arbeidede alminnelige kontraktsvilkår som brukes i et stort antall avtaler.

Byggherre og entreprenør kan dermed avtale seg bort fra standerens regler eller de kan velge å benytte en kontrakt de selv har utviklet.

Det er viktig å tenke gjennom hvilken risiko man tar når det avtales mindre eller større avvik fra standardkontraktenes bestemmelser.

I kontraktsrettslig sammenheng legges det til grunn at NS-kontraktene er «fravikelige».

Avtalereglene bestemmer når parter blir bundet til en avtale og har regler som setter noen avtaler til side dersom de er «urimelige». Avtaleloven § 33 og § 36 er eksempler på slike regler.

Bakgrunnsretten

Dersom partene ikke har inngått en skriftlig avtale eller avtalen er uklar om hvilke regler som skal gjelde, vil bakgrunnsretten få betydning for partene.

Bakgrunnsretten er regler som har blitt utviklet i langvarig rettspraksis. Den beskriver og forklarer hvilke rettigheter og plikter partene har ovenfor hverandre i et kontraktsforhold.

Man finner ofte viktige momenter fra andre rettsområder hvor de samme kontraktsrettslige prinsipper brukes. Det kan være avhendingsloven, forbrukerkjøpsloven, håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova (forbrukerentreprise).

Dersom byggherren er en privatperson og entreprenøren er en profesjonell part som skal bygge bolig for privatpersonen, reguleres det rettslige forholdet mellom partene av bustadoppføringslova.

Dersom privatpersonen skal engasjere en håndverker for å utgjøre reparasjon, vedlikehold, installasjon eller ombygging o.l. reguleres rettsforholdet dem imellom av håndverkertjenesteloven.

Det er viktig å være klar over at dersom bustadoppføringslova eller håndverkstjenestelova gjelder, kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn lovens regler, som er «ufravikelige».

Utførelsesentrepriser og totalentrepriser

Entreprisekontraktene sorteres i ulike typer. Man skiller mellom rene «utførelseskontrakter» hvor entreprenøren skal utføre det byggherre eller oppdragsgiver har prosjektert, typisk NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416, og «totalentreprisekontrakter» hvor entreprenøren har ansvar for å prosjektere det arbeidet han skal utføre, typisk NS 8407 og NS 8417.

Norsk Standards kontrakter (NS-kontrakter) er ikke egnet dersom oppdragsgiver er forbruker og prosjektet er til forbrukerens personlige bruk. Er entreprisen ikke til personlig bruk gjelder de samme regler som mellom profesjonelle selv om oppdragsgiver er privatperson. Det gjør ingen forskjell om forbrukeren har engasjert en profesjonell prosjektleder eller ikke.

Borettslag og sameiere aldri vil være «forbrukere» i lovens forstand. De regnes alltid som «profesjonelle» og de ordinære NS-kontraktene kan benyttes. De er ikke beskyttet av lovverket på samme måte.

Streng aktsomhetsnorm

Som profesjonell prosjekterende og utøvede entreprenør blir man bedømt etter en streng aktsomhetsnorm. Brudd på denne normen vil kunne medføre erstatningsansvar.

Det forventes at prosjekterte løsninger ikke fører til skade. Hvis en skade oppstår som skyldes de prosjekterte løsningene, vil entreprenøren være uten ansvar bare hvis han likevel ikke har utvist uaktsomhet.

Prosjekteringsfeil foreligger når oppdraget ikke er utført i samsvar med kontrakten og dette skyldes at kravet til faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet ikke er overholdt.

Funksjonsfordelingen

Et grunnprinsipp i entrepriseretten er at risikofordelingen følger «funksjonsfordelingen»i kontrakten.

Det innebærer at partene bærer risikoen for egen ytelse. Dette er basert på betraktninger om hvem som er nærmest til å forutse eller forebygge risikobegivenheten eller dens virkning.

Dette avhenger igjen av hvordan entreprisen er organisert, altså hvilken entrepriseform som er valgt.

En byggherren burde i kontrakten regulere hvilken funksjon de ulike aktørene skal ha. Denne funksjonsfordelingen er viktig, ikke bare fordi den regulerer hvilke arbeidsoppgaver aktørene skal utføre, men også fordi den regulerer hvilket ansvar og risiko aktørene påtar seg.

Dersom en byggherren kun har engasjert en entreprenør (generalentreprise), vil det viktigste være å regulere hvem som har ansvaret for prosjekteringen.

Dersom byggherren har engasjert flere entreprenører som har ansvar for hver sine arbeidsoppgaver (delt entreprise), er det også viktig at grensen mellom de ulike entreprenørenes ansvarsområde blir trukket opp på en så klar måte som mulig.

Når en bestemt funksjon er tildelt en aktør, har vedkommende også «risikoen» for at arbeidet utføres fullgodt.

Tvister mellom hovedentreprenør og underentreprenør

Dersom en byggherren retter et krav mot hovedentreprenøren som skyldes underentreprenøren, skal entreprenøren kunne snu seg rundt og få hele kravet dekket av underentreprenøren. Retningslinjer for slike krav finnes i NS 8415.

Dersom partene ikke har inngått skriftlig avtale, vil bakgrunnsretten bli et sentralt moment for løsning i saken. Utførende entreprenør vil dermed slippe å bære risikoen og det økonomiske ansvaret for eventuelle feil underentreprenøren gjør.

Advokatbistand – både før og etter at tvist har oppstått

Dersom det oppstår tvist mellom partene som ikke lar seg løse gjennom alminnelig kommunikasjon og utenomrettslige forhandlinger, er det sannsynlig at partene må ta saken inn for de alminnelige domstolene for å få tvisten løst.

Ta kontakt med advokatene hos Oslo Advokatkontor AS for juridisk rådgivning både før tvist har oppstått eller dersom det allerede har oppstått en tvist.  

Gratis saksvurdering

Oslo Advokatkontor AS tilbyr gratis vurdering av din sak. 

To advokater vil da gå igjennom alle sakens dokumenter, kontrakter og avtaler, salgsoppgave, kjøpekontrakt, skaderapporter med mer.

Deretter vil det bli gjennomført et møte på telefon eller på vårt kontor. Her vil advokatene opplyse hvilke plikter og rettigheter man har og anbefale videre saksgang. 

Dersom du ønsker en gratis saksvurdering fra to advokater med dette som spesialfelt, kan du kontakte oss på følgende måter:

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.