Bygg- og entrepriseretten omhandler reglene for bygg og entreprise. Dette er mellom profesjonelle parter som har inngått en kontrakt, eller som samarbeider uten en skriftlig kontrakt.

Partene må ha god forståelse for innholdet i kontraktene de signerer, og avtale de gjør. Dette vil forhindre unødvendige krangler, ekstra kostnader og tap. Parter som jobber med muntlige avtaler eller delvis skriftlige/delvis munlige avtaler (sms/e-post), må forstå bakgrunnsretten.

Les videre for å lære om lovene og reglene som gjelder ved bygg og entreprise.

Hvorfor oppstår tvister ved bygg og entreprise?

Tvister kan oppstå gjennom uklarheter, misforståelser og manglende kunnskap. Man trenger kunnskap om de rettslige reglene som omfatter bygg og entreprise. Slik unngår man omfattende feil og større konflikter.

Avtalerett  

Det alminnelige prinsippet om avtalefrihet innebærer at kontraktspartene står fritt til å inngå avtale med hvem de vil og med hvilket innhold de selv ønsker.

Avtalereglene bestemmer når parter blir bundet til en avtale og har regler som setter noen avtaler til side dersom de er «urimelige». Avtaleloven § 33 og § 36 er eksempler på slike regler.

Begrepet «standardkontrakt» kjennetegnes av alminnelige kontraktsvilkår som er utarbeidet på forhånd og brukes i et stort antall avtaler. Byggherre og entreprenør kan dermed avtale seg bort fra standerdens regler, eller de kan velge å benytte en kontrakt de selv har utviklet.

Det er viktig å tenke gjennom hvilken risiko man tar når det avtales mindre eller større avvik fra standardkontraktenes bestemmelser. I kontraktsrettslig sammenheng legges det til grunn at NS-kontraktene er «fravikelige».

Bakgrunnsretten  

Bakgrunnsretten er regler som har blitt utviklet i langvarig rettspraksis. Den beskriver og forklarer hvilke rettigheter og plikter partene har ovenfor hverandre i et kontraktsforhold.

Dersom partene ikke har inngått en skriftlig avtale eller avtalen er uklar om hvilke regler som skal gjelde, er det bakgrunnsretten som gjelder

Man finner ofte viktige momenter fra andre rettsområder hvor de samme kontraktsrettslige prinsipper brukes. Det kan være avhendingsloven, forbrukerkjøpsloven, håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova (forbrukerentreprise).

Dersom byggherren er en privatperson og entreprenøren er en profesjonell part som skal bygge bolig for privatpersonen, reguleres det rettslige forholdet mellom partene av bustadoppføringslova.

Dersom privatpersonen skal engasjere en håndverker for å utgjøre reparasjon, vedlikehold, installasjon eller ombygging o.l. reguleres rettsforholdet dem imellom av håndverkertjenesteloven.

Det er viktig å være klar over at dersom bustadoppføringslova eller håndverkstjenestelova gjelder, kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn lovens regler, som er «ufravikelige».

Ulike typer entreprisekontrakter 

Vi kan dele entreprisekontrakter inn i flere ulike typer. Man skiller mellom rene «utførelseskontrakter» hvor entreprenøren skal utføre det byggherre eller oppdragsgiver har prosjektert, typisk NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416, og «totalentreprisekontrakter» hvor entreprenøren har ansvar for å prosjektere det arbeidet han skal utføre, typisk NS 8407 og NS 8417.

Norsk Standards kontrakter (NS-kontrakter) er ikke egnet dersom oppdragsgiver er forbruker og prosjektet er til forbrukerens personlige bruk. Er entreprisen ikke til personlig bruk gjelder de samme regler som mellom profesjonelle, selv om oppdragsgiver er privatperson. Det gjør ingen forskjell om forbrukeren har engasjert en profesjonell prosjektleder eller ikke.

Borettslag og sameiere vil aldri være «forbrukere» i lovens forstand. De regnes alltid som «profesjonelle» og de ordinære NS-kontraktene kan benyttes. De er ikke beskyttet av lovverket på samme måte.

Streng aktsomhetsnorm

Som profesjonell prosjekterende og utøvende entreprenør blir man bedømt etter en streng aktsomhetsnorm. Brudd på denne normen vil kunne medføre erstatningsansvar.

Det forventes at prosjekterte løsninger ikke fører til skade. Hvis en skade oppstår som skyldes de prosjekterte løsningene, vil entreprenøren kun være uten ansvar om han likevel ikke har utvist uaktsomhet. 

Prosjekteringsfeil foreligger når oppdraget ikke er utført i samsvar med kontrakten og dette skyldes at kravet til faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet ikke er overholdt.

Funksjonsfordelingen ved bygg og entreprise

Et grunnprinsipp i entrepriseretten er at risikofordelingen følger «funksjonsfordelingen» ni kontrakten. Det innebærer at partene bærer risikoen for egen ytelse. Dette er basert på betraktninger om hvem som er nærmest til å forutse eller forebygge risikobegivenheten eller dens virkning.

Dette avhenger igjen av hvordan entreprisen er organisert, altså hvilken entrepriseform som er valgt. En byggherren burde i kontrakten regulere hvilken funksjon de ulike aktørene skal ha. Denne funksjonsfordelingen er viktig, ikke bare fordi den regulerer hvilke arbeidsoppgaver aktørene skal utføre, men også fordi den regulerer hvilket ansvar og risiko aktørene påtar seg.

Dersom en byggherren kun har engasjert en entreprenør (generalentreprise), vil det viktigste være å regulere hvem som har ansvaret for prosjekteringen. Om byggherren har engasjert flere entreprenører som har ansvar for hver sine arbeidsoppgaver (delt entreprise), er det også viktig at grensen mellom de ulike entreprenørenes ansvarsområde blir trukket opp på en så klar måte som mulig.

Når en bestemt funksjon er tildelt en aktør, har vedkommende også «risikoen» for at arbeidet utføres fullgodt.

Tvister mellom hovedentreprenør og underentreprenør

Dersom en byggherren retter et krav mot hovedentreprenøren som skyldes underentreprenøren, skal entreprenøren kunne snu seg rundt og få hele kravet dekket av underentreprenøren. Retningslinjer for slike krav finnes i NS 8415.

Om partene ikke har inngått skriftlig avtale, vil bakgrunnsretten bli et sentralt moment for løsning i saken. Utførende entreprenør vil dermed slippe å bære risikoen og det økonomiske ansvaret for eventuelle feil underentreprenøren gjør.

Her kan du lese videre om entreprenergaranti.

Advokatbistand – både før og etter at tvist har oppstått

Dersom det oppstår tvist mellom partene som ikke lar seg løse gjennom alminnelig kommunikasjon og utenrettslige forhandlinger, er det sannsynlig at partene må ta saken inn for de alminnelige domstolene for å få tvisten løst.

Ta kontakt med advokatene hos Oslo Advokatkontor AS for juridisk rådgivning både før tvist har oppstått eller dersom det allerede har oppstått en tvist.  

Gratis saksvurdering  

Oslo Advokatkontor AS tilbyr gratis vurdering av din sak.

To advokater vil da gå igjennom alle sakens dokumenter, kontrakter og avtaler, salgsoppgave, kjøpekontrakt, skaderapporter med mer.

Deretter vil det bli gjennomført et møte på telefon eller på vårt kontor. Her vil advokatene opplyse hvilke plikter og rettigheter man har og anbefale videre saksgang.

Dersom du ønsker en gratis saksvurdering fra to advokater med dette som spesialfelt, kan du kontakte oss på følgende måter:

• Ved å fylle ut vårt kontaktskjema
• Send en e-post til post@oslo-advokatkontor.no
• Ring sentralbordet på 400 19 400