Avhendingsloven regulerer forhold mellom kjøper og selger ved salg eller kjøp av fast eiendom. Loven inneholder lover og regler som sier noe om rettighetene til de ulike partene under prosessen, inkludert hvordan man forholder seg til feil og mangler ved boligkjøp og boligsalg. Dette innlegget gir deg en enkel innledning og forklaring av avhendingsloven. 

Det er nylig gjort nye bestemmelser som skal endre på avhendingsloven fra 2022. Du kan lese mer om de nye endringene i avhendingsloven her. 

Kapittel 1. Allmenne virkeområder 

Kapittel 1 i avhendingsloven omhandler lovens virkningsområder og utdyper hvordan avtale om avhending av fast eiendom inngås.

Virkeområde til loven er i utgangspunktet ved alle avtaler om frivillig kjøp og salg av brukt bolig.  Loven omhandler altså avhending, det gjelder også ved bytte og gave, av fast eiendom. 

I avhendingsloven defineres fast eiendom som bygninger og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen. 

Fravik av loven er i utgangspunktet mulig etter avtale, men dersom kjøperen er en forbruker, kan loven ikke fravikes til ulempe for kjøperen. 

Loven gjelder som sagt ved kjøp og salg av brukt eiendom. Når det kommer til oppføring av nytt bosted, da er det bustadoppføringslova som gjelder for bygg og entreprise.

Kapittel 2. Forberedelser og gjennomføring 

Kapittel 2 av avhendingsloven inneholder bestemmelser om forberedelser og gjennomføring av avhendingen av eiendom. Her står det blant annet hva som må gjøres før overtakelse, som blant annet at eiendommen skal være ryddet og rengjort før ny eier overtar. 

I dette kapittelet står det også bestemmelser om tidspunkt for overføring. Loven sier også noe om hvem som har risikoen for eiendommen til enhver tid og når risikoen overføres fra selger til kjøper. Risikoen går fra selger til kjøper når kjøper har overtatt bruken av boligen. 

I dag er det kjøper som sitter med størst risiko gjennom prosessen av kjøp ved bolig, men nye endringer i avhendingsloven skal gjøre det tryggere for boligkjøper å gjennomføre kjøpet. Risikoen vil da heller legges over på selger i større grad. Disse endringene vil gjelde fra 1. januar 2022. 

Kapittel 3. Eiendommens tilstand og tilbehør

I kapittel 3 av avhendingsloven kan man lese om hvilke lover som gjelder når det kommer til eiendommens tilstand, og hva som defineres som mangler på eiendom. Vurdering av mangler på bolig må gjøres ved overtakelse. 

Eiendommen regnes som mangelfull om den ikke svarer til avtalen gjort mellom kjøper og selger med tanke på kvalitet og annet som følger med eiendommen. Det gjelder blant annet arealsvikt eller andre mangelfulle eller uriktige opplysninger. 

I loven står det også at det er mangel på bolig om den ikke passer til de formål eiendommen skal brukes til. Eventuelt at eiendommen ikke passer til bestemte formål som ble kjent ved kjøpsavtalen. 

I tillegg skal eiendommen være i samsvar med andre offentligrettslige krav. 

Kapittel 4. Kjøperens krav ved brudd på avtale fra selgers side   

Kapittel 4 inneholder bestemmelser for hvilke krav og rettigheter boligkjøper har om avtalen brytes fra selgerens side. 

Kjøper har rett til å heve avtalen, kreve oppfyllelse, erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen ved vesentlig avtalebrudd. Det kan være dersom selger ikke overleverer bruk av bolig til kjøper innen avtalt tid, av grunner utenfor kjøperens risiko. 

I dette kapittelet av avhendingsloven står det også om undersøkelsesplikten til kjøperen. Kjøperen er pliktig til å undersøke eiendom så snart som mulig etter overtakelse. Målet med dette er å oppdage eventuelle feil og mangler, noe som har betydning for utgangspunktet til reklamasjonsfristen. Kapittelet inneholder også bestemmelser om reklamasjonsplikt ved avtalebrudd. 

Kapittel 5. Selgerens krav ved brudd på avtale fra kjøperens side   

Kapittel 5 inneholder bestemmelser for hva som gjelder ved avtalebrudd fra kjøperens side og hvilke krav selgeren vil ha i denne situasjonen. 

Ved kontraktbrudd fra kjøperens side gjelder typisk ved at det ikke er betalt  tide, eller at betalingen utgjør feil beløp. I slike tilfeller har selger rett til å kreve oppfyllelse, heving, erstatning, tilbakeholde eiendom eller kreve renter. Dette er et unntak om mangel eller feil betaling kommer av grunner som kjøper ikke selv kan overvinne. 

Selger kan også heve kjøpsavtalen under følgende situasjoner: 

• Om kjøper ikke betaler innen rimelig tilleggsfrist
• Om kjøper ikke overtar bolig innen frist, i de tilfeller hvor selger har en særlig interesse av å bli kvitt boligen  

Kapittel 6. Felles bestemmelser om forventet avtalebrudd

I følge kapittel 6 kan både kjøper og selger velge å ikke oppfylle kjøpsavtalen og holde ytelsen sin tilbake dersom det gjennom avtale er inngått at den andre parten ikke vil oppfylle en vesentlig del av sin forpliktelse. I denne situasjonen må parten som ikke oppfyller sine forpliktelser straks varsle den andre parten, ellers kan den andre parten kreve erstatning. 

Kapittel 7. Felles bestemmelser om erstatning og renter  

Kappittel 7 består av en liste over hvite tap selger og kjøper kan kreve erstatning for. 

Indirekte tap regnes som: 

• Tap som følge av nedsatt eller bortfalt produksjon eller omsetning 
• Tap som følge av at eiendommen ikke kan benyttes i samsvar med betingelsene 
• Tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjepart faller bort 
• Tap som følge av skade på annet enn selve eiendommen, eller annet som har direkte sammenheng med hva eiendommen skal brukes til 

Videre inneholder kapittelet også regler for renter for kjøpesum som ikke betales i tide. 

Advokathjelp for avhendingsloven

Om du er interessert i å lære mer om avhendingsloven kan du lese flere av våre artikler her. 

Om det oppstår tvister i forhold til avhendingsloven eller annet relatert til fast eiendom, kan våre advokater hjelpe med sin ekspertise.