Ulovlig hybel medførte at Høyesterett utmålte erstatning med kr 650 000 for ulovlige hybler på loftet. Boligkjøper ble igjen utsatt for en uredelig boligselger som uriktig opplyste at det fulgte med to hybler på loftet som gav store leieinntekter. Selger tegner boligselgerforsikring av Protector Forsikring ASA.

Partene var enige om at selger hadde gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8, når leiligheten hadde blitt markedsført å ha to hybler på loftet som gav leieinntekter. Det var videre enighet om at det ville koste kr 1,6 mill å bygge de om for å få de godkjent av kommunen og det var videre enighet om at verdifallet var kr 650 000 som følge av ulovlige hybler. Kjøpesummen var kr 3,15 mill.

Dommen har betydning for erstatningsberegningen ved selgers ansvar for mangler ved fast eiendom etter reglene om kontrollansvar.

Tingrettens gav erstatning for reparasjonskostnadene

I tingretten fikk boligkjøperne tilkjent erstatning for reparasjonskostnadene med ca 1,6 mill etter avhendingsloven § 4-14 jf § 7-1.

Lagmannsretten erstattet verdifallet som følge av ulovlig hybel

I lagmannsretten fikk boligkjøperne tilkjent erstatning tilsvarende verdifallet med kr 650 000.

Høyesterett sin vurdering (dissens 3-2)

Høyesterett flertall på tre dommere konkluderte med at kjøperne av en leilighet kunne kreve erstatning beregnet ut fra mangelens prisdempende virkning, ikke kostnadene til utbedring.

Høyesterett kom til at erstatningen skulle beregnes tilsvarende verdifallet med kr 650 000 og ikke tilsvarende nødvendige utbedringskostnader med 1,6 mill. Det ble vist til blant annet at Høyesterett i andre saker har kommet til at verdifallet skal legges til grunn ved utmåling av prisavslaget etter avhendingsloven § 4-12, selv om verdifallet blir høyere eller lavere enn reparasjonskostnadene. Det ble også vektlagt at boligkjøper ville få en berikelse om man fikk erstatning tilsvarende utbedringskostnadene (1,6 mill) og valgte å selge videre uten utbedring. Da ville boligkjøperne få en berikelse.

Annenvoterende mente at erstatningsreglene i avhendingsloven står på egne ben og boligkjøper skulle ha erstatning tilsvarende utbedringskostnadene med 1.6 mill. Han mente at det ikke var ført noe bevis for at boligkjøper ikke hadde til hensikt å reparert hyblene og få disse godkjent. Med grunnlag i erstatningsreglene kom han til at at boligkjøpere hadde krav på erstatning for sitt økonomiske tap for å få utbedret hyblene å få disse godkjent av kommunen.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.