De aller fleste (brukte) boliger selges i dag med en såkalt «som den er» klausul. Det vil si at kjøperen i utgangspunktet har risikoen for skjulte feil og mangler. Men selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Når kan allikevel kjøperen kalle boligen for «mangelfull»?

Dersom selger har brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7 vil det allikevel foreligge en mangel ved eiendommen. Likeså dersom selger har gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Etter § 3-7 er eiendommen mangelfull dersom kjøper ikke har fått opplysninger om «omstendigheter» ved eiendommen som selger har visst om – eller «måtte kjenne til». Videre må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og det må være snakk om opplysninger som antas å ha innvirket på avtalen. Rent bagatellmessige forhold rammes altså ikke av bestemmelsen om selgers opplysningsplikt.

Selv om det i og for seg ikke er noe i veien med selve eiendommen, vil bestemmelsen kunne ramme tilbakeholdte opplysninger om bruksmåte, vedlikehold, offentlige reguleringsplaner for området m.m.

Opplysningsplikten kan slå ulikt ut, alt ettersom hvilke forhold det er tale om. Jo mer sentrale forholdene er, jo strengere er opplysningsplikten. Borgarting lagmannsrett slo i 2012 fast at opplysninger om vannlekkasje alltid vil være noe det er viktig for kjøper å få kunnskap om.

Hva burde selger kjenne til av mangler?

Spørsmålet om hva selgeren burde kjenne til kan reise vanskelige spørsmål. I 2007 vurderte Høyesterett at det i den aktuelle saken var tilstrekkelig at det ble opplyst om to tidligere lekkasjer, og utbedringen av disse. Dette selv om utviklingen i ettertid tydet på at det forelå et «generelt problem med terrassen over».

I dom 2012 uttalte Agder lagmannsrett at uttrykket «måtte kjenne til» i loven  innebærer at det må foreligge grov uaktsomhet hos selger, når han tilbakeholder slike opplysninger.

Hva hvis det foreligger forhold ved boligen som megler eller takstmann burde ha oppdaget og opplyst om? Blir selger da ansvarlig? Etter forarbeidene til loven står det at manglende eller uriktige opplysninger fra disse også skal ramme selger. Det vil si at selger blir identifisert med sine medhjelpere ved salget. Så dersom megler eller selgers takstmann burde ha oppdaget feil og mangler ved salget, blir selger ansvarlig for dette. Dette følger av den strenge opplysningsplikten til selger av brukt bolig.

Selgers opplysningsplikt kjøper har undersøkelsesplikt 

Kjøper har imidlertid en undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Forhold selgeren med god grunn må anta at kjøper allerede er kjent med, plikter han derfor ikke å opplyse om. Men det er viktig å huske at selgers opplysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt. Det betyr at dersom det er forhold ved boligen som kjøper ville oppdaget ved å undersøke boligen bedre, blir selger allikevel ansvarlig dersom han har brutt opplysningsplikten sin.