Meny
mail E-post

5 – Typiske feil og mangler ved bolig

Her er en oversikt over hvilke faktiske forhold ved en bolig som påberopes som mangler av boligkjøper:

Ekte hussopp

Ekte hussopp kan gjøre stor skade på bygningen

Av råtesopper som angriper boligen er ekte hussopp den verste og den som kan gjøre størst skade på bygningen.

I løpet av relativt kort tid kan den gjøre omfattende ødeleggelser på treverk. Den kan frakte med seg vann fra fuktige steder til tørre områder og kan dermed opprettholde gode vekstvilkår.

Ekte hussopp krever både tre og kalk for å overleve og finnes derfor i forbindelse med mur, jord eller lignende, svært sjelden i rene trekonstruksjoner.

Skade lar seg reparere med utbedring av årsak, utskifting av skadet treverk og påføring av soppdrepende middel. Dette medfører ofte store kostnader.

Kilde: Norsk Hussopp Forsikring

https://hussoppen.no/skadevoldere/rate/ekte-hussopp/

Fukt og muggsopp

Tre av ti boliger har fuktskader viser en undersøkelse Folkehelseinstituttet har gjort på oppdrag av Helsedirektoratet. Fukt og muggsoppskader er ansett som den viktigste negative helsefaktoren i innemiljøet.

Fukt og muggsopp i bygningermedfører ofte utvikling av helseplager (eksempelvis luftveisplager). I tillegg kommer det kostnader til utbedringer og fuktsikring.

Dagens kunnskap viser at fukt i bygninger påvirker helsen til beboerne negativt.

Regler om at bygninger må sikres mot fukt har eksistert siden forskrift 6. oktober 1928 og i dag gir Byggteknisk forskrift TEK-17 oversikt over reglene. I TEK 17 § 13-9 står det følgende:

§ 13-9. Generelle krav om fukt

Grunnvann, overvann, nedbør, bruksvann og luftfuktighet skal ikke trenge inn og gi fuktskader, soppdannelse eller andre hygieniske problemer.

Årsak til fuktigheten som har ført til muggsoppvekst må kartlegges og utbedres. Uten at fuktigheten reduseres eller fjernes vil en ikke oppnå tilfredsstillende varig resultat av den utførte sanering.

Vi, som er spesialiserte eiendomsadvokater i Oslo Advokatkontor AS, ser at fukt i en eller annen variant som oftest påberopes som mangelsgrunn av boligkjøper.

Det er i dag like viktig å dokumentere de helsemessige effektene av fukt- og muggsopp for inneklimaet i boligen i mangelssakene, som fukten og muggsoppen i seg selv.

Sammenhengen mellom fukt i bygninger og helseskader er et område det forskes mye på både nasjonalt og internasjonalt, og kunnskapen utvikler seg stadig.

Vi samarbeider med de beste fagkyndige ekspertene innen fukt og muggsopp og vurderer alltid våre manglessaker i samråd med dem.

Drenering

Fuktige kjellere er et stort problem. Kostnader til ny drenering rundt grunnmur og kjellervegger kan fort bli veldig dyrt for boligkjøper.

Den mest sannsynlige årsaken til at du opplever fukt i kjelleren, er at drensrørene har blitt gamle og kollapset (tidligere ble det brukt mur-rør og disse tæres opp i løpet årene som går).

Drenering er et uttrykk på vannfjerning. Boliger og bygg blir drenert med grunnmurspapp og dreneringsrør under bakken. Dette for å lede overvann, regnvann og annen uønsket væske bort fra grunnmuren, for å bevare kjellere og byggene tørre.

https://no.wikipedia.org/wiki/Drenering

Hvert år gjør vann skader for over én milliarder kroner i Norge. For å forebygge og unngå dette, er det viktig at dreneringsjobben er gjort riktig.

Sviktende eller feil drenering kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Advokatene hos Oslo Advokatkontor AS har lang erfaring og kan vurdere saken din.

Radon

Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass, som dannes kontinuerlig i jordskorpa. Utendørs vil radonkonsentrasjonen normalt være lav, og helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø.

Man har lenge hatt kunnskap om at radon kan gi helseskader, men først på 1980- tallet begynte man å få tilgang til måledata om radon i boliger.

Gjennom tre internasjonale fellesstudier har det blitt påvist en lineær sammenheng mellom lungekreftrisiko og radoneksponering.

I dag er reglene gitt i Byggteknisk forskrift TEK-17, § 13-5:

§ 13-5. Radon

(1) I bygning med rom for varig opphold skal årsmiddelverdi for radonkonsentrasjon ikke overstige 200 Bq/m3 

Radongass kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven.

I dag er det økt oppmerksomheten omkring helseskadene ved radonstråling og det anbefales å undersøke dette nøye.

Kilder:

PELIAS Norsk Skadedyrkontroll

https://pelias.no/radon/

Direktoratet for byggkvalitet

https://dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/13/iii/13-5/

Arealavvik

Dersom boligkjøper blir oppmerksom på at den nye boligen oppleves som mindre enn man trodde er arealavvik er en av de manglene som lettest kan konstateres.

Begrepet arealsvikt eller arealavvik brukes når en boligen har mindre areal enn det selger opplyste om.

Uriktig opplysning om boligareal har stor betydning for boligens verdi. Det kan medføre at kjøpesummen blir mye høyere enn om markedsført areal hadde vært riktig.  

For innendørs arealavvik skal det relativt mindre til før det kan være tale om mangler enn ved arealavvik for tomt.

Det er heller ikke ethvert avvik som kan anses som mangel; det må en del til. Dette prinsippet er fulgt og utviklet i rettspraksis.

Relevante dommer viser til at moderne målemetoder har ført til at det er mindre grunn til å akseptere arealavvik på grunn av feil ved målingen.

Elektrisk anlegg

Elektriske anlegg har ofte skjulte og farlige feil og mangler

Ved kjøp av fast eiendom blir boligens elektriske anlegg normalt ikke vurdert av takstmann  fordi dette krever en spesial kompetanse. Eiendomsmeglere har heller ikke den kunnskapene som skal til.

Kjøpere risikerer dermed at boligen har skjulte og farlige feil i det elektriske anlegget.

Typisk problem er at selger ikke har opplyst at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av selger selv eller ved bruk av ufaglærte.

At en bygning er ny er ingen garanti mot elektriske feil. El-takstmenn finner jevnlig mangler også i nyoppførte bygg.

Dersom man mistenker at noe er galt med det elektriske anlegget i boligen er det viktig å få en elektriker til å undersøke og kontrollere hele det elektriske anlegget.

Vi i Oslo Advokatkontor AS samarbeider med dyktige El-takstmenn som kan vurdere feil og mangler ved det elektriske anlegget sammen med oss.

Feil og mangler ved nybygg

Dersom man oppdager feil og mangler etter kjøp av ny bolig kan man reklamere til selger – utbygger

Reglene som er sentrale her er Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m (bustadoppføringslova)

Loven gjelder avtaler mellom en entreprenør (utbygger – selger) og en forbruker (kjøper) om oppføring av ny bolig. 

I bustadoppføringslova er det både nye bestemmelser og en del bestemmelser som inneholder de vanlige rettsreglene for avtale om entreprisearbeid.

Lovens bestemmelser er stort sett tvingende, såkalt preseptoriske lovbestemmelser. Loven skal hindre at forbrukeren får dårlige avtaler og gir derfor bestemmelser om hva det er tillatt å avtale.

Det skal ikke være mulig å avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukerne enn det som følger av lovens bestemmelser.

Hvis forbrukeren inngår avtale som er i strid med loven, vil ikke de lovstridige avtalevilkårene være bindende.

Typisk mangel er at den nye leiligheten eller huset ikke er i samsvar med avtalen eller offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

Det kan også være en mangel dersom selger eller entreprenøren har gitt feil opplysninger, eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning for deg som kjøper.

Det er viktig å engasjerer en dyktig takstmann med erfaring for å dokumentere alle feil og mangler ved boligen.

Det er i dag flere mangler som følge av at det stadig stilles nye og mer detaljerte krav til boliger.

I tillegg vil forsinkelse med overtagelsen kunne medføre krav om dagmulkt.

Hvis man oppdager at den nye leiligheten eller huset har alvorlige mangler, som for eksempel konstruksjonsfeil, kan man nekte å overta.

Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Derfor er viktig å sjekke så mye som mulig før overtakelsen av ny bolig.

Skadedyr

Skadedyr kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven og gi grunnlag for et krav om prisavslag eller heving av kjøpet

Skjeggkre

Skjeggkre har flere likhetstrekk med sølvkre, men er noe større (opptil 18 mm uten haletråder og antenner), mer «skjeggete» og har lengre haletråder.

De trives best i miljø med høy fuktighet, men til forskjell fra sølvkre klarer skjeggkre seg også bra i tørre miljøer og kan derfor trives i hele huset.

Skjeggkre er å regne som et skadedyr fordi de gjerne oppleves som sjenerende og ubehagelige, spesielt i store mengder.

I følge Skadedyreksperter er det spesielt i leiligheter, med mange tilstøtende enheter og hvor det ikke gjøres bygningsovergripende tiltak med gift åte, man ikke blir kvitt skjeggkre problemene.

Brune pelsbiller

Brun pelsbille (Attagenus smirnovi) kalles av mange «Majorstu-billen, da den i mange år kun fantes på Majorstuen i Oslo og tilstøtende områder. Denne støv- og skinnspiseren er ytterst vanlig i Oslo og på spredning til tettbygde strøk over resten av landet.

Bekjempelse

«Noen tyr til bruk av insektmidler for å utrydde billene, men de finner ofte at dette ikke løser problemet»

FHI

De samme metoder som nevnt under forebygging brukes til bekjempelse. Noen tyr til bruk av insektmidler for å utrydde billene, men de finner ofte at dette ikke løser problemet. Bruk av insektmidler i boliger bør minimaliseres, og billene kan lett finne steder som ikke er behandlet, for eksempel bak bokhyller og skap. Godt renhold er den beste bekjempelse.

Støvsuging er bedre en vask, særlig om vinteren da leiligheter i Norge har ekstra lav luftfuktighet. Vasking vil gi larvene tiltrengt vann. Man må huske på at støvsugerposen i seg selv kan bli et godt oppholdssted for larvene, så den må tømmes eller fryses hyppig.

 Kilde: Folkehelseinstituttet – FHI

https://www.fhi.no/nettpub/skadedyrveilederen/biller/brun-pelsbille/

Rotter

Rotter er skadedyr som beveger seg mellom rene og urene områder og kan derfor overføre smitte og bakterier.

Oslo Advokatkontor AS førte sak for boligkjøper som fikk hevet kjøpet:

Brunrotta (Rattus norvegicus) har en utrolig tilpasningsevne til ulike miljøer og har spredd seg over hele verden, oftest i nær tilknytning til mennesker. Brunrotter kan gjøre stor materiell skade, og har potensial til å spre sykdom. Den beste forebyggingen mot brunrotter er å fjerne tilgang på mat, samt sikre bygningen slik at ikke dyrene kommer inn. Dyr som kommer inn i hus kan ofte bekjempes med klappfeller.

Kilde: FHI

Å bli kvitt rotter kan være enkelt, men det kan også innebære en komplisert bekjempelse. Rotter som dør i vegg, gulv og tak kan gi ekstremt ubehagelig lukt.

«Lykkes man i å fjerne all tilgang på mat, vann og bolplasser så kan man faktisk eliminere hele gnagerproblemet. Dette kan imidlertid være vanskelig i praksis, men det er viktig å gjennomføre dette så langt det lar seg gjøre. Husk at under bekjempelser må åte på klappfeller og giftåte alltid konkurrere med annen mat dyrene har tilgang på.»

Folkehelseinstituttet – FHI

https://www.fhi.no/nettpub/skadedyrveilederen/gnagere/brunrotte/

Mus

Mus formerer seg raskt, yngler hele året og kan få opptil 8 kull på ett år. Hvis du ikke behandler et angrep raskt, kan tilstanden fort bli verre.

Husmus som skadedyr

Husmus er sammen med brunrotta regnet som noen av de viktigste skadedyrene på verdensbasis. I tillegg til den direkte økonomiske skaden de er årsak til, har de potensial til å spre sykdom. Det er svært vanlig at mennesker er redde for mus, og selv om denne frykten som oftest er ubegrunnet, så skal man ikke overse betydningen av den.

Husmus kan medføre betydelige økonomiske tap spesielt i bygninger der næringsmidler lagres og produseres. Den spiser nesten alt mulig, og de vil derfor spise og prøvesmake på all slags mat og dyrefôr de kan få tilgang til. Man har derfor et direkte økonomisk tap på grunn av hva de spiser. I tillegg forurenser de mat og området rundt med urin og ekskrementer, noe som direkte kan ødelegge varene. De kan også ødelegge innpakninger for mat og dyrefôr.

Husmus påfører strukturelle skader på bygninger pga. gnaging og bolbygging. De kan ødelegge vegger, gulv, dører og tak ved å gnage hull i disse. Man ser ofte skader i isolasjonsmaterialer inne i bygninger der det er husmus. Videre kan de gjøre stor skade på møbler, klær, gardiner, bøker, malerier og lignende. Noe av det alvorligste er at mus ofte gnager på strømledninger, noe som kan øke risikoen for kortslutning og brann. Datakabler og telefonledninger kan også være spesielt utsatt. Dyr som dør inne i vegger og gulv kan forårsake et luktproblem.

https://www.fhi.no/nettpub/skadedyrveilederen/gnagere/husmus/

Tegn på angrep er funn av muselort, lukt og gnageskader.

For å være sikker på at bekjempelsen med musefeller blir varig, er det viktig å tette alle åpninger. 

Stokkmaur

Stokkmaur (Camponotus sp.) finnes over store deler av Norge, og er en av få insektarter som kan gjøre skade på bygninger. Skaden kommer når mauren gnager ut tre eller isolasjonsmateriale for å anlegge reir. Mat finner stokkmauren vanligvis utenfor huset.

Bekjempelse av stokkmaur kan være meget vanskelig og krever ofte utvidet forståelse for maurene og maursamfunnets struktur (og dette bør i de fleste tilfeller overlates til godkjente skadedyrbekjempere med erfaring.

For å kunne foreta en effektiv bekjempelse av stokkmaur, er det viktig at alle reir i huset blir funnet. Dette kan ta tid, men er vel verdt innsatsen.

All bekjempelse som ikke er rettet mot reir har nemlig mindre sannsynlighet for å lykkes. Er det flere reir i huset må de bekjempes samtidig. Når maurene forstyrres, kan de forflytte seg, og dermed gjøre en senere bekjempelse vanskelig.

Kilde: Folkehelseinstituttet – FHI

https://www.fhi.no/nettpub/skadedyrveilederen/maur/stokkmaur/

Vi i Oslo Advokatkontor AS samarbeider med dyktige skadedyrfirmaer som vurdere sakene sammen med oss.

Kilder:

PELIAS Norsk Skadedyrkontroll

https://pelias.no/

Gratis saksvurdering

Dersom du er i tvil om de feil og mangler som er oppdaget gir grunnlag for et prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet, foretar Oslo Advokatkontor AS gratis vurdering av din sak. 

To advokater vil da gå igjennom salgsoppgaven, kjøpekontrakt, skaderapporter med mer. Deretter vil det bli gjennomført et møte på telefon eller på vårt kontor. Her vil advokatene opplyse hvilke rettigheter man har og anbefale videre saksgang. 

Hver uke gjennomfører vi saksvurderinger hos boligkjøpere som ikke har fått god nok hjelp av boligkjøperforsikringer som Help Forsikring, Legal24, Crawford & Company med flere.

Dersom du ønsker en gratis saksvurdering fra to advokater med dette som spesialfelt, kan du kontakte oss på følgende måter:

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.