Har du oppdaget mangler ved el-anlegget etter et boligkjøp? En fersk avgjørelse fra Finansklagenemnda (5. september 2024) viser at kjøpere kan få prisavslag selv når risikoopplysninger er gitt. Oslo Advokatkontor AS hjelper deg med tvister om boligkjøp i Oslo og omegn – kontakt oss for juridisk bistand.

Artikkelen er skrevet i samarbeid med Tryggere Bolighandel ved daglig leder Helle Hem Solli.

Mangler ved el-anlegg i bolig solgt for 6 millioner

En enebolig fra 1986 ble solgt for 6 millioner kroner i mai 2022. I tilstandsrapporten fikk el-anlegget tilstandsgrad (TG) 3, mens downlights ble vurdert til TG 1. Selgeren opplyste at arbeider på el-anlegget var utført av både faglærte og ufaglærte, uten fullstendig dokumentasjon. Egenerklæringen nevnte at en «EL kontroll godkjenning» skulle leveres før salget.

Før overtakelsen ble en el-kontroll gjennomført, og noen avvik ble utbedret. Rapporten viste ingen ytterligere feil, og de fleste punktene var merket «Ok». Likevel oppdaget kjøperen etter overtakelsen betydelige problemer med el-anlegget, downlights, taklekkasje og museaktivitet.

Kjøper krevde prisavslag etter avhendingsloven

Kjøperen reklamerte og krevde 194 221 kroner i prisavslag for de uventede manglene. En ny el-rapport viste at anlegget var i dårlig stand, med ufagmessig utførelse. Inspektørene avdekket to TG 3-avvik (varmgang i spotter og feilplasserte downlights) som krevde øyeblikkelig utbedring, samt 22 TG 2-avvik. Selgeren avviste kravet, og pekte på boligens alder og risikoopplysningene som var gitt.

Saken havnet i Finansklagenemnda, som vurderte om manglene falt under avhendingsloven § 3-2.

Finansklagenemndas vurdering: Mangel til tross for risikoopplysninger

Nemnda fant saken krevende, men konkluderte under tvil med at el-anlegget og downlightsene utgjorde en mangel. Selv om selgeren hadde opplyst om risiko ved el-anlegget (TG 3) og manglende dokumentasjon, skapte løftet om «EL kontroll godkjenning» en forventning hos kjøperen om at problemene var begrensede. Nemnda la vekt på at feil ved downlights (opprinnelig TG 1) ikke var varslet, noe som forsterket mangelen.

Man anså også taklekkasjen som en mangel, mens museaktiviteten ikke kvalifiserte. Kjøperen ble tilkjent 110 000 kroner i prisavslag, redusert på grunn av risikoopplysningene som var gitt før salget.

Den ansvarlige parten fattet avgjørelsen med referanse 2024/795 den 5. september 2024.

Hva betyr dette for boligkjøpere i Oslo og ellers i landet?

Denne saken viser at selv tydelige risikoopplysninger ikke alltid fritar selgeren for ansvar hvis manglene er omfattende eller uventede. Det understreker også viktigheten av klare tilstandsrapporter og dokumentasjon ved boligkjøp. For kjøpere kan slike saker gi grunnlag for prisavslag eller erstatning under avhendingsloven.

Trenger du advokathjelp til boligtvist?

Hos Oslo Advokatkontor AS har vi ekspertise på boligkjøp og mangelsaker, inkludert problemer med el-anlegg, taklekkasjer og skadedyr. Våre erfarne advokater i Oslo bistår deg med reklamasjoner, forhandlinger og tvisteløsning – enten det er i Finansklagenemnda eller retten.

Kontakt Oslo Advokatkontor AS i dag

Har du kjøpt en bolig med skjulte mangler ved el-anlegget? Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av saken din. Vi hjelper deg med å sikre dine rettigheter etter avhendingsloven.