Dommen som snur etablerte prinsipper på hodet

Frostating lagmannsrett avsa nylig en dom (LF-2025-12747) som reiser alvorlige spørsmål om rettstilstanden ved boligkjøp. Saken gjaldt et ektepar som kjøpte en bolig fra 1983 hvor det viste seg at gulvvarmen manglet i betydelige deler av stue- og kjøkkengulvet. Til tross for at selgerne hadde bodd i huset i 40 år og opplyst at det var «gulvvarme i hele boligen», fikk ikke kjøperne medhold i sitt krav om prisavslag.

Dommen representerer etter vår vurdering en fundamental misforståelse av forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Den illustrerer også hvorfor boligkjøpere trenger kvalifisert juridisk bistand når konflikter oppstår.

Faktum: Når «gulvvarme i hele boligen» ikke betyr det som står, og det er manglende gulvvarme

Kjøperne overtok boligen i oktober 2023 etter å ha betalt 7,59 millioner kroner. Allerede én uke etter overtakelse oppdaget de at gulvvarmen ikke fungerte i store deler av stue- og kjøkkengulvet. Termografering avdekket at det ikke var lagt varmeelementer i disse områdene da huset ble bygget i 1983 og påbygget i 1988.

Det sentrale i saken er at dette ikke handlet om gammel gulvvarme som hadde sluttet å fungere. Undersøkelser viste at varmeelementene faktisk fungerte der de var lagt – problemet var at de aldri hadde blitt installert i deler av gulvet. Likevel hadde salgsoppgaven opplyst om «gulvvarme i hele boligen» med unntak av noen få spesifiserte rom.

Lagmannsrettens problematiske resonnement

Lagmannsretten frifant selgerne med den begrunnelse at kjøperne ikke kunne ha berettigede forventninger om fullt funksjonell gulvvarme i en 40 år gammel bolig. Retten la vekt på at ESWA-elementene hadde overskredet forventet levetid og at kjøperne burde forstått at gulvvarmen kunne ha begrenset funksjonalitet.

Dette resonnementet overser fullstendig at saken ikke handlet om aldersslitasje, men om manglende installasjon. Når selger opplyser om «gulvvarme i hele boligen», må kjøper kunne forvente at det faktisk er lagt varmeelementer over hele gulvflaten, uavhengig av boligens alder.

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt

Den mest alvorlige feilen i dommen er at lagmannsretten synes å ha glemt et grunnleggende prinsipp i avhendingsloven: Selgers opplysningsplikt går alltid foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette fremgår klart av forarbeidene til avhendingsloven § 3-7, hvor departementet understreker at selgers opplysningsplikt er «svært sentral» og at kjøpers undersøkelsesplikt ikke innskrenker denne plikten.

Lagmannsretten la vekt på at kjøperne ikke hadde stilt spesifikke spørsmål om gulvvarmen under visningen. Dette snur hele systemet på hodet. Det er selger som har plikt til å gi korrekte opplysninger, ikke kjøper som må stille detaljerte spørsmål om hver enkelt installasjon i boligen.

Skal du kjøpe bolig, men usikker på om du bør kjøpe boligkjøperforsikring? Her er våre anbefalinger.

«Måtte kjenne til» – en lav terskel som ikke ble anvendt

Etter avhendingsloven § 3-7 har selger plikt til å opplyse om forhold vedkommende «måtte kjenne til». Forarbeidene presiserer at dette betyr at det «ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande».

Hvordan kan selgere som har bodd i et hus i 40 år ha en rimelig grunn til ikke å vite at gulvvarmen mangler i deler av gulvet? Lagmannsrettens aksept av at selgerne brukte gulvvarmen som «grunnvarme» og derfor ikke merket manglene, fremstår som en uholdbar rettsanvendelse. Forklaringen burde tvert imot styrket konklusjonen om at selgerne måtte kjenne til begrensingene.

Tilstandsrapportens svikt ved manglende gulvvarme

Tilstandsrapporten ga det elektriske anlegget tilstandsgrad 2 (TG2), men inneholdt ingen spesifikk informasjon om gulvvarmens manglende dekning. Etter forskrift til avhendingsloven § 2-22 skal bygningssakkyndige ved TG2 redegjøre for både årsaken til og konsekvensen av avviket. Dette ble ikke gjort.

Forskriftens formål er å sikre «tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp». Når vesentlige mangler som manglende gulvvarme i deler av gulvet ikke oppdages eller rapporteres, svikter hele systemet som skal gi tryggere bolighandel.

Uriktig opplysning etter § 3-8

Opplysningen om «gulvvarme i hele boligen» er objektivt sett feil når det er manglende gulvvarme i betydelige områder. Avhendingsloven § 3-8 slår fast at eiendommen har mangel når den ikke svarer til opplysninger selger har gitt. Regelen er objektiv – det spiller ingen rolle om selger kan klandres.

Lagmannsrettens fokus på at eksisterende elementer «fungerte» er irrelevant. Spørsmålet er om opplysningen var korrekt, og det var den åpenbart ikke.

Signaleffekt og presedens

Denne dommen sender uheldige signaler til boligmarkedet. Den antyder at selgere kan unngå mangelsansvar ved å hevde at de brukte boligen på en måte som gjorde at de ikke oppdaget mangler. Den svekker også insentivet til grundige tilstandsrapporter når mangelfulle rapporter ikke får konsekvenser.

Hele formålet med lovendringene i avhendingsloven de senere år har vært å skape «tryggere bolighandel» gjennom bedre informasjon før salg. Denne dommen undergraver dette formålet.

Høyesterett skal avklare rettstilstanden

Det er verdt å merke seg at Høyesterett 19. og 20. august 2025 skal behandle den såkalte «muse-saken», hvor forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt står sentralt. Forhåpentligvis vil Høyesterett gi veiledning som forhindrer fremtidige feiltolkninger av disse grunnleggende prinsippene.

Behovet for spesialisert bistand

Denne saken illustrerer kompleksiteten i boligtvister og viktigheten av å ha juridisk bistand som virkelig forstår avhendingslovens system. Feil rettsanvendelse kan føre til at berettigede krav avvises.

Ved Oslo Advokatkontor AS har vi spesialisert oss utelukkende på tvister etter avhendingsloven. Med 20 års erfaring og ni advokater som kun arbeider med boligtvister, har vi den dybdekunnskapen som kreves for å identifisere og dokumentere når rettsanvendelsen svikter. Vi bistår boligkjøpere over hele landet og ser daglig hvordan manglende forståelse av lovens prinsipper kan føre til urimelige resultater.

Gulvvarme-dommen fra Frostating lagmannsrett bør ikke stå som prejudikat. Den representerer en rettsanvendelse som svekker forbrukervernet og undergraver hele systemet som skal sikre tryggere bolighandel. For boligkjøpere som opplever tilsvarende situasjoner, er budskapet klart: Ikke aksepter at mangler bortforklares med boligens alder når de egentlig skyldes feil som selger burde opplyst om.

Glenn Ulrik Halvorsen er advokat MNA og daglig leder ved Oslo Advokatkontor AS. Firmaet har ni advokater som utelukkende arbeider med boligtvister etter avhendingsloven.