Når du kjøper en bolig, skal du kunne stole på at tilstandsrapportens prisestimater gir et realistisk bilde av utbedringskostnader. En avgjørelse fra Finansklagenemnda Eierskifte (FinKN 2025-250, datert 6. mars 2025) viser hva som skjer når estimatet avviker betydelig fra de faktiske kostnadene, og hvordan dette kan utgjøre en rettslig mangel. Oslo Advokatkontor AS, spesialister på boligtvister, bistår boligkjøpere over hele Norge i slike saker. Her analyserer vi avgjørelsen og forklarer hvordan vi kan hjelpe deg.

Bakgrunnen for saken

Saken gjelder en enebolig fra 1917 i Vestfold, solgt for 8,25 millioner kroner i juni 2022. I tilstandsrapporten ble dreneringen vurdert til tilstandsgrad 3 (TG3), med et prisestimat for utbedring på 50 000–100 000 kroner. Salgsprospektet opplyste videre at eiendommen var tilknyttet offentlig vann og avløp. Etter overtakelse oppdaget kjøperen at:

1. Prisestimatet for drenering var misvisende: De faktiske utbedringskostnadene ble anslått til 269 562 kroner – et avvik langt over tilstandsrapportens estimat.
2. Eiendommen manglet offentlig avløpstilknytning: Kommunen bekreftet at boligen ikke var koblet til det offentlige nettet, og utbedring ble priset til 450 038 kroner.

Kjøperen krevde et prisavslag på 619 601 kroner fra selgerens forsikringsforetak, Anticimex Forsikring AB. Foretaket avviste kravet, men Finansklagenemnda ga kjøperen delvis medhold.

Finansklagenemndas vurdering

Nemnda konkluderte med at begge forhold utgjorde mangler etter avhendingsloven §§ 3-2 (vesentlig avvik fra kontraktsmessig stand) og 3-8 (uriktige eller manglende opplysninger). Særlig vekt ble lagt på det misvisende prisestimatet for dreneringen:

1. For stort avvik i prisestimatet for drenering: Nemnda fant at tilstandsrapportens estimat på 50 000–100 000 kroner var klart uriktig i lys av de faktiske kostnadene på 269 562 kroner. Selv om estimatet var et anslag, mente nemnda at avviket var så betydelig at det oversteg det slingringsmonnet kjøperen måtte akseptere. Dette utgjorde en rettslig mangel, og prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 100 000 kroner.
2. Manglende offentlig avløpstilknytning: Opplysningen i salgsprospektet om offentlig tilknytning var feil, noe som også ble ansett som en mangel. Basert på det laveste forsvarlige pristilbudet (376 284 kroner fra L. Entreprenør AS), ble prisavslaget for dette forholdet fastsatt til 200 000 kroner.

Samlet prisavslag ble dermed 300 000 kroner, inkludert fradrag for kjøperens egenandel etter avhendingsloven § 3-1, samt forsinkelsesrenter.

Hva betyr dette for boligkjøpere?

Avgjørelsen viser at et prisestimat i en tilstandsrapport ikke bare er veiledende – dersom avviket fra de faktiske kostnadene blir for stort, kan det utgjøre en mangel som gir rett til prisavslag. For boligkjøpere er det viktig å:

• Kontrollere opplysninger i salgsdokumenter og tilstandsrapporter.
• Dokumentere reelle utbedringskostnader ved avvik.
• Reklamere raskt og søke juridisk bistand ved tvist.

Hvordan Oslo Advokatkontor AS kan hjelpe deg

Oslo Advokatkontor AS har omfattende erfaring med boligtvister og spesialiserer seg på å bistå boligkjøpere over hele Norge. Vi kan:

• Analysere din sak: Vurdere om prisestimater eller andre opplysninger i salgsprosessen utgjør en mangel, som det misvisende dreneringsestimatet i denne saken.
• Fremme krav: Utarbeide og fremsette krav om prisavslag eller erstatning mot selger eller forsikringsforetak.
• Representere deg: Bistå i forhandlinger, klage til Finansklagenemnda eller i retten.

Med base i Oslo betjener vi kunder fra hele landet, inkludert Vestfold. Vårt mål er å sikre dine rettigheter som boligkjøper på en effektiv og profesjonell måte.

Kontakt oss i dag

Har du opplevd at et prisestimat i tilstandsrapporten ikke stemmer med virkeligheten? Oslo Advokatkontor AS er her for å hjelpe. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak.

Oslo Advokatkontor AS – Din ekspert på boligtvister i Norge