L1009160-1311 - Skjeggkre gir prisavslag. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Skjeggkre gir prisavslag i ny dom fra Frostating lagmannsrett

Frostating lagmannsrett har i denne ekstremt viktige dommen kommet til at boligen etter gjennomført utbedring av skjeggkre fortsatt har en mangel som gir grunnlag for et prisavslag. Mangelen består av to like viktige elementer. Det første elementet var den psykiske belastningen som følge av skjeggkre og det andre elementet var at ingen kunne gi garanti for at aktivitet av skjeggkre ikke vil ta seg opp igjen. Prisavslaget ble av lagmannsretten sin dom av 22. juni 2020 skjønnsmessig fastsatt til kr 200 000. 

Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Frostating lagmannsrett har i denne ekstremt viktige dommen kommet til at boligen etter gjennomført utbedring av skjeggkre fortsatt har en mangel som gir grunnlag for et prisavslag. Mangelen består av to like viktige elementer. Det første elementet var den psykiske belastningen som følge av skjeggkre og det andre elementet var at ingen kunne gi garanti for at aktivitet av skjeggkre ikke vil ta seg opp igjen. Prisavslaget ble av lagmannsretten sin dom av 22. juni 2020 skjønnsmessig fastsatt til kr 200 000. 

Lagmannsretten la avgjørende vekt på følgende to elementer for at skjeggkre ble ansett som en mangel

  1. Bekjempelsen tok 15 måneder og påførte boligkjøper store psykiske problemer. Bruksulempen har vært av en slik varighet og slik omfang at det er riktig å utmåle en økonomisk kompensasjon i form av prisavslag for kjøpernes tidsbegrensede bruksulempe.  Dette ble ansett som en mangel av lagmannsretten.
  2. Ingen kan gi garanti for at skjeggkre i boligen er fullstendig utryddet og at aktiviteten kan komme til å ta seg opp igjen. Selv liten aktivitet kan gi en konstant ubehagsopplevelse. I tillegg vil opplysning om relativ stor skjeggkrekoloni har hatt opphold i huset vil mest sannsynlig fortsatt ha en prisdempende effekt ved omsetning av eiendommen, selv om denne effekten vil avta med den tiden som går fra det sist er observert et skjeggkre. 

    Skjeggkre gir store prisavslag til boligkjøpere
    Skjeggkre gir store prisavslag til boligkjøpere

Lagmannsretten kom til at begge elementer ovenfor var like viktige. Skjeggkre i bolig ble derfor vurdert som en rettslig mangel etter avhendingsloven. 

Den negative psykologiske effekten av skadedyr vektlegges også av Gulating lagmannsrett og i avgjørelser av Finansklagenemnda

Gulating lagmannsrett (LG-2017-45089) vektlegger også den negative psykologiske effekten og påkjenningen det er å ha rotter i huset. I tillegg ble det vektlagt at selv etter sanering ville være usikkerhet om sanering var vellykket:

«I tillegg til dette vil de for de fleste også være en negativ psykologisk effekt å ha rotter i huset, og selv der det er gjort tiltak for å fjerne rottene, vil det i lang tid knytte seg usikkerhet til om tiltakene har vært effektive.»

Finansklagenemnda (FinKN-2018-693) uttaler også at den psykologiske påkjenningen gjør at terskelen for vesentlig avvik etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum skal settes lavere på grunn av dette ubehaget. For å lese avgjørelsen FinKN-2018-693, klikk her

«Selv om skjeggkre ikke påfører skader på boligen, kan skadedyr være psykologisk belastende, noe som i seg selv vil være et moment i vesentlighetsvurderingen, se nemndas uttalelser i f.eks. FinKN-2017-767 (rotter) og FinKN-2016-50 (veggdyr)»

Lagmannsretten sin utmåling av skjønnsmessig prisavslag på grunn av skjeggkre

Lagmannsretten fant det godgjort at skjeggkrebestanden i huset fortsatt har en prisdempende effekt på eiendommens verdi. Dette selv om sanering av skjeggkre hadde fjernet synlige individer.  

Lagmannsretten la vekt på avgjørelsen fra Høyesterett i 2017 (HR-2017-2102-A) hvor det ble vektlagt følgende:

«Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjonen vil ofte måtte bli «sterkt skjønnspreget», og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolen finner er en «rimelig kompensasjon» for den aktuelle mangelen.» 

Den omstendighet at størrelsen på den prisdempende effekten ikke kunne beregnes nøyaktig, var etter lagmannsrettens konklusjon ikke  til hinder for at det utmåles et prisavslag. Det avgjørende var at lagmannsretten kom til at verdireduksjonen klart var større enn kostnadene med kr 85 000 for å bekjempe skjeggre i boligen.

Lagmannsretten kom til at et passende prisavslag utgjorde kr 200 000 etter en skjønnsmessig vurdering.

Hvorfor denne dommen er veldig viktig for boligkjøpere

Advokat Geir Nærø - befaring leilighet med angrep pelsbiller og skleggkre
Advokat Geir Nærø – befaring leilighet med angrep pelsbiller og skjeggkre

Denne dommen er veldig viktig for boligkjøpere som har en pågående sak hvor man har reklamert over skjeggkre. Tidligere har tingretten i et stort antall dommer ikke lagt vekt på at skjeggkre er en psykisk belastning og at ingen kan gi garanti for total bekjempelse av skjeggkre. Tingrettene har i sine avgjørelser lagt avgjørende vekt på skjeggkre ikke gir noen skader på huset og har blitt «vanlig». 

Etter at man fant saneringsmetoder som kan gi en effektiv bekjempelse, har dette blitt vektlagt for mye. Etter dommen fra Frostating lagmannsrett av 22. juni 2020 må nå alle tingretter følge prinsippet at skjeggkre gir psykisk belastning og en effektiv sanering ikke gir noen garanti for total bekjempelse.  

Dommen fra lagmannsretten er også viktig når det gjelder bedømmelsen om det er godtgjort om verdireduksjonen er større enn saneringskostnadene. Vi ser at en lang rekke dommer fra tingretter legger avgjørende vekt på at man ikke kan fastslå den prisdempende effekten nøyaktig. Tidligere dommer i tingretter og Agder lagmannsrett i 2019 (LA-2018-144683) (som kom til at en utbedring av skjeggkre ikke medførte noen reduksjon av boligens verdi), vil i fremtidige saker ikke være relevante i samme grad. Årsaken er at Frostating lagmannsrett har i sin dom korrekt kommet til at skjeggkre medfører en psykisk belastning og ingen vil gi garanti for total bekjempelse. Dette må jo en selger av bolig opplyse om ved et fremtidig salg. Dette skjønner alle er prisdempende for verdien på boligen. 

Dommen er meget viktig for boligkjøpere som har en pågående skjeggkre sak

Vi i Oslo Advokatkontor AS har en rekke pågående rettssaker med skjeggkre, hvor sanering er gjennomført uten at man har klart å bekjempe disse i boligen. Frostating lagmannsrett har nå avgjort at man skal legge vekt på den psykiske belastningen dette gir og at ingen gir garanti for total bekjempelse av skjeggkre i boligen. Når det i tillegg er gjennomført sanering som ikke har gitt noen bedring av antall skadedyr i boligen, vil denne dommen gi grunnlag for enda større prisavslag enn tidligere.

Lagmannsretten har nå avgjort at det ikke er nødvendig å fastslå nøyaktig den prisdempende effekten for å utmåle et forholdsmessig prisavslag. Så lenge man kommer til at den prisdempende effekten klart er større enn saneringskostnadene, så skal det utmåles et forholdsmessig prisavslag. Høyesterett har i denne sammenheng kommet til at prisavslaget ofte blir «sterkt skjønnspreget» og det er opp til domstolen å finne en «rimelig kompensasjon» for manglene med skjeggkre.

Nærmere om bakgrunnen for dommen

Boligen ble kjøpt for kr 4 785 000 og overtakelsen skjedde 1. mars 2018. Boligen var en del av en tomannsbolig. Boligkjøper reklamerte over flere byggtekniske feil, i tillegg til skjeggkre. Pelias dokumenterte at skadedyrene hadde vært i boligen i ca 3 år før overtakelsen av boligen. 

Boligkjøpere gjennomførte sanering i 15 måneder før disse ikke var synlige lenger. 

I tingretten ble selger og HDI Global Specialty SE ved Claims Link AS dømt til å betale kr 319 400 for tekniske mangler og kr 302 456 for verdireduksjon som følge av skjeggkre. Summen av feil ble ansett som et vesentlig avvik fra kjøpesummen og det forventbare etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Claims Link AS hevdet at boligkjøper hadde utbedret skjeggkre og at dette er vanlig i norske boliger. Derfor mente man at boligens verdi ikke vil bli redusert som følge av disse skadedyrene. 

Claims Link AS anket bare forholdet med skjeggkre til lagmannsretten. 

Boligkjøperne anførte at skjeggkre var særdeles negativ faktor ved boligen. De kunne ikke ta i mot besøk og måtte være forsiktige med å besøke andre, på grunn av faren for spredning. Det medførte en stor psykisk belastning for medførte sykemelding for boligkjøper. Boligkjøperne anførte at skjeggkre reduserte boligens verdi betydelig. 

For å lese dommen fra Frostating lagmannsrett, klikk her
For å lese dommen fra Sør-Trøndelag tingrett (som altså ble anket når det gjelder skjeggkre), klikk her

Saker med skjeggkre må nå vurderes på nytt

Dersom du har spørsmål om dommen fra Frostating lagmannsrett eller du ønsker en gratis vurdering av din sak, kan du ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS.

AAdvokat Glenn Ulrik Halvorsen - spesialist innen fast eiendom
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen – spesialist innen fast eiendom

Vi gjennomgår da sakens dokumenter og tar et møte enten på telefon eller på vårt kontor. Dette er gratis for alle boligkjøpere.

Dersom du har spørsmål eller ønsker en gratis saksvurdering, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

eller

Geir Nærø
Advokat/partner
E-post: geir@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 46 444 666

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen