Har du opplevd skadedyr som rotter etter et boligkjøp? En fersk dom fra Frostating lagmannsrett (2. oktober 2024) viser hvordan rotteaktivitet kan gi grunnlag for å heve et boligkjøp. Hos Oslo Advokatkontor hjelper vi deg med å håndtere tvister knyttet til boligkjøp og mangler – kontakt oss for juridisk bistand i Oslo og omegn. Denne artikkelen er skrevet i samarbeid med Tryggere Bolighandel ved daglig leder Helle Hem Solli.

Rotteaktivitet oppdaget etter boligkjøp på Sunnmøre

I denne saken kjøpte en person en bolig fra 1967 på Sunnmøre. Fem måneder etter overtakelsen oppdaget kjøperen omfattende rotteskader da et garderobeskap ble revet. Selgeren hadde i salgsdokumentene krysset av «nei» på spørsmål om skadedyr, og tilstandsrapporten nevnte ingen problemer med rotter eller krypkjeller. Likevel viste det seg at boligen hadde et betydelig rotteproblem.

Kjøperen engasjerte en takstmann, som anslo reparasjonskostnader til 1,5 millioner kroner. Senere ble det også oppdaget en krypkjeller – en risikokonstruksjon som økte kostnadene ytterligere. Kjøperen krevde heving av boligkjøpet, mens selgeren og eierskifteforsikringen mente skadene ikke var alvorlige nok.

Forsikringsselskapet mente at rotteskadene var begrenset til noen få steder. Det var ikke lagmannsretten enig i, da det ved stikkprøver ble det funnet spor av rotter i nesten alle husets rom. Utbedringsbehovet var omfattende, og kjøperen fikk heving.

Hva sier avhendingsloven om mangler ved boligkjøp?

Ifølge avhendingsloven § 4-13 kan kjøperen heve avtalen dersom mangelen utgjør et «vesentleg avtalebrot». I denne saken mente tingretten at rotteproblemet ga grunnlag for heving, en avgjørelse selgeren anket til lagmannsretten. Under saksforberedelsen avdekket en ny befaring at krypkjelleren hadde gitt rotter fri tilgang til boligen i mange år, noe som forverret skadeomfanget.

Lagmannsretten konkluderte med at:

• Skadene var omfattende, med rotter i nesten alle rom.
• Utbedringskostnadene var på 940 000 kroner, tilsvarende 55 % av kjøpesummen.
• Arbeidet ville ta opptil seks måneder, med betydelige ulemper for kjøperen.

Retten vektla også selgers manglende opplysninger om skadedyr og krypkjeller, noe som brøt med opplysningsplikten.

Hvorfor fikk kjøperen heve boligkjøpet etter påvist rotteproblemer?

Lagmannsretten slo fast at rotteaktiviteten utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd. Prisavslag ble ikke ansett som tilstrekkelig, da ulempene for kjøperen var for store. Samtidig var det ikke urimelig for selgeren å ta boligen tilbake. Kjøperen hadde også reklamert raskt etter overtakelsen, noe som styrket hevingskravet.

Dommen viser hvor alvorlig retten ser på skadedyrproblemer og hvor viktig det er at selger gir korrekte opplysninger. Rotter kan ifølge Folkehelseinstituttet spre sykdom og forårsake store skader, noe som underbygger hvorfor dette ble vurdert som en alvorlig mangel.

Trenger du hjelp med Rotteproblemer? Vi hjelper deg uansett hvor i landet du bor.

Denne saken er et eksempel på hvordan uventede mangler ved en bolig kan få store konsekvenser. Hos Oslo Advokatkontor har vi lang erfaring med tvister om boligkjøp, enten det gjelder rotteproblemer, råteskader eller andre kontraktsbrudd. Vi bistår deg i forhandlinger, ved reklamasjoner og i retten om nødvendig.

Kontakt Oslo Advokatkontor i dag

Står du i en lignende situasjon? Våre advokater i Oslo kan vurdere saken din og gi deg råd om heving, prisavslag eller erstatning. Ta kontakt for en uforpliktende samtale – vi hjelper deg med å ivareta dine rettigheter etter avhendingsloven.

Les også om denne saken om rotter, klikk her