_{Høyesterett skriver: «Bare der utbedringen ikke er vellykket, er det behov for prisavslag for å gjenopprette balansen»}.

Dommen i Høyesterett (HR-2021-668-A) fastslår at en bolig som «hadde hatt» skjeggkre, ikke ga kjøper rett til prisavslag. Det kunne legges til grunn at boligen var blitt «fri for skjeggkre».

Avgjørelsen klargjør også at boligkjøpere ikke kan få prisavslag for «midlertidige bruksulemper» knyttet til retting når bekjempelsen er vellykket.

Bekjempelsen av skjeggkreene hadde skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for kjøperne, slik avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd krever.

Gjennom rettingen var balansen i kontrakten gjenopprettet, og det var ikke grunnlag for prisavslag for de nevnte ulempene.

Det er viktig å se at boligen som Høyesterett dommen omhandler var en skjeggkre sak med liten aktivitet. Det ble funnet kun ca. 70 skjeggkre hos naboen i tomanns-boligen – Vollmarka 1 B – i september 2018. I Vollmarka 1 A var det langt mindre skjeggkre aktivitet.

Siden boligen ikke lenger hadde noen skjeggkre aktivitet i mars 2021 – siste observasjon var en nymfe i mai 2019 – kom Høyesterett til at det ikke var «godtgjort» noe verdifall som følge av risikoen for at bestanden tar seg opp igjen, jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd.

Det var da ikke grunnlag for prisavslag for noe såkalt «restlyte» eller «restmangel».

I saker hvor fortsatt er aktivitet av skjeggkre etter utlegg av gift-åte uttaler Høyesterett følgende:

«Bare der utbedringen ikke er vellykket, er det behov for prisavslag for å gjenopprette balansen»

Man kan sammenligne dette med andre typer feil og mangler i en bolig.

En taklekkasje er ikke utbedret når det fortsatt drypper vann etter tre utbedrings forsøk. Da er det ikke en «vellykket» utbedring og kjøper har krav på prisavslag og erstatning.

Tilsvarende gjelder dersom det er fortsatt aktivitet med rotter, mus, brun pelsbille eller man ikke klarer å fjerne fukt, muggsopp og radon.

I følge Skadedyreksperter er det spesielt i leiligheter, med mange tilstøtende enheter og hvor det ikke gjøres bygningsovergripende tiltak med gift åte, man ikke blir kvitt skjeggkre problemene.

Når en mangel ikke kan utbedres har boligkjøper krav på prisavslag for å gjenopprette balansen mellom hva som er betalt av kjøpesum og den reelle verdi man har fått. Det vil da være avhendingsloven § 4-12 første ledd som regulere prisavslagets størrelse.

Les artikkelen «Skjeggkre gir prisavslag i ny dom fra Frostating lagmannsrett«.

Vi tar gjerne en kostnadsfri vurdering av din sak, kontakt Oslo Advokatkontor.

Skadedyr kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven og gi grunnlag for et krav om prisavslag eller heving av kjøpet. Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du har oppdaget skjeggkre eller andre skadedyr. Vi tilbyr gratis saksvurdering.