Meny
mail E-post

Selgerforsikringen dømt til å betale 7,5 millioner kroner til boligkjøper

Boligselgers forsikringsselskap trakk seg fire dager før avtalt mekling – Dømt til å betale 7.5 millioner kroner i tingretten. Boligkjøper fikk fullt medhold i å heve kjøpet.

employee image

Skrevet av

Senioradvokat Tommy Ravndal

31. januar 2021

– 2.5 års boligmareritt var dermed over for familien på fem.

Sakens hovedspørsmål

Sakens mest sentrale spørsmål var om boligkjøperne kunne heve kjøpet. Kjøperne var av den klare oppfatning at det var rimelig at de kunne løses fra kontrakten, og at kjøpet dermed kunne heves. Tingretten var enige med kjøperne i dette spørsmålet. Forsikringsselskapet ble dermed dømt til å betale tilbake kjøpesummen på 5.5 millioner kroner i tillegg til 2 millioner kroner i erstatning.

Bakgrunnen for saken

Bakgrunnen for tvisten knyttet seg til en bolig som var fundamentert på myrgrunn. 

Senioradvokat Tommy Ravndal. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen
Senioradvokat Tommy Ravndal – ekspert innen fast eiendom. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

En rekke bygg er fundamentert på myrgrunn (torv), med vekslende hell. Helst vil man fundamentere bygget på fast grunn, eller fundamentere på peler gjennom torvlaget og ned til fast grunn. Alternativt så fjerner man torvlaget. Ingen av de foretrukne løsninger var benyttet i dette tilfellet. 

Eiendommen besto av et hovedhus med kjeller og to etasjer som var fundamentert rett på myr. Et tilbygg var fundamentert med ringmur på en plate på torv. Mens det andre tilbygget var fundamentert på pilarer. Fordi boligen var ufagmessig fundamntert på myr/torv så medførte dette store skjevsetninger.

I denne saken hadde opprinnelig hovedbygg og tomtegrunnen rundt sunket gjennom noen tiår. Enkelte setninger hadde oppstått som følge av dette, men bygget hadde forøvrig stort sett satt seg. 

Problemet ble imidlertid forsterket av to tilbygg oppført i senere år. Tilbyggene hadde naturlig nok ikke «satt seg» på samme måte som hovedkroppen og beveget seg dermed ikke i takt med bygget. Hovedkroppen og tilbyggene hadde ulik fundamentering og ulikt byggeår, og levde dermed hvert sitt liv. Hvilket førte til stadig større og synlige sprekker, som igjen ga en negativ påvirkning på bærende konstruksjoner.

Kostnadene til utbedring utgjorde flere millioner kroner, idet et av tilbyggene måtte rives og gjenoppbygges i tillegg til at tilbyggene måtte refundamenteres med peler til fast grunn. Idet tilbyggene og hovedbygget hadde tre ulike oppføringstidspunkter og forskjellige fundamenteringer på usikker grunn, så ble det i tillegg nødvendig med årlig oppfølging og justeringer for å holde bygget i sjakk. 

Kjøperne ønsket naturlig nok ikke å bli boende i boligen og ville heve kjøpet. Men forsikringsselskapet avviste kravet.

Forsikringsselskapet hevdet på sin side at kjøperne måtte akseptere at boligen var dårlig fundamentert på myrgrunn. Takstrapporten anga nemlig tilstandsgrad 3 (TG3) som følge av en tidligere oppstått setningsskade pga. myrgrunnen. 

Salgsprospektet ga likevel uttrykk for at boligen var godt vedlikeholdt og i god forfatning. Meglers prospekt speilet heller ikke en underliggende alvorlig situasjon. Prospektet formidlet en bolig som kjøperne kunne flytte rett inn i, uten nevneverdige krav om utbedringer utover normalt vedlikehold.

Opplysningen om setningsskade pga. myrgrunnen ble forøvrig avdramatisert gjennom opplysninger om at dette var håndtert og utbedret. 

Forsikringselskapet trakk seg fra rettsmeklingen fire dager før

Partene hadde avtalt rettsmeklingsmøte i et forsøk på å løse saken i minnelighet i begynnelsen av 2020. Forsikringsselskapet trakk seg imidlertid kun fire dager før oppsatt møte. Saken ble deretter ytterligere trenert fra selskapet side, og saken kunne først behandles av tingretten senhøsten 2020. Rettskraftig dom forelå rett før jul.

Tingrettens konklusjon – heving av kjøpet og full erstatning til kjøper

Tingretten konkluderte i sin dom- at opplysningene som ble gitt ved salget gjennom prospekt og takstmannsrapport ikke samsvarte med boligens faktiske tilstand. Tilstanden var betydelig dårligere enn det som ble formidlet til kjøperne ved salget, selv om det var gitt tilstandsgrad 3. Forholdene var både underkommunisert og skjult for kjøper.

«Tingretten meiner for det første at kontrakten vart inngått på grunn av til dels feilaktige  og til dels mangelfulle opplysningar.»

Misforholdet mellom det kjøperne kunne forvente seg og den faktiske tilstanden på eiendommen, ville ikke la seg fullgodt kompensere ved reparasjon. Her kan det fremheves at reparasjonene ville vare i flere måneder. Utbedringen krevde midlertidig utflytting. Videre krever reparasjonen at boligeier må følge med på utviklingen og sørge for at tilbyggene blir justert i takt med resten av boligen. Boligens hoveddel var nemlig fortsatt fundamentert «flytende» på myr, og ville dermed fortsette å sette seg, mens tilbyggene ligger fast etter ny fundamentering med peler til fast grunn. Situasjonen var følgelig uholdbar for kjøperne. Kjøperne hadde heller ingen kompetanse til å følge opp et slikt prosjekt.

«Torv/myr er i dag vurdert som ueigna byggegrunn. Nivået på hovudhuset kan ikkje justerast. Nivåjustering av den tilbygde stovedelen er neppe heller mogleg. Stovedelen ser ut til å måtte rivast og byggjast opptatt på nytt. For det tilbygde inngangspartiet kan nivået justerast med nokså omfattande tiltak.»

I en del tilfeller er derfor ikke prisavslag nok for å gjenopprette ubalansen i kjøpsavtalen. I slike tilfeller som vi sto overfor her, er det rettslig korrekt at boligkjøper kan velge alternativet om å heve kjøpet i stedet for prisavslag. Et prisavslag betyr at kjøper blir sittende igjen med boligen og dermed ansvaret for utbedringen og den usikkerheten som måtte følge av reparasjonen. Her var det ikke rimelig at kjøperne skulle sitte igjen med det ansvaret.

Boligkjøper behøvde derfor ikke å akseptere kun et prisavslag.

«Ei utbetring vil bli både kostbar og langdryg, og for tingretten står heving fram som den einaste aktuelle misshaldssanksjonen.»

Kjøper får dermed tilbakebetalt kjøpesummen på 5.5 millioner kroner i tillegg til 2 millioner kroner i erstatning. 

Bruk advokater som er eksperter innen boligtvister

Senioradvokat Tommy Ravndal – spesialist innen fast eiendom. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Saken ble ført av senioradvokat Tommy Ravndal. Ravndal har lang erfaring med boligtvister og rettslige prosesser for domstolene.

Dersom du ønsker en vurdering av din sak, så kan du kontakte Oslo advokatkontor på post@oslo-advokatkontor.no, eller tommy@oslo-advokatkontor.no.

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.