Selge bolig som den er, er ikke lenger mulig i forbindelse med den omfattende endringen av avhendingsloven. Loven trådte i kraft 1. januar 2022. Og det er ikke lenger mulig å selge boligen «som den er», «as is» eller med lignende forbehold.

Det innebærer at vurderingen av om det foreligger en mangel ved boligen i praksis forskyves fra avhendingsloven § 3-9 om «vesentlig mangel» til mer alminnelige, abstrakte krav til eiendommen som står i avhendingsloven § 3-2.

«Selges som den er» – omfattende endringer av avhendingsloven

Sentrale punkter blir nå hva en kjøper kan forvente av en brukt bolig basert på eiendommens type, alder og synlig tilstand. I dette ligger det også at boligkjøper ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand.

Det blir derfor viktigere enn noen gang for boligkjøpere å inngå en gjennomtenkt og solid kjøpsavtale med selger. Avtalen mellom partene blir bestemmende for om det foreligger en mangel eller ikke.

Først må man se på hva som er avtalt mellom kjøper og selger basert på markedsføringen av eiendommen, herunder prospekt, egenerklæring, tilstandsrapport, visning og kjøpekontrakten.

Deretter må man vurdere om denne nye mangelsvurderingen kan gi grunnlag for å enten klargjøre innholdet i partenes avtale eller utgjøre et selvstendig grunn for å konstatere en mangel ved boligen.

Dette vil være tilfellet hvor avtalen eller markedsføringen gir en generell karakteristikk av eiendommen. Dette er egnet til å påvirke kjøperens forventninger. For eksempel ved at en bolig selges som et «oppussingsobjekt».

«Selge bolig som den er» eller selges «as is»

Selv om en 30 år gammel bolig som selges som et oppussingsobjekt, må forventes å være slitt og utidsmessig på overflaten, er det ikke gitt at kjøperen må finne seg i mer fundamentale mangler ved boligen.

Dette må vurderes konkret og delvis løsrevet fra beskrivelsen av eiendommen som et
«oppussingsobjekt».

Det er også viktig å være klar om at «prisen» på boligen ikke lenger er nevnt i loven som
et forhold for å ta med i vurderingen. Bakgrunnen for dette er ikke at prisen er irrelevant, men at en høy eller en lav pris ikke trekker entydig i retning av en bestemt løsning på mangelsspørsmålet. Dette skyldes særlig at mange eiendommers verdi avhenger vel så mye av beliggenheten som av bygningsmassens tekniske verdi.

Å innta prisen som et sentralt moment i loven ville derfor kunne virke misvisende og gi forbrukere et uriktig bilde av rettstilstanden.

Avgjørende for om det foreligger en mangel

Det avgjørende for om det foreligger en mangel eller ikke ved boligen, blir basert på en konkret helhetsvurdering. Alle de sentrale forhold i forbindelse med kjøpet vurderes.

Et av hovedformålene med å fjerne muligheten til å selge en bolig «som den er» i forbruker tilfeller, samt å flytte mangelsvurderingen over til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 første ledd, var nettopp for å senke terskelen for hva som utgjør en mangel. Samt å flytte mangelsvurderingen over til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 første ledd. For nettopp å senke terskelen for hva som utgjør en mangel.

Dersom du tror det foreligger en mangel eller feil ved din bolig, ikke nøl med å ta kontakt med en av våre advokater.

Hvis du er usikker på hvordan du skal gå frem for å sende en reklamasjon. Anbefaler vi å lese og gjøre deg kjent med denne artikkelen: De 6 viktigste reglene du må kjenne til ved Reklamasjon.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.

Ved konkrete spørsmål om en sak eller en gratis saksvurdering, tak kontakt med advokat/partner Geir Nærø på e-post geir@oslo-advokatkontor.no.