Boligkjøper fikk fullt medhold i krav om prisavslag som følge av bad med utett membran i sak mot AmTrust Europe Limited.

AmTrust International ved Norwegian Claims Link AS (NCL AS) nektet for ansvar og brukte igjen Bygg og Våtromsgruppen som sine fagkyndige vitner.

I salgspapirene opplyste selger at baderommet var pusset opp i 2004/2005. Selger opplyste også at det var ufaglærte som hadde utført arbeidene og at sluket fra 1959 ikke var skiftet. Selger opplyste at man derfor måtte regne med oppussing.

Boligselger ved Norwegian Claims Link AS hevdet at utett membran med fuktskader ut i tilstøtende rom var innenfor den risiko kjøper hadde akseptert. På tross av opplysninger om egeninnsats ved oppussing av badet med mer, kom lagmannsretten til at dette var for lite spesifikke opplysninger og boligkjøper fikk prisavslag.

Når bør man nekte selger/AmTrust /Norwegian Claims Link AS komme på befaring med fagfolk?

Boligkjøper engasjerte en sertifisert og godkjent takstmann fra NITO takst og utbedret skadene. Utbedringskostnadene kom på over kr 500 000, noe som inkluderte riving av gulv og vegger. Dette medførte at det elektriske anlegget også måtte byttes ut, alt dette på grunn av utett membran.

Selger og Norwegian Claims Link AS ved sin advokat engasjerte Bygg og Våtromstakst/Våtromsgruppen ved Fedrik Rue. Han kaller seg takstmann og er en forkjemper for lokale utbedringer på baderom. Problemet er som vanlig at denne «takstmannen» ikke er sertifisert eller godkjent av verken NITO-takst eller Norges Takseringsforbund (NTF). Dette medfører at han ikke er bundet av regelverket for takstmenn og kan i tillegg gi bindende pristilbud.

Norwegian Claims Link AS hevder at en fagkyndig som ikke er sertifisert av NTF eller NITO kan være like dyktig som en godkjent og sertifisert takstmann fra Norges Takseringsforbund eller fra NITO-takst.

Problemet er at personene fra Bygg og Våtromstakst / Våtromsgruppen ikke er bundet av reglene for takstmenn. Da kan de gi bindende pristilbud og hevder at boligkjøper må akseptere laveste pristilbud. Hovedproblemet er selvfølgelig at Bygg og Våtromsgruppen er forkjempere av lokale utbedringer, som sertifiserte og godkjente takstmenn ikke aksepterer som en fullverdig utbedring. De gir også bindende pristilbud på deler av nødvendige utbedringer og disse «takstmennene» oppfyller ikke regelverket for uavhengighet.

AmTrust International ved Norwegian Claims Link AS, Protector Forsikring ASA og HELP Forsikring AS har alle ansatt sine tekniske ledere fra Bygg og Våtromsgruppen. Dette skyldes at dette firmaet er forkjempere av lokale utbedringer av baderom. Det som er meget overraskende er at boligkjøperforsikringen HELP Forsikring AS ansetter fagfolk fra de samme firmaene som eierskifteforsikringsselskapene benytter.

I denne saken hevdet selger ved Norwegian Claims Link AS at boligkjøper ikke kunne kreve faktiske utbedringskostnader. Dette ble begrunnet med at Bygg og Våtromsgruppen hadde gitt et langt lavere «pristilbud».

Lagmannsretten kom til følgende konklusjon:

Lagmannsretten er ikke enig i dette, og kan på dette punktet i det vesentligste slutte seg til tingrettens begrunnelse.

Vi erfarer at Norwegian Claims Link AS i de fleste tilfeller benytter «fagfolk» fra Bygg og Våtromsgruppen og som ikke er sertifiserte eller godkjente takstmenn. De kan da lage rapporter med bindende pristilbud. Disse personene er da ikke uavhengige og bistår eierskifteforsikringsselskapene jevnlig, siden de reklamerer med at de er eksperter på lokale utbedringer av baderom. Siden de selv opplyser at de er eksperter på lokale utbedringer, vil de nesten alltid ligge lavere enn boligkjøpers sertifiserte takstmann.

Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen mener denne praksisen fra Norwegian Claims Link ikke bør aksepteres. Boligkjøpere bør derfor fortsette å nekte selger av bolig ved AnTrust International ved Norwegian Claims Link AS å komme på befaring med denne type fagpersoner.

Ønsker NCL AS å komme på befaring med en uavhengig, sertifisert og godkjent takstmann fra Norges Takseringsforbund eller NITO, er det grunn til å vurdere om samtykke til befaring skal gis av kjøper.

Høyesterett har som kjent kommet til at boligkjøpere selv bestemmer hvem som skal få adgang til sin bolig.

Er selgers opplysning om ufagmessig oppussing og sluk fra byggeår nok til å nekte kjøper prisavslag?

Lagmannsretten dom i denne saken er meget viktig. Tidligere har selger ved eierskifteforsikringsselskapene (Protector Forsikring ASA og AmTrust International ved Norwegian Claims Link AS) alltid nektet boligkjøper prisavslag når det er opplyst om ufagmessig oppussing.

Borgarting lagmannsrett kom til det motsatte:

Lagmannsretten mener som tingretten at dersom risikoen for skjulte mangler ved badet skulle vært overført til Eriksen, måtte det vært gitt langt klarere opplysninger om dette i salgsdokumentene. Etter lagmannsrettens vurdering er de mer indirekte opplysningene om ufaglært arbeid, sluk og varmekabler samt et generelt utsagn om at oppussing må påregnes, ikke tilstrekkelig til å gjøre de store manglene ved badet påregnelige for Eriksen. Opplysningene var heller ikke tilstrekkelig spesifikke til at hun hadde oppfordring til å undersøke boligen nærmere ved hjelp av en sakkyndig for å avdekke eventuelle fuktskader. Det foreligger således etter lagmannsrettens syn ikke noe brudd på kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, som får betydning for vurderingen etter § 3-9.

Lagmannsretten kom til følgende konklusjon vedrørende spørsmålet om selger hadde gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7:

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Ohlsson ikke har kjent til fuktskadene, men finner det på bakgrunn av de omstendighetene som det er redegjort for ovenfor klart at hun kan bebreides for ikke å ha kjent til dem. Det er så mange forhold som burde fått henne til å undersøke tilstanden nærmere, blant annet kunnskapen om hvordan badet var pusset opp, varmekablene som måtte skrus av, løse fliser i dusjsonen og tegnene på skade i forkant av kjøleskapet. Lagmannsretten finner det også mest sannsynlig at hun må ha merket ubehagelig lukt.