Meny
mail E-post

Når har man krav på prisavslag etter kjøp av bolig?

15. februar 2014

Mange oppdager feil ved boligen de har overtatt boligen. Dette kan for eksempel være at badedrommet ikke er tett eller at dreneringen rundt huset har sviktet og det kommer fukt inn i kjeller. Mange lurer på når man kan kreve prisavslag fra selger.

Det er avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av ny eller brukt boligeiendom. I de aller fleste tilfeller i dag, selger boligeiendom «som den er» eller i den stand den var ved besiktigelsen. Dette betyr at selger overfører en viss risikoen for boligens tilstand. Selv om selger har benyttet takstmann til å utarbeide en boligssalgsrapport, kan det foreligge skjulte feil som ikke var mulig å oppdage for verken selger eller kjøper. Det forekommer også at selger ikke opplyser om negative omstendigheter eller gir uriktige opplysninger i salgsoppgave, boligsalgsrapport eller i egenerklæringskjema. For at en kjøper skal ha krav på prisavslag, må det foreligge en «rettslig mangel» ved boligeiendommen. Det er ikke nok at det foreligger et avvik fra avtalen, men disse må også oppfylle vilkårene som følger i avhendingslovens bestemmelser.

Når en ny eller brukt boligeiendom er solgt «som den er», foreligger det en «rettslig mangel» etter avhendingsloven i følgende tilfeller:

  1. Mangelfulle opplysninger
  2. Uriktige opplysninger
  3. Feilene/manglene utgjør et vesentlig avvik

Dersom det foreligger en mangel etter en av ovennevnte regler i avhendingsloven, har en kjøper krav på prisavslag. Hovedregelen er at prisavslaget skal tilsvare kostnadene med å reparere manglene. Dersom man ikke klarer å beregne reparasjonsarbeidene, har kjøper krav på et forholdsmessig prisavslag tilsvarende verdifallet som boligeiendommen får på grunn av manglene.

Nærmere om mangelfulle opplysninger – avhendingsloven § 3-7

For at det skal foreligge en mangel på grunn av mangelfulle opplysninger, stiller avhendingsloven § 3-7 krav om at selger hadde kunnskap om en feil eller negativ omstendighet ved boligeiendommen, eller ikke har noen god unnskyldning for å ikke kjenne til feilen. I tillegg må den tilbakeholdte opplysningen medføre at kjøpesummen ville blitt lavere dersom kjøper hadde blitt informert før kjøpet av boligeiendommen. I praksis er det ikke lett å bevise tilbakeholdte opplysninger fra selger, med mindre man har klare holdepunkter for dette.

Nærmere om uriktige opplysninger – avhendingsloven § 3-8

Dersom selger – eller hans medhjelpere i salgsprosessen – har gitt en uriktig opplysning, foreligger det en rettslig mangel etter avhendingsloven § 3-8. I tillegg må den uriktige opplysningen medføre at kjøpesummen ville blitt lavere dersom kjøper hadde blitt informert om dette før kjøpet av boligeiendommen. Det er krav om at opplysningen er spesifikk og ikke generell. Som eksempel kan nevnes at selger uriktig opplyser at taket er tett, men etter overtakelsen av boligeiendommen oppdager kjøper at dette ikke stemmer.

Nærmere om et vesentlig avvik – avhendingsloven § 3-9 annet punktum

Dersom boligeiendommen har feil/mangler og summen av disse gjør at det foreligger et vesentlig avvik fra kjøpesummen og det som følger av avtalen, foreligger det en rettslig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Det er ikke noe vilkår at selger kan bebreides for feilene som oppdages. Det første man vurderer er hva reparasjonskostnadene utgjør i forhold til kjøpesummen. For gamle boliger har Høyesterett uttalt at man som et utgangspunkt bør overstige 5-6 %. Men dette er ingen absolutt grense, da det skal veldig lite til på en nyere boligeiendom. Slik at dette vesentligkravet i forhold til kjøpesummen kan være oppfylt ved 3 % og ikke oppfylt selv ved 20 % avvik. Så dersom en selger – eller selgers eierskifteforsikringsselskap – avviser kravet fordi reparasjonskostnadene ikke overstiger 6-7 %, er det ikke sikkert det er en riktig tilbakemelding i saken.

Videre skal det vurderes om det foreligger et vesentlig avvik fra de «konkrete omstendigheter». Dette betyr at man vurderer hva som objektivt sett er «forventbart» i den konkrete saken. Da vil alder på boligen være viktig, om det er konstruksjonsfeil eller feil som skyldes normal elde og slitasje, hva som er fremlagt av opplysninger forut avtaleinngåelsen med mer. Dersom boligen er gammel, er det mer forventbart at det vil kunne være skjulte feil i konstruksjonene. Feil/mangler som har årsak i naturlig slitasje og elde, er i utgangspunktet ikke en feil. Med mindre det er utført mangelfullt vedlikehold med mer.

Selv om det foreligger et avvik fra kjøpesummen og det forventbare, er det altså et vilkår at dette skal være et «vesentlig avvik». Dette er som nevnt ovenfor basert på en totalvurdering.

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.