Eidsivating lagmannsrett kom 12. desember 2020 til at boligkjøperne hadde krav på prisavslag og erstatning med 1 million kroner. Årsaken var at det var gitt uriktig opplysning om at det var etterisolert i perioden 1977-1985.

Bakgrunnen for tvisten: Uriktig opplysning av etterisolering

Det var opplyst at boligen var etterisolert med blant annet 5 cm mineralull i perioden 1977-1985. Dette fremkom i salgsoppgaven og boligsalgsoppgaven. I tillegg ble boligen energimerket med G.

Vegger ble åpnet opp og det ble klarlagt at det ikke var benyttet 5 cm mineralull, Glava, Rockwool eller lignende. Det var etablert et luftesjikt og det var benyttet svartpapp.

Kjøper hevdet at det var gitt uriktige opplysninger og krevde prisavslag tilsvarende hva det ville koste og etterisolere.

Selger hadde selgerforsikring hos HDI Global Speciality SE og det er Claims Link AS som er skadeoppgjørsfirma i Norge for dette firmaet og flere andre selgerforsikringer. Claims Link AS var representert av advokat (H) Arne Meidell og takstmann Tor Fredriksen fra Østlandstakst.

Selgers og Claims Link AS nektet ansvar fra første dag

Selger ved Claims Link AS bestred krav om prisavslag og erstatning under hele sakens behandling. I stedet for å innrømme at opplysningen om at etterisolering ikke stemte, hevdet Claims Link AS at det luftsjiktet som var inne i tømmerveggen hadde en isolerende funksjon. På det grunnlag ble det hevdet at det var gjort etterisolerende tiltak og at det derfor ikke var gitt uriktige opplysninger.

I tillegg hevdet Claims Link AS at opplysningene om etterisolering med 5 cm mineralull var hentet fra en boligsalgsrapport fra før selger kjøpte og kunne derfor ikke holdes ansvarlig for denne uriktige opplysningen. Uansett hevdet Claims Link AS at kjøper burde undersøkt forholdet nærmere når selger henviste til en eldre takst.

Claims Link AS hevdet også at energimerkingen med G, burde tilsi at kjøper skulle skjønne at det ikke var etterisolert med 5 cm mineralull. Siden kjøper hadde kjøpt boligen usett, ville kjøper ha avdekket at boligen var kaldere enn forventet dersom han hadde vært på visning.

Claims Link AS engasjerte to meglerne som opplyste at en feil opplysning uansett ikke hadde innvirket på kjøpet. Det ble underbygget med at økte fyringskostnader bare var kr 5 000 pr. år i følge Claims Link AS sine vitner. Claims Link AS hevdet at et eventuelt prisavslag måtte baseres en verdireduksjon som følge av økte fyringskostnader. Dette var en kostnad beregnet til kr 5 000 pr. år. Og ikke nødvndigvis hva det ville koste å reparere boligen til avtalt stand.

På dette grunnlag hevdet Claims Link AS at man skulle frifinnes for alt ansvar. Dette ble fastholdt både i tingrett og lagmannsrett, samt i den innledende saksbehandling av Claims Link AS.

Kjøperen fastholdt at det var gitt uriktige opplysning om etterisolering

Kjøper fastholdt at det var gitt feil opplysning om at det var etterisolert i perioden 1977-1985. Dette var opplyst både i salgsoppgaven og boligsalgsoppgaven. Kjøper fastholdt at dette ikke var noen usikre opplysninger. Selger hadde heller ikke tatt noen forbehold og kjøper mente at man måtte kunne stole på de opplysninger som ble gitt i salgsdokumentene.

Kjøper avviste at man skulle ha oppdaget forholdet på visning, da dette ville medført at man måtte river vegger for å oppdaget at det manglet 5 cm mineralull. Dette er ikke vanlig praksis

Tingrett og lagmannsrett sin vurdering av saken

Både tingrett og lagmannsrett kom til at de opplysninger som blir gitt skal være korrekte. Det ble også presisert at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Lagmannsretten kom meget fort til at opplysning om etterisolering med 5 cm mineralull ikke var korrekt. Det var da en mangel etter avhendingsloven § 3-8, som gav grunnlag for prisavslag og erstatning.

Lagmannsretten opplyste også Claims Link AS sin engasjerte takstmann Tor Fredriksen – som var engasjert av forsikringsselskapet – ikke kunne vektlegges. Hans konklusjon om at et luftsjikt hadde funksjon som “isolering” åpenbart ikke var korrekt. Lagmannsretten var enig med kjøpers takstmann Per-Olav Rønning at det manglet isolering og at dette måtte utbedres. Lagmannsretten var også helt enig de estimater for reparasjon til avtalt stand som takstmann Per-Olav Rønning hadde konkludert med. Forsikringsselskapets takstmann Tor Fredriksen ble heller ikke på dette punkt vektlagt i det hele tatt.

Lagmannsretten konkluderte med at det ikke var foretatt en “etterisolering” av vegger i boligen. Dette strider i mot det selger hadde opplyst om både i salgsoppgaven og boligsalgsoppgaven.

Retten opplyste gjentatte ganger at forsikringsselskapets takstmann Tor Fredriksen sine konklusjoner ikke kunne vektlegges på noen punkter.

Deretter vektla Lagmannsretten heller ikke de to meglerne forsikringsselskapet benyttet som vitne. Som konkluderte med at den uriktige opplysningen ville hatt liten innvirkning på prisen. Ettersom huset var 40 år gammelt.

Lagmannsretten la kjøpers takstmann sine kostnader til utbedring til grunn og la inn hans kostnader til skaderapport som del av nødvendige kostnader i utmåling av prisavslaget. I tillegg fikk kjøper medhold i sakskostnader for tingrett og lagmannsrett fullt ut.

Kjøper fikk totalt kr 1 million i prisavslag og erstatning.

Avsluttende bemerkninger om Claims Link AS sin håndtering av saken

Denne saken er et godt eksempel på at selgerforsikringen forsøker alt de kan for å slippe å utbetale et prisavslag etter at det åpenbart er gitt uriktige opplysninger.

Det ble raskt dokumentert at det ikke var etterisolert med 5 cm mineralull, slik selger hadde opplyst i salgsoppgaven og boligsalgsoppgaven.

Det kostet kr 685 000 å reparere boligen til avtalt stand (med 5 cm isolering). Selger hadde åpenbart gitt feil opplysning. På tross av dette bruker altså Claims Link AS sikkert en halv million kroner på takstmann og advokat. Og blir i tillegg dømt til å betale kjøpers kostnader til advokat og takstmann i tingrett og lagmannsrett. Dette er 1 million kroner i sakskostnader for å å forsøke å slippe å utbetale kjøper et prisavslag.

Det er videre bra å se at både tingrett og lagmannsrett overhodet ikke vektla forsikringsselskapets takstmann eller de meglerne man benyttet som vitner.

Denne saken er et godt eksempel på hvor langt selgerforsikringen er villig til å kjempe. Alt for å slippe å betale ut et rettmessig prisavslag til en boligkjøper.

Vi er glad for at kjøper valgte å kjempe både i tingrett og lagmannsrett, slik at man fikk det prisavslaget man hadde krav på etter kjøp av en tømmervilla fra 1909.

Spesialisert kompetanse er viktig

Oslo Advokatkontor AS er landsdekkende og bistår i eiendomssaker over hele landet. Alle advokatene er spesialister innen fast eiendom. I tillegg har spesialisert seg på rettssaker innen fast eiendom.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.