Mange boligkjøpere opplever at Protector Forsikring ASA bestrider fremsatt krav om prisavslag eller heving av boligkjøpet. I tillegg er det vanlig at Protector Forsikring ASA (og andre eierskifteforsikringsselskaper) ønsker å befare eiendommen med egen takstmann. Årsaken til dette er flere, men vi opplever ofte at det er for å sjekke om man kan hevde at oppdagede feil ikke er mangler, eller kan utbedres på en enklere og billigere måte.

Utrolig nok så kommer ofte eierskifteforsikringsselkapets takstmann til langt lavere reparasjonskostnader enn boligkjøpers takstmann. Ofte kan avstanden mellom takstmennene bli flere hundretusen.

I veldig mange saker tar ikke eierskifteforsikringsselskapene bryet med å befare boligen hvor kjøper har reklamert over feil og mangler. Selger og eierskifteforsikringsselskapene bare avviser kravet. Først når boligkjøper bringer saken inn for domstolsapparatet «våkner» selskapet og ønsker å få tilgang til boligen med egen fagkyndig takstmann. Årsaken er selvfølgelig at Protector Forsikring ASA og de andre eierskifteforsikringsselskapene ønsker å utarbeide en ny skaderapport som har lavere reparasjonskostnader, slik at Protector Forsikring ASA kan legge denne rapporten frem som et nytt bevis i rettssaken.

Spørsmålet er om boligkjøpere kan nekte Protector Forsikring ASA og de andre eierskifteforsikringsselskapene å befare eiendommen med sin engasjerte takstmann etter at man har bragt saken inn for domstolsapparatet?

JA man kan nekte Protector Forsikring ASA å befare eiendommen, sier Hålogaland lagmannsrett i en kjennelse av 29. juni 2014.

Saken i lagmannsretten var mellom en boligkjøper og selger, samt Protector Forsikring ASA hvor selger hadde kjøpt eierskifteforsikring for sitt rettslig ansvar i forbindelse med boligsalget.

Selger og eierskifteforsikringsselskapet (Protector Forsikring ASA) avviste boligkjøpers krav om å heve kjøpet på grunn av feil og mangler. I tillegg til å avvise kravet, så tok verken selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap seg bryet med å sende ut en egen takstmann innledningsvis i saken. Man kan få inntrykk av at eierskifteforsikringsselskapene spekulerer i at ikke alle tar risikoen med å bringe saken inn for domstolsapparatet, da dette koster penger og risikoen for å bli dømt til å betale motpartens saksomkostninger er mye «verre» for en vanlig boligkjøper enn for et stort forsikringsselskap.

Selger og Protector Forsikring ASA kom med følgende argumenter for å få lov til å befare boligen:

Det kreves bevistilgang til å befare de påståtte manglene ved boligen. Det er Sandvik som kjøper som har bevisbyrden for at det foreligger en mangel og omfanget av den. I den anledning har hun plikt til å svare på spørsmål og redegjøre for dette. Hun har da tilsvarende plikt til å stille selve eiendommen til disposisjon for undersøkelse.

Selger må gis adgang til å undersøke boligen selv ved hjelp av en sakkyndig. Bare på denne måten kan kravene til kontradiksjon og en forsvarlig saksbehandling oppfylles.

Boligkjøperen hevdet med rette at man ikke ønsket et «bestillingsverk» fremlagt i rettssaken fra Protector Forsikring ASA:

De ankende parter har hele tiden frem til saksanlegget hatt anledning til å bidra til å opplyse saken ved å innhente en felles takstrapport. Selger har også hatt anledning til å begjære rettsoppnevnt sakkyndig eller fagkyndige meddommere. Dette har ikke selger ønsket. Det foreligger i en slik situasjon ikke noe brudd på reglene om kontradiksjon og forsvarlig saksbehandling.

Kjøper har ikke tillit til at en privat engasjert sakkyndig og frykter at en slik rapport vil bære preg av å være et bestillingsverk.

Lagmannsretten konkluderte med at boligkjøper kunne nekte Protector Forsikring ASA å befare eiendommen:

Begjæringen om at retten skal gi de saksøkte tilgang til boligen for befaring med privat engasjert sakkyndig for å undersøke boligens tilstand, må vurderes som en begjæring om inngrep i en beskyttet rett etter Grunnloven § 102 og EMK artikkel 8. Et slikt inngrep krever hjemmel i lov. Lagmannsretten kan ikke se at det er lovhjemmel for inngrepet.

Av Rt-2012-1819 avsnitt 33 framgår det at tvistelovens bestemmelser om opplysningsplikt, bevissikring og bevistilgang ikke åpner for at retten i ordinære tvistesaker skal kunne beslutte at en part må gi tilgang til sitt hjem for at motparten skal kunne søke etter gjenstander som kan ha betydning som bevis. Tilsvarende kan lagmannsretten ikke se at tvisteloven gir hjemmel for å pålegge en part i ordinære tvistesaker å gi motparten tilgang til boligen for befaring med privat engasjert sakkyndig, selv ikke hvor boligens tilstand er det sentrale bevistema.

Boligkjøperne kan altså nekte selger og eierskifteforsikringsselskapene å befare eiendommen etter at saken er bragt inn for domstolsapparatet.

Ønsker du en gratis vurdering av din sak, ring oss på 400 19 400 eller fyll ut vårt skjema.

Denne artikkelen ble skrevet av partner Glenn Ulrik Halvorsen.

Saken ble anket til Høyesterett som stadfestet avgjørelsen til Hålogaland lagmannsrett.

Avgjørelsen til Høyesterett fastslår at Protector Forsikring ASA ikke kan kreve å befare boligen med egen fagkyndig takstmann.

Kjennelsen fra lagmannsretten følger her:

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å fravike hovedregelen om skriftlig behandling av anken, jf. tvisteloven § 29-15. Etter lagmannsrettens syn er hensynet til forsvarlig og rettferdig rettergang tilstrekkelig ivaretatt gjennom skriftlig behandling.

Begjæringen om at retten skal gi de saksøkte tilgang til boligen for befaring med privat engasjert sakkyndig for å undersøke boligens tilstand, må vurderes som en begjæring om inngrep i en beskyttet rett etter Grunnloven § 102 og EMK artikkel 8. Et slikt inngrep krever hjemmel i lov. Lagmannsretten kan ikke se at det er lovhjemmel for inngrepet. Etter tvisteloven § 26-5 første ledd har enhver plikt til å stille til rådighet som bevis gjenstander som vedkommende har hånd om eller kan skaffe til veie. Bestemmelsen gir uttrykk for det samme som den generelle hovedregelen i tvisteloven § 21-5 om allmenn forklaringsplikt og bevisplikt for parter og andre. Plikten til å gi bevistilgang etter bestemmelsene i tvisteloven kapittel 26 gjelder bare overfor retten, jf. Schei mfl.: Tvisteloven, andre utgave, side 791.

Av Rt-2012-1819 avsnitt 33 framgår det at tvistelovens bestemmelser om opplysningsplikt, bevissikring og bevistilgang ikke åpner for at retten i ordinære tvistesaker skal kunne beslutte at en part må gi tilgang til sitt hjem for at motparten skal kunne søke etter gjenstander som kan ha betydning som bevis. Tilsvarende kan lagmannsretten ikke se at tvisteloven gir hjemmel for å pålegge en part i ordinære tvistesaker å gi motparten tilgang til boligen for befaring med privat engasjert sakkyndig, selv ikke hvor boligens tilstand er det sentrale bevistema.

Slik lagmannsretten ser det, kan ikke Kari-Marie Sandvik pålegges å stille sin bolig til disposisjon for motparten og en privat sakkyndig i større utstrekning enn hun kunne pålegges en sanksjonert plikt til å gi en part tilgang til bevis ved å svare på spørsmål fra parten under rettslig avhør eller ved bevisopptak. Det vises til vurderingene i Agder lagmannsretts kjennelse av 9. juni 2011, LA-2011-85958, som denne lagmannsretten slutter seg til. All den tid Kari-Marie Sandvik ikke samtykker til å gi motpartene tilgang til boligen for befaring med privat sakkyndig med sikte på å vurdere boligens tilstand knyttet opp mot påberopte mangler, må en eventuell undersøkelse av boligen skje i form av et bevisopptak i samsvar med tvisteloven kapittel 27. Undersøkelsen krever sakkunnskap, og retten kan da oppnevne sakkyndig etter tvisteloven § 25-2 og overlate undersøkelsen til denne, jf. tvisteloven § 27-2 fjerde ledd. I et tilfelle som dette er det særlig nødvendig at partene varsles om bevisundersøkelsen slik at saksøkte gjennom fremmøte til undersøkelsen gis anledning til innsyn i og tilgang til de bevis saksøkerne besitter, og ved dette gis anledning til å ivareta sine interesser, jf. tvisteloven § 27-3 andre ledd tredje punktum.

Lagmannsretten, som tingretten, er etter dette kommet til at de ankende parter ikke gis tilgang til boligen for befaring med privat engasjert sakkyndig. Slutningen formuleres i samsvar med dette.

Kjennelsen er enstemmig.