Dagens regler etter avhendingsloven

Avhendingsloven har i dag ingen regel dersom en bolig eller fritidseiendom har mindre areal enn det selger har opplyst. Gjerne kjent som innendørs arealsvikt.

Høyesterett har i Rt. 2003 side 612 (arealsvikt-dommen) bestemt at dersom avviket er «av en viss størrelse for å være en rettslig mangel for å gi kjøper rett til prisavslag. Høyesterett kom også til at dersom avviket var tilstrekkelig til å anses som en mangel, så gjelder det en presumsjon for at at avviket også har innvirket på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd.

Dagens regelverk om innendørs regelverk har vært kritisert. Dette har sammenheng med følgende forhold:

• kvadratmeterpriser har blitt mye viktigere de siste årene på grunn av statistikker over kvadratmeterpriser på Finn.no
• Måleinstrumenter som takstmenn har benyttet er mye mer presise

Reglene om innendørs arealsvikt som Høyesterett fastslo i arealsviktdommen har ikke vært enkel å praktisere. For eksempel har høyesterett uttalt at avviket må være større for en stor bolig enn når det er snakk om liten leilighet.

Dagens regelverk er basert på skjønnsmessige vurderinger. Dette gir liten forutberegnlighet og uklare grenser. Dette har gitt mange tvister og konflikter som ender opp i rettsapparatet.

Vi har problemstillingene med det som kalles «egentlig arealsvikt» og «uegentlig arealsvikt».  Førstnevnte gjelder areal som ikke er der. Det siste gjelder areal som er i leiligheten eller boligen, men ikke er måleverdig på grunn av målereglene (f eks skråtak).

Dagens regler om innendørs arealsvikt har heller ingen klare regler om utmåling av prisavslag. Rettspraksis spriker fra 20 % til 70 % av kvadratmeterprisen.

Ny regel om innendørs arealsvikt fra 1. januar 2022

Det er nå vedtatt en ny regel i avhendingsloven § 3-3 fra 1. januar 2022.

Den nye regelen ble begrunnet med følgende 3 forhold:

1. Når ethvert arealavik utgjør en mangel, gir det enklere og mer forutsigbar rettstilstand.
2. Det vil gi en rimerligere løsning i lys av endrede forhold i boligmarkedet. Kvardratmeterpris har fått langt større betydning i dag.
3. Enklere regel vil sikre bedre informasjonsgrunnlag ved boligsalg. Måleutstyr og standarder for måling er nå omforente (NS 3940:2007)

Den nye regelen i avhendingsloven § 3-3 innebærer at ethvert avvik fra det opplyste bygningsarealet utgjør en mangel. Det gjøres unntak der man kan bevise at kjøper ikke vektla opplysningen. I tillegg må avviket utgjøre minst 1 kvm eller 2 % avvik fra det opplyste.

Paragraf 3-3 (2) om arealsvikt lyder som følger:

§ 3-3. Arealsvikt

Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.

Årsaken til at marginale avvik er unntatt (2 % avvik eller 1 kvadratmeter), er at enkelte boliger kan være krevende å måle helt nøyaktig. Som eksempel kan nevnes boligen har rom med uvanlig utforming. Måleresultatene vil da bli forskjellige, uten at man egentlig kan si at noen har målt direkte feil. Med andre ord vil de bagatellmessige avvik ikke utgjøre en mangel.

Måling av arealavvik skal skje opp mot bygnings hoveddel (f eks bruksareal, BRA), mens avvik knyttet til balkonger, boder og andre selvstendige Bygningsdeler beregnes opp mot det opplyste arealet på balkongen, boden osv.

Unntak fra hovedregelen – kjøper la ikke vekt på arealmålingen

Hovedregelen gjelder ikke hvis selgeren «godtgjer» at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningen.

For at unntaket skal komme til anvendelse, må det foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at kjøperen ikke tok hensyn til arealopplysningen i sin kjøpsbeslutning, budgivning mv.

I kriteriet «godtgjort» ligger det at selgeren har bevisbyrden (bevisføringsplikten) for slike konkrete omstendigheter.

Et klart eksempel på at kjøperen ikke vektlegger arealopplysningen, kan være at en bolig er kjøpt for å rives eller om kjøper bare var interessert i tomten.

Utmåling av prisavslag ved arealsvikt

Det var foreslått å endre reglene for utmåling av prisavslag for innendørs arealavvik. Forslaget gikk ut på å innføre en sjablongmessig utmåling av prisavslag ved arealavvik med et tredje ledd til avhendingsloven § 4-12.

Et forslag til ny regel for prisavslag ved arealsvikt var som følger (ikke vedtatt):

fastsettes et forholdsmessig prisavslag på grunnlag av kvadratmeterpriser for tilsvarende eiendommer i samme område. Hvis slik prisstatistikk ikke gir veiledning, kommer unntaket inn. Prisavslaget fastsettes da ut fra mangelens betydning for kjøperen.

Et annet forslag var å basere utmåling av prisavslaget på kvadratmeterprisen i samme bygg (ikke vedtatt):

Ved arealsvikt etter § 3-3 andre ledd skal prisavslaget fastsetjast forholdsmessig på grunnlag av kvadratmeterprisen for den selde eigedomen.

Ingen av forslagene ble vedtatt. Dette betyr at utmåling av prisavslag ved arealsvikt fortsatt skal følge reglene i avhendingsloven § 4-12 (1).

Det ble besluttet at «egenandelen» med 10 000 kroner ikke skal gjelde ved utmåling av prisavslag for arealavvik.

Hovedregelen er fortsatt «verdireduksjon» ved prisavslag for arealsvikt

Hovedregelen ved utmåling av prisavslag for innendørs arealavvik er fortsatt den verdireduksjonen arealavviket fører til, eventuelt korrigert skjønnsmessig for mangelens betydning for kjøperen og bruken av eiendommen.

Denne regelen følger av avhendingsloven § 4-12 og det knytter seg fortsatt endel bevistvil rundt dette. Årsaken er at det er vanskelig å bevise eller dokumentere hvilken verdireduksjon som avvik i areal medfører.

Prisavslaget skal utmåles etter en konkret skjønnsmessig vurdering. Retningslinjene følger av domstolens praksis.