Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Halvorsen anbefaler å nekte selskapets takstmenn å komme på befaring

Denne saken er et meget bra eksempel på hvorfor man bør nekte Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS sine faste takstmenn å komme på befaring.

Sommeren 2014 ble vi oppringt av boligkjøpere. De hadde akkurat kjøpt drømmehuset like ved sjøen. De hadde oppdaget omfattende skader av skadedyr i bærende konstruksjoner i tak med mer, samt angrep av stokkmaur, mus og rotter. De hadde derfor kontaktet et lokalt skadedyrfirma. På grunn av omfattende angrep av skadedyr, ble boligkjøperne anbefalt å ringe Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen.

Etter å ha snakket med boligkjøperne på telefon ble det avklart at de hadde kjøpt en boligkjøperforsikring av Help Forsikring AS. Advokat Halvorsen opplyste at alle Help kunder har rett til å velge ekstern advokat om ønskelig.

Selger hadde kjøpt eierskifteforsikring av Protector Forsikring ASA og saken ble behandlet av selskapets advokater.

Boligen hadde omfattende skader som følge av skadedyr. Bærende konstruksjoner var ødelagt av husbukk og stokkmaur. I tillegg var bærende konstruksjoner i tak feilkonstruert, og store deler av boligen var bygget uten byggetillatelse for å nevne noe.

Help Forsikring AS reklamerte til Protector Forsikring ASA og krevde prisavslag med mer. Protector Forsikring ASA ønsket å komme på befaring med takstmann Østern og Help Forsikring AS så ingen problemer med dette. Tvert i mot ble dette ansett som bra for alle parter. Takstmann Østern var på befaring og utarbeidet en skaderapport. Konklusjonen var omfattende skader som kunne repareres for i overkant av kr 500 000 inkl mva. I tillegg gav takstmann Østern pristilbud på å utføre reparasjonsarbeidene.

Det Help Forsikring AS ikke skjønte eller valgte å overse, var at takstmann Østern ikke var uavhengig fagperson. Protector Forsikring ASA har brukt han i en lang periode, men dette ble ikke opplyst av verken selskapet eller takstmann Østern. Takstmann Østern var ikke interessert i å gjøre jobben og man finner heller ingen kontaktinfo på internett og internettsiden er tatt ned.

Help Forsikring AS skulle hjelpe boligkjøper og sendte ut egen takstmann. Denne takstmannen konkluderte med 1,1 mill i for å utbedre feil og mangler på boligen.

Protector Forsikring ASA tilbyr så boligkjøper litt under kr 500 000 i prisavslag og erstatning. Selskapet opplyste at det måtte uansett gjøres store fradrag i utbedringsarbeidene på grunn av standardforbedringer. I tillegg hadde jo takstmann Østern gitt bindende pristilbud på arbeidene med å reparere boligen, da hadde jo boligkjøper ikke krav på noe mer.

Boligkjøperne og alle andre syntes det var veldig merkelig at to takstmenn kunne komme til så forskjellige konklusjoner. Det ble derfor gjort undersøkelser med andre fagfolk med tanke på hva som måtte utbedres og hva det ville koste. Det første som ble oppdaget var den takstmann Help Forsikring AS hadde engasjert, jevnlig ble brukt av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS. Dette syntes man ikke var bra og tilbakemeldinger fra egne fagfolk var at denne konklusjonen var alt for lav i denne saken.

Boligkjøperne valgte så å gi beskjed til Help Forsikring AS at man ønsket å engasjere Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen.

Hvorfor og når bør man nekte fagkyndige fra Protector og Norwegian Claims Link As å komme på befaring?

Dersom selskapene ønsker å sende en takstmann de har brukt jevnlig over flere år, skal man si i fra at dette ikke er akseptabelt. Da er ikke fagpersonen fra selskapet uavhengig.

Dersom selskapet ønsker å komme på befaring med bransje godkjent takstmann (NTF eller NITO) og som er uavhengig, kan man vurdere å tillate en slik befaring.

Gang på gang ser vi at slike fagpersoner som ikke er uavhengige fra selskapene konkluderer med under halvparten boligkjøpers uavhengige takstmann. Hva det kommer av kan skyldes flere forhold.

De få gangene selskapenes mandat til takstmann kommer frem, er oppdraget begrenset til noen av manglene, men ikke alle. Det kan også skyldes at takstmannen er for lojal mot sin oppdragsgiver (selskapene), siden man har mottatt oppdrag over en lang periode. I tillegg ser vi at disse takstmennene fra selskapene ikke er uavhengige ved at de bare tar oppdrag for selskapene. Dette blir veldig tydelig når selskapets takstmann i tillegg gir pristilbud på nødvendige utbedringsarbeider. Når man forsøker å finne kontaktinformasjon for selskapenes takstmenn, har de ikke egen webside med kontaktinfo og sjeldent finner man mobilnummer på gule sider eller lignende. Dette viser at de er lite interessert i å bli kontaktet av vanlige boligkjøpere.

Vi har også eksempler på at boligkjøper tilfeldigvis har fått tak i info til en takstmann som blir brukt jevnlig av selskapene og spør om han kan komme på befaring for å lage skaderapport. Dette ønsker de ikke og vil ikke ta oppdraget.

Så konklusjonen er rimelig enkel, selskapene ønsker veldig sjelden å sende en uavhengig takstmann på befaring til en boligkjøper. Derfor bør man si nei til denne praksisen.

Er det problematisk at Help Forsikring AS bruker takstmenn som har fått oppdrag jevnlig over en lang periode fra Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS?

For boligkjøperne ble dette opplevd som problematisk. For det første blir man mistenksom på at denne takstmannen ikke er uavhengig og kommer med konklusjoner som er påvirket av eierskifteselskapene. I tillegg kan man spørre seg hvorfor Help Forsikring AS som er boligkjøpers advokat tar denne risikoen, da det ikke er til fordel for boligkjøperen.

Hvordan var det mulig at Protector forlikte saken med 2,2 mill når selskapets takstmann konkluderte med kr 500 000 i utbedringskostnader?

Etter at boligkjøper fikk info om at deres takstmann ofte ble brukt av motparten – samt at fagfolk i nærmiljøet opplyste at boligen ikke kunne repareres for 1,1 mill – byttet de advokat til Oslo Advokatkontor AS ved Glenn Ulrik Halvorsen.

Det ble hurtig konstatert at Protector Forsikring ASA hadde fått saken slik man ønsket bevismessig, nemlig at takstmann Østern hadde konkludert med nødvendige tiltak kostet ca kr 500 000 og at det ble gitt pristilbud på å gjøre jobben. Selskapet mente at man ikke kunne kreve noe mer enn «rimligste pristilbud». Videre var det problematisk at det forelå en takstrapport på 1,1 mill, når man hadde fått tilbakemeldinger på at dette også var alt for lavt.

Å ta ut stevning i en slik situasjon er akkurat det Protector Forsikring ASA ønsker. Da sitter det en dommer eller ung dommerfullmektig  i tingretten uten byggfaglig kompetanse. Både takstmannen til eierskifteselskapet og boligkjøper fremstår likeverdige og dommeren havner ofte mitt i mellom. Dersom dette skjer (noe som skjer veldig ofte) har Protector Forsikring ASA spart store beløp i saken.

I og med selgers eierskifteselskap hadde fått komme på befaring og utarbeidet en rapport og boligkjøper hadde fått en rapport fra en takstmann som jevnlig også ble brukt av eierskifteselskapene, anbefalte vi å selge eiendommen og kreve verditapet etter avhendingsloven § 4-12 (1). Dette er regelen i avhendingsloven, men ofte er det vanskelig å fastslå verditapet på boligen som følge av de feil og mangler som er oppdaget. Høyesterett har på tross av massive protester fra Norwegian Claims Link AS kommet til at dersom verditapet er større enn estimerte utbedringskostnader, skal verditapet legges til grunn selv om det er høyere eller lavere enn estimerte reparasjonskostnader.

Boligkjøper valgte å selge boligen og verditapet ble nesten 2 millioner. Da slapp man å stå i domstol å krangle med selgers eierskifteforsikring på hva de ville koste å utbedre manglene og ikke minst hvilke fradrag som skulle gjøres for standardforbedringer.

Etter at verditapet ble fastslått, var Protector Forsikring ASA veldig samarbeidsvillige med å komme med et riktig oppgjør i saken. Da betydde det lite at takstmann Østern på vegne av selskapet hadde gitt pristilbud på ca kr 500 000 (som alle skjønte ikke var tilstrekkelig og alt for lavt, samt at han ikke ønsket oppdraget).

Boligkjøper fikk et tilnærmet riktig oppgjør i saken, noe som ikke er veldig vanlig i disse sakene.

Ett godt råd til boligkjøper, ikke slipp inn en takstmann fra selskap som ikke er uavhengig.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.