Eierskiftesak er en utfordring for mange boligkjøpere. Oslo Advokatkontor AS mottar hyppige henvendelser angående eierskiftesaker, spesielt om det lønner seg å reparere mangler i en pågående eierskiftesak mot selger og selgers eierskifteforsikringsselskap (representert ved Claims Link AS eller Protector Forsikring ASA, eller andre).

Boligkjøperens dilemma

Siste henvendelse kom fra Cathrine Woldstad, en av grunnleggerne av Facebook-gruppen og nettsiden «STOPP Boligsvindel.» Hun mottok gjentatte spørsmål fra gruppens medlemmer om det lønner seg å reparere mangler i en pågående tvist med selger og selgers eierskifteforsikringsselskap.

En uavhengig takstmann er avgjørende

Det er velkjent at både selgerforsikringsselskapene (Protector og Claims Link AS) og boligkjøperforsikringsselskapene (som Help Forsikring AS med flere) benytter seg av en liten gruppe faste «takstmenn.» Forbrukerrådet har konkludert med at denne praksisen gjør dagens boligkjøpere til de store taperne. I Forbrukerrådets rapport om «Eierskifteforsikring og Boligkjøperforsikring» er konklusjonen klar: Disse forsikringsselskapene benytter en liten gruppe faste «takstmenn» som ikke vurderes å være uavhengige og objektive. Dette setter boligkjøperne i en klart dårligere situasjon.

Oslo Advokatkontor AS råder boligkjøpere til å ikke gi samtykke til befaring fra forsikringsselskapenes takstmenn, med mindre de kan bekrefte sin uavhengighet fra selskapene. Høyesterett har tidligere fastslått, i sin avgjørelse av 18. november 2014, at boligkjøpere har full rett til å nekte selskapets takstmenn å komme på befaring. Per dags dato er det bare Claims Link AS som er totalt avvisende til å sende en uavhengig takstmann hvis boligkjøperen påpeker at den valgte takstmannen har for nære bånd til selgerforsikringen. Protector Forsikring ASA har nylig begynt å etterkomme boligkjøperens krav om en uavhengig takstmann, men dette skjer ikke uten motstand.

Sakkyndiges uenighet og rettslige utfordringer

Når boligkjøperen har sluppet inn selger/selgerforsikring på privat befaring, oppstår den vanlige situasjonen. Boligkjøperen har innhentet en uavhengig sakkyndig vurdering fra en godkjent takstmann, mens selger og selgerforsikringen mest sannsynlig har benyttet en av sine faste takstmenn. I de fleste eierskiftesaker er de sakkyndige vitnene uenige både når det gjelder valg av nødvendig utbedringsmetode og estimerte kostnader.

Det vi ofte ser som resultat i en eierskiftesak i tingretten, er at tingrettens dommer (ofte en uerfaren dommerfullmektig, men også erfarne dommere) velger det billigste alternativet fra de sakkyndige. Dette skjer uavhengig av våre forsøk på å påpeke at selgerforsikringens takstmann har et nært forhold til forsikringsselskapet og har valgt reparasjonsmetoder som ikke er pre-aksepterte løsninger i henhold til god byggeskikk og forskriftskrav. Pre-aksepterte byggemetoder er nærmere beskrevet i Norsk Byggforsk og Direktoratet for byggkvalitet sine publikasjoner. Selgerforsikringen refererer også ofte til dette som et bindende «pristilbud» og argumenterer for at boligkjøperen ikke kan få mer enn det en byggmester er villig til å utføre jobben for. (Hvis du ber vedkommende om å gjøre jobben, vil de vanligvis nekte i ettertid.)

Reklamasjon og lovens krav

For å kunne reparere/utbedre mangler, må man reklamere innenfor lovens krav (rimelig tid). I tillegg må også avhendingslovens frist for selgers adgang til å rette også være utløpt. En god regel er å reklamere fortløpende og informere selger og selgerforsikringen i god tid før man starter utbedring av manglene.

Dersom boligkjøper har sluppet inn selger/selgerforsikring på privat befaring, oppstår den vanlige situasjonen. Boligkjøper har innhentet en uavhengig sakkyndig vurdering fra en godkjent takstmann, mens selger og selgerforsikringen mest sannsynlig har benyttet en av sine faste takstmenn. I de fleste eierskiftesaker står da de sakkyndige vitnene langt fra hverandre, både når det gjelder valg av nødvendig utbedringsmetode og estimerte kostnader.

Det vi ofte ser blir resultatet i en eierskiftesak i tingretten, er at tingrettens dommer (ofte en uerfaren dommerfullmektig, men også godt erfarne dommere) velger det billigste alternativet fra de sakkyndige. Dette uavhengig om vi synliggjør at selgerforsikringens takstmann har et nært forhold til forsikringsselskapet og har valgt reparasjonsmetoder som ikke er pre-aksepterte løsninger i henhold til god byggeskikk og forskriftskrav. Pre-aksepterte byggemetoder er nærmere beskrevet i Norsk Byggforsk og Direktoratet for byggkvalitet sine publikasjoner. I tillegg kaller ofte selgerforsikringen dette et bindende «pristilbud», og argumenterer for at boligkjøper ikke kan få mer enn hva en byggmester er villig å utføre jobben for. (Om du ber vedkommende om å gjøre jobben, ønsker de ikke det i ettertid.)

En forutsetning for å kunne reparere/utbedre, er at man har reklamert innen lovens krav (rimelig tid). I tillegg må også avhendingslovens frist for selgers adgang til å rette også være utløpt. En god regel er å reklamere fortløpende og informere selger og selgerforsikringen i god tid før man starter utbedring av manglene.

Hvorfor det lønner seg å reparere mangler i en pågående tvist

Det er flere gode grunner til å velge å reparere mangler i en pågående eierskiftesak mot selger og selgerforsikringen (eierskifte):

• En utbedring vil avdekke alle skjulte feil og mangler. Takstmenn som skriver skaderapporter estimerer vanlig/normalt omfang av f eks fuktskader. Men det reelle skadeomfang viser seg ofte å være mye større enn hva man tror på forhånd. Det er ikke bra for en boligkjøper å inngå forlik eller få en dom med et beløp som viser seg å ikke dekke det faktiske skadeomfang.
• En tømrermester eller byggmester vil velge normale (pre-akseptere) byggemetoder og vil kunne føres som sakkyndig vitne og tilbakevise de mindreverdige reparasjonsmetoder selgerforsikringens takstmenn ofte konkluderer med.
• Man får dokumentert og bevist normale reparasjonskostnader. Dette vil vise at det billigste pristilbud som selgerforsikringen ofte innhenter fra sine faste takstmenn, ikke er mulig å få gjennomført av uavhengige fagfolk.
• Ved å reparere får man benyttet boligen på normal måte, uten å ha den ekstra belastningen med f eks en fuktig kjeller over en lang periode mens tvisten med selger og selgerforsikringen pågår. Erfaringsmessig ser vi at det kan bli en stor menneskelig påkjenning i tillegg til selve tvisten.
• Utførende fagperson kan i en eventuell rettssak med selger/selgerforsikringen brukes som et ekstra sakkyndig vitne. Dette i tillegg til den takstmann boligkjøper har benyttet for å dokumentere sitt krav innledningsvis i eierskiftesak. Dette vil styrke bevisene. Denne fagpersonen kan da forklare hvorfor han ikke kunne utbedre i tråd med konklusjonene fra selgerforsikringen sin takstmann sine konklusjoner.

Eierskiftesak: Oslo Advokatkontor AS bisto boligkjøper i vellykket tvist mot selgerforsikringen

Oslo Advokatkontor AS, representert ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen, spilte en avgjørende rolle i en kompleks eierskiftesak i Bærum. I denne eierskiftesaken sto en boligkjøper overfor omfattende mangler i boligen og en utfordrende tvist med selger og selgers eierskifteforsikringsselskap, Protector Forsikring ASA.

Manglende oppdagelser og motstridende takstmannsvurderinger

Boligkjøperen hadde oppdaget alvorlige mangler i eiendommen, inkludert omfattende fuktskader i kjelleren, fuktproblemer innendørs og et lekk hovedbad, blant annet. For å få en klar oversikt engasjerte boligkjøperen en uavhengig takstmann som estimerte nødvendige utbedringskostnader til omtrent 1 million kroner tidlig i prosessen. Dette selv uten å åpne konstruksjoner.

Protector Forsikring ASA involverte deretter sin takstmann, Sondre Hansson, en takstmann som selskapet hadde benyttet i lang tid. I tillegg til andre selskaper som Claims Link AS og Help Forsikring AS. Hanssons vurdering av kostnadene for utbedring var en brøkdel av boligkjøperens takstmann. Hans konklusjoner baserte seg utelukkende på ikke-pre-aksepterte utbedringsmetoder. For eksempel konkluderte Protectors takstmann med en delvis utbedring av badet. Her skulle membranen rundt sluket skulle utbedres, til en pris på omtrent 40 000 kroner inkludert mva. Dette stod i sterk kontrast til boligkjøperens takstmann, som mente at badet måtte rives og bygges på nytt. Tilsvarende uenighet gjaldt drenering. Hvor selgerforsikringen ønsket å installere en drenspumpe til 70 000 kroner inkludert mva i stedet for å følge pre-aksepterte byggemetoder.

Råd fra Oslo Advokatkontor AS

Oslo Advokatkontor AS anbefalte boligkjøperen å utbedre manglene etter at eierskiftesaken var ferdigbehandlet i tingretten. Dette ville tillate en fullstendig avdekking av det faktiske skadeomfanget og unngå ytterligere tvister. Videre rådet de boligkjøperen til å engasjere et lokalt tømrermesterfirma, som kunne utføre reparasjonene i samsvar med god byggeskikk og pre-aksepterte byggemetoder. Boligkjøperen valgte Tømrermesterne Søby & Broeng. Under utbedringsprosessen ble det avdekket betydelig større skadeomfang enn tidligere anslått, og sluttregningen beløp seg til omtrent 3,5 millioner kroner. Oslo Advokatkontor AS informerte også boligkjøperen om at det utførende firmaet kunne vitne i den pågående rettssaken, noe som kunne styrke boligkjøperens stilling.

Rettssak og avgjørelse

I tingretten ble boligkjøperen tildelt kun 1,5 millioner kroner i prisavslag, basert på selgers rapporter og «pristilbud.» Tingretten tok hensyn til partviske (delvise) utbedringer, selv om dette ikke var i tråd med pre-aksepterte metoder og mer.

For å unngå en lignende situasjon i lagmannsretten, ba boligkjøperen om at sakkyndige meddommere skulle bli involvert. Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Espen Fuglesang, og Lasse Evensen fra NITO takst ble valgt som meddommere. Dette sikret at lagmannsretten hadde eksterne eksperter som kunne vurdere de foreslåtte utbedringsmetodene som Protector Forsikring ASA hevdet skulle benyttes. Til tross for at de var betydelig billigere enn de faktiske reparasjonskostnadene.

Lagmannsrettens avgjørelse

Meddommerne i lagmannsretten uttrykte tydelig sin skepsis til partviske (delvise) utbedringer, spesielt når de var i strid med pre-aksepterte byggemetoder. Det hjalp heller ikke Protector Forsikring ASA sin sakkyndige takstmann, som ikke var godkjent av verken Norges Takseringsforbund eller NITO takst (nå Norsk Takst). Som et resultat av lagmannsrettens avgjørelse, ble boligkjøperne tilkjent 3 millioner kroner basert på faktiske reparasjonskostnader. I dommen fra lagmannsretten fikk boligkjøperne 3 millioner kroner basert på faktiske reparasjonskostnader.

Lagmannsretten kom til følgende når det gjaldt utmåling av prisavslag:

Lagmannsrettens bemerkninger

Partene er enige om at det foreligger grunnlag for prisavslag. Det lagmannsretten skal ta stilling til er utmålingen. I tillegg skal lagmannsretten vurdere erstatningskravet. 

Etter avhendingslovas § 4-12 (2) skal prisavslaget i dette tilfellet «fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta». Hva som ligger i denne formuleringen har vært oppe for domstolene en rekke ganger, og er blant annet formulert slik: 

LE-2004-39789: «Det er bare nødvendige kostnader for å få utbedret skaden som skal erstattes. (…) Kjøperen har også plikt til å medvirke til at kostandene ikke blir høyere enn nødvendig» 

LB-2004-70823 «Bestemmelsen må ses i sammenheng med den alminnelige tapsbegrensningsplikten. Selgers ansvar er således begrenset til dekning av kostander knyttet til nødvendige utbedringsarbeider ved å sette eiendommen i kontraktsmessig stand». 

LG-2006-14565 «Retten legger til grunn at kjøper må avfinne seg med den rimeligste løsning som gir en akseptabel utbedring» 

LB-2010-200899 «Tilbudet refererer seg til utbedring av de forhold som er nødvendig for å få badet i forskriftsmessig stand» 

LB-2015-188109 «Når prisavslaget skal fastsettes etter utbedringskostnader, må billigste forsvarlige utbedringsmåte legges til grunn» 

Det som her er sitert er etter lagmannsrettens syn dekkende som hovedretningslinjer for tolkingen av lovbestemmelsen. De utbedringsarbeidene som foretas må følgelig være nødvendige for å sette eiendommen i den stand kjøperne hadde grunn til å forvente etter hva som var avtalt. Dersom utbedringskostnadene medfører en standardheving, må det vurderes å gjøre fradrag for verdien av denne. Kostnadene må ligge innenfor et normalområde fastsatt etter alminnelige aksepterte utbedringsmetoder og alminnelige priser. Samtidig må det aksepteres at man ved en fastsetting tar hensyn til at utbedringsarbeidene kan være rekvirert i en akuttsituasjon. Hvor rekvirenten ikke er i posisjon til å vurdere alternative utbedringsmetoder og/eller avvente innhenting av konkurrerende priser. 

Konklusjon

Selgerforsikringen sin hovedanførsel om at boligkjøper bare kan kreve den billigste reparasjonsmetoden ble ikke lagt til grunn.

Dette til tross for at selskapet la frem en lang rekke avgjørelser hvor dette hadde blitt lagt til grunn. Eierskiftesaken ble av den grunn prinsipiell. Lagmannsretten kom til at man skal legge til grunn alminnelig aksepterte reparasjonsmetoder. Til normale priser (det vil si ikke billigste pristilbud og heller ikke dyreste priser, men normalpriser). Men det viktigste som lagmannsretten kom til var at man må legge til grunn reparasjonsarbeider for å sette eiendommen i kontraktsmessig stand. Ikke med en mindreverdig utbedring som selskapene ofte anfører.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.