Frem til Høyesterett sin dom av 9. februar 2010 (HR-2010-00233-A) (sak nr. 2009/1453), har det vært stor usikkerhet på hvor lang tid man kan vente før man reklamerer over feil/mangler man oppdager på sin eiendom. Før denne dommen har rettstilstanden vært uoversiktlig og lite ensartet.

Avhendingsloven § 4-19 lyder som følger;

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

Dette betyr at dersom du har kjøpt en boligeiendom må du gi selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap beskjed om hvilke feil og mangler som er oppdaget «innen rimeleg tid».

Hva som har vært ansett som rimelig tid, har det vært forskjellige meninger om. Praksis fra domstolene hadde frem til 9. februar 2010 var så forskjellig at man kunne finne dommer som konkluderte med at det var «innen rimeleg tid» når man reklamerte opp til 6-8 måneder i enkelte tilfeller. I andre tilfeller var det for sent å reklamere dersom man ventet mer enn 2-3 måneder.

Slik at dommen av 9. februar 2010 avklarte denne ulike praksisen som domstolene fulgte (tingrettene og lagmannsrettene). Saken gjaldt en kjøper som etter kjøp av bolig skulle starte oppussing av boligen. Under oppussingen oppdaget kjøper feil/mangler ved boligen i juli/august 2006. Kjøper tok så kontakt med takstmann. Takstmannens rapport forelå den 20. november 2006 og kjøper reklamerte deretter straks til selgers eierskifteforsikringsselskap (ACE European Group Ltd) og til selger. Det gikk således litt over tre måneder fra kjøper oppdaget feilene/manglene, før kjøper sendte selger og selgers eierskifteforsikringsselskap melding om feilene/manglene.

Høyesterett konkluderte med at det var reklamert for sent når det gikk over tre måneder fra feilene/manglene ble oppdaget til det ble reklamert. Høyesterett la vekt på at en 3-måneders periode er nok for en kjøper til å områ seg og få bistand fra en sakskyndig/takstmann til å verifisere feilene/manglene. I tillegg ble det lagt vekt på at det er nok å sende en «nøytral» melding til selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Det ble i tillegg vektlagt at det hadde gått lang tid fra kjøper overtok eiendommen (2,5 år). Høyesterett mente at jo lengre tid det gikk fra overtakelsen, jo større plikt hadde kjøper til å reklamere ovenfor selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap. I tillegg ble det vektlagt at kjøper i denne saken var ufaglært tømrer og hadde selv nok kunnskap om feilene/manglene. Det var derfor ingen grunn til å vente med å reklamere til etter at kjøper hadde engasjert takstmann.

Høyesterett konkluderte derfor med at kjøper hadde reklamert for sent, når han ventet over tre måneder før han gav selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap melding om de feilene/manglene han hadde oppdaget.

Som kjøper av eiendom bør du altså sende en melding til selger og/eller selgers eierskifteforsikringselskap med en gang du oppdager feil/mangler ved eiendommen. Det er nok å sende en nøytral melding, som kort beskriver feilene/manglene og at du krever prisavslag/erstatning. Da slipper du å komme i den situasjonen at dine ellers rettmessige krav på prisavslag/erstatning etter avhendingsloven går tapt, fordi du gir selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap for sent.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener feilen eller manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.