Tydelighetskravet i avhendingsloven er en sentral regel som sikrer at boligkjøpere får klar og forståelig informasjon om boligens tilstand. Innført med lovendringen 1. januar 2022, legger dette kravet risikoen for vage eller utydelige opplysninger på selgeren. I denne artikkelen forklarer vi hva tydelighetskravet innebærer, hvordan det påvirker boligsalg, og gir eksempler fra rettspraksis. Har du opplevd utydelige opplysninger ved boligkjøp? Oslo Advokatkontor AS, spesialister på boligtvister, tilbyr gratis saksvurdering ved å fylle ut skjemaet på deres nettside.

Artikkelen er skrevet i samarbeid med Tryggere Bolighandel ved daglig leder Helle Hem Solli.

Hva er tydelighetskravet i avhendingsloven?

Tydelighetskravet ble innført for å styrke forbrukervernet og redusere konflikter ved boligsalg. Formålet er å sikre at tilstandsrapporter og salgsdokumenter er klare og forståelige for en gjennomsnittlig boligkjøper. Ifølge forskrift til avhendingsloven § 1-4 skal den bygningssakkyndige presentere sine funn på en «tydelig og forbrukervennlig måte.» Dette kravet handler om å unngå vage formuleringer som kan skjule mangler eller risikoer.

Forarbeidene til loven, Prop. 44 L (2018–2019), side 5, understreker at endringene gir selgere insentiver til å gi fullstendig og tydelig informasjon om boligen. Dette skal beskytte kjøperen og redusere tvister ved å legge ansvaret for skjulte feil på selger dersom opplysningene ikke er klare.

Krav til form og innhold

Tydelighetskravet stiller krav til både form og innhold i opplysningene, som forklart i Prop. 44 L (2018–2019), side 71:

• Form: Viktige opplysninger om risiko eller mangler skal stå tydelig frem, for eksempel i egne avsnitt eller med typografisk fremhevelse.
• Innhold: Opplysningene må forklare konsekvensene av feil. For eksempel holder det ikke å si at «vinduene i kjelleren er for små.» Det må også stå at de ikke oppfyller krav til rømningsveier og lysforhold, slik at rommet ikke kan brukes til varig opphold.

Målet er at en vanlig boligkjøper skal forstå hva opplysningene betyr uten å måtte tolke vage formuleringer.

Tydelighetskravet og mangelsvurdering

Tydelighetskravet spiller en nøkkelrolle i avhendingsloven § 3-10, som sier at kjøperen ikke kan kreve noe som mangel dersom de kjente eller måtte kjenne til forholdet ved kjøpet. Kjøperen anses å kjenne til forhold som «går tydelig fram» av salgsdokumenter eller en godkjent tilstandsrapport. Men hvis opplysningene er utydelige, kan kjøperen kreve prisavslag – selv om de har lest dokumentene. Selger og deres medhjelpere (som takstmenn og meglere) bærer risikoen for uklart språk.

Omvendt, hvis opplysningene er tydelige, kan kjøperen ikke senere påberope seg disse forholdene som mangler. Dette skaper et sterkt insentiv for selger til å være presis.

Eksempler fra rettspraksis: Tydelighetskravet i praksis

Rettspraksis viser hvordan tydelighetskravet håndheves og hvilke konsekvenser utydelige opplysninger kan få. Her er noen sentrale eksempler:

1. Eidsivating lagmannsrett 30.10.2024: Krypkjeller og råteskader

En boligkjøper fikk 1,4 millioner kroner i prisavslag for råteskader i en 200 år gammel bolig. Tilstandsrapporten nevnte ikke krypkjelleren, og i salgsoppgaven var den kun nevnt uten å forklare risikoen for fukt eller råte. Lagmannsretten mente at opplysningen om «krypkjeller» ikke oppfylte tydelighetskravet, da den ikke ga kjøper grunn til å forvente råteskader. Selger ble holdt ansvarlig.

«En hensikt bak lovendringen er å beskytte kjøper og bedre kvaliteten på tilstandsrapportene.» – Eidsivating lagmannsrett

2. Gulating lagmannsrett 16.10.2024: Fuktskader fra vinduer og balkong

En kjøper fikk heving av boligkjøpet på grunn av fuktskader fra vinduer og balkong. Tilstandsrapporten ga disse tilstandsgrad 2 (TG 2) basert på alder, men nevnte ikke risiko for lekkasjer. Retten mente at opplysningene ikke ga grunn til å forvente fuktskader, og selger tapte saken.

«Opplysningene henviser til normal levetid og risikoen som følger av det.» – Gulating lagmannsrett

3. Finansklagenemnda 2024/659: Skadedyr og råteskader

En kjøper fikk 150 000 kroner i prisavslag for omfattende skadedyr (stokkmaur og mus) og råteskader. Tilstandsrapporten nevnte «noe råte» og «noen stokkmaur,» men omfanget var mye større enn antydet. Nemnda mente at opplysningene nedtonet risikoen og at kostnadsestimatet var misvisende. Selger bar risikoen for de utydelige opplysningene.

«Denne uklarheten må selger/takstmann bære risikoen for.» – Finansklagenemnda

4. Finansklagenemnda 2024/490: Balkonglekkasje

Kjøperen fikk prisavslag for lekkasje fra en balkong, selv om salgsdokumentene nevnte slitasje og vedlikeholdsbehov. Nemnda mente at opplysningene ikke tydelig signaliserte risiko for lekkasje. Takstmannen burde ha vært klarere, og selger ble holdt ansvarlig.

«Dersom takstmannen mente det var risiko for at balkongen kunne være utett, skulle dette vært kommunisert tydeligere.» – Finansklagenemnda

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

Tydelighetskravet gir deg som kjøper sterkere rettigheter. Hvis salgsdokumenter eller tilstandsrapporter er vage om risiko eller mangler, kan du ha krav på:

• Prisavslag: Kompensasjon for mangelen.
• Heving: Få kjøpet omgjort og pengene tilbake.
• Erstatning: Dekning av utbedringskostnader.

Selv om risikoer er nevnt, må de være klare og konkrete for at selger skal fritas for ansvar.

Få hjelp fra eksperter: Oslo Advokatkontor AS

Har du opplevd utydelige opplysninger eller skjulte mangler ved boligkjøp? Oslo Advokatkontor AS, spesialister på boligtvister, kan hjelpe deg. Vi tilbyr gratis saksvurdering ved å fylle ut skjemaet på nettsiden vår. Med lang erfaring i boligsaker kan de vurdere om du har krav på prisavslag, heving eller erstatning.

Ta grep i dag – Kontakt Oslo Advokatkontor AS

Ikke la selger slippe unna med uklart språk. Få profesjonell hjelp fra Oslo Advokatkontor AS, eksperter på boligtvister. Fyll ut skjemaet på vår nettside for en gratis saksvurdering og ta det første steget mot å kreve dine rettigheter i dag!