Borgarting lagmannsrett avsa 26. august 2026 dom (LB-2025-50869). Oslo tingrett hadde frifunnet selger og Anticimex Forsikring og ilagt kjøperne kr 239 421 i sakskostnader. Lagmannsretten snudde saken. Kjøperne fikk prisavslag og fulle sakskostnader for begge instanser, kr 400 000. Dommen er den klareste Borgarting-avgjørelsen så langt om det retten kaller forbeholdne risikoopplysninger: en TG2-merknad som bare varsler om mulig feil fordi bygningsdelen «ikke er undersøkt», avskjærer ikke krav om prisavslag etter avhendingsloven § 3-10. Det er 2022-reglene og takstforskriften brukt på våtrom.

Oslo Advokatkontor førte ikke saken. Artikkelen analyserer rettspraksis.

Sakens bakgrunn – to bad, tre sluk og en TG2 som ikke holdt

Kjøpekontrakten ble inngått 19. april 2023. Avtalt kjøpesum var kr 11 700 000, med overtakelse 30. juni 2023. Boligen er fra 2008. Vedlagt salgsoppgaven fulgte en tilstandsrapport datert 16. februar 2023. Selger hadde tegnet boligselgerforsikring i Anticimex Forsikring. Samme konsern stod bak tilstandsrapporten.

Sju dager etter overtakelsen, 7. juli 2023, reklamerte kjøperne på lekkasje fra våtrommet i andre etasje. De engasjerte egen sakkyndig. Rapporten påviste utett tettesjikt og ufagmessig slukmontasje, og pekte også på sluket i første etasje og to utvendige rekkverk. Anticimex avslo kravet 31. januar 2024. Stevning gikk 4. juni 2024. Oslo tingrett frifant 14. februar 2025. Ankeforhandling ble holdt 14. august 2026.

Tre forhold sto for lagmannsretten.

Våtrom andre etasje. To sluk, ett i dusjnisjen og ett under badekar, var gitt TG2. For dusjnisjen skrev takstmannen at det «ikke [er] mulig å verifisere om slukmansjett er benyttet eller om monteringen er korrekt. Risiko: Feilmontering med påfølgende svekkelser.» For sluket under badekaret: «Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Utførelse vedrørende tettedetaljer /tilstand er ukjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.» Rett etter innflytting kom lekkasjen. Sakkyndige fant membran som lå løst oppå slukringen, uten klemring og uten mansjett. Feilen var synlig under rista. Det var ikke nødvendig å ta opp vannlåsen. Badet måtte totalrenoveres. Estimat: kr 525 000.

Våtrom første etasje. Samme type TG2: «Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet. Risiko: Mulig feilmontering med påfølgende lekkasje problematikk.» Sakkyndige fant at vannlåsen var brukt som klemring. Ingen lekkasje var påvist ennå, men utførelsen var ufagmessig og faren for fuktskader stor.

To utvendige rekkverk. Takstmannen hadde opplyst at høyden ikke tilfredsstilte dagens krav, men ikke beskrevet åpninger og klatrefare. Kjøperne tapte dette punktet.

De nye reglene fra 2022 – hva § 3-10 egentlig avskjærer

Tryggere bolighandel trådte i kraft 1. januar 2022. Kjernen i reformen er at selger bærer risikoen for skjulte feil, og at en godkjent tilstandsrapport skal gi kjøper et reelt beslutningsgrunnlag. Avhendingsloven § 3-10 første ledd annet punktum er nytt: kjøper skal regnes for å kjenne til omstendigheter som går «tydelig frem» av tilstandsrapporten. Departementet ga samtidig forskrift 8. juni 2021 nr. 1850 (takstforskriften) om hva rapporten må inneholde, og hvilke undersøkelser den bygningssakkyndige plikter å gjøre.

Selgersiden argumenterte som om 2022-reglene hadde stengt saken. Kjøperne hadde fått «konkrete negative opplysninger» om slukene, inngått avtalen med åpne øyne, og brutt undersøkelsesplikten ved ikke å følge opp TG2. Lagmannsretten avviste det, og bygget direkte på Høyesterett i HR-2025-1749-A.

Høyesterett trakk skillet mellom kunnskap om selve mangelen og kunnskap om en risiko for mangel. Kjennskap til en risikoopplysning er som utgangspunkt ikke nok til at innsigelsen går tapt etter § 3-10 første ledd. Risikoopplysningen inngår i stedet i forventningsvurderingen etter § 3-2. Spørsmålet om kjøper likevel har tapt kravet, skal forankres i annet ledd om undersøkelsesplikt, ikke i første ledd. Ellers blir grensene mellom leddene uklare.

Tydelighetskravet i første ledd annet punktum er heller ikke oppfylt av «enhver tydelig beskrevet risikoopplysning». Det ville flyttet risikoen for skjulte feil tilbake til kjøper, i strid med 2022-reformen. Det må vurderes konkret hvilke slutninger kjøper kunne trekke. Visste eller måtte kjøper vite at det forelå en mangel, er innsigelsen tapt. Ellers inngår opplysningen i mangelsvurderingen.

Det er dette skillet Borgarting nå anvender på våtrom.

Forbeholdne risikoopplysninger – TG2 sluk avskjærer ikke

Lagmannsretten innfører begrepet forbeholdne risikoopplysninger. Takstmannen hadde ikke opplyst at det forelå mangler ved slukene. Han hadde tatt forbehold om at det kunne være en risiko for feilmontering, fordi han ikke hadde undersøkt. Risikoen var ikke underbygget med det som visuelt kunne observeres, i hvert fall ikke for sluket i dusjnisjen. Kjøper fikk intet grunnlag for å vurdere hvor reell risikoen var.

Slike opplysninger avskjærer ikke etter § 3-10 første ledd første punktum. De oppfyller heller ikke tydelighetskravet i annet punktum. Det er et generelt forbehold om mulig feilmontering, uten konkretisering ut over det som kan sluttes av at badet er fra 2008. Kjøper fikk et varsel om mulig feil, og ikke mer.

Selger kan da falle tilbake på undersøkelsesplikten i § 3-10 annet ledd. Vilkåret er en «oppmoding frå seljaren» som kjøper uten rimelig grunn har latt være å følge. Høyesterett har sagt at risikoopplysninger i seg selv ikke utløser plikt til nærmere undersøkelser. Det er ikke nok med opplysninger som er egnet til å vekke bekymring. Oppfordringen må «til en viss grad være spesifisert og begrunnet» (HR-2025-1749-A avsnitt 90).

Merknaden «ytterligere undersøkelser anbefales» oppfylte ikke det kravet. Den var knyttet til sluket under badekaret, ikke til dusjnisjen som faktisk lekket. Den var ikke begrunnet ut over at sluket ikke var undersøkt. En generell TG2 sluk-merknad om mulig feilmontering er ikke en oppfordring fra selger.

Kjøperne hadde dermed ikke tapt innsigelsen. Risikoopplysningene inngikk likevel i forventningsvurderingen etter § 3-1 og § 3-2, og fikk «en viss betydning» ved utmålingen.

Takstforskriften § 2-2 – sluket skulle vært åpnet og kontrollert av selgers bygningssakkyndige

Takstforskriften § 2-2 stiller minstekrav til undersøkelse av membran, tettesjikt og overgang til sluk. Tredje ledd bokstav a og d var brutt. Bruddene var ikke ubetydelige, jf. § 1-5. Høyesterett har sagt det slik: så langt den bygningssakkyndige etter forskriften skal ha undersøkt et forhold, kan kjøper forvente at det er i byggteknisk forsvarlig stand, med mindre noe annet følger av rapporten (HR-2025-1749-A avsnitt 93).

Poenget er praktisk. Feilen i dusjnisjen lot seg avdekke visuelt, uten å demontere vannlåsen. Begge sakkyndige så den i ettertid. Når takstmannen likevel skrev at det «ikke er mulig å verifisere» montasjen, og satte TG2, ga han kjøper et feilaktig inntrykk. NS 3600:18 punkt 1.3 tilsier TG3 når sluket er utett, og TG3 når det reelt ikke er tilgjengelig. Med TG3 skulle det vært gitt kostnadsestimat.

At tilstandsgraden feilaktig ble satt til TG2, er «ikke avgjørende», skriver lagmannsretten. Det underbygger likevel det feilaktige inntrykket. Kjøperne hadde ikke grunn til å forvente sluk som var «klart ufagmessig utført», selv hensyntatt at badene var 16 år gamle. Forholdet er mangel etter både § 3-1 og § 3-2.

Samme linje gjelder sluket i første etasje. Ingen lekkasje var påvist, men montasjen var ufagmessig. Vannlåsen var brukt som klemring. Her skulle det vært TG3. Her var feilen relativt enkel å avdekke. Også her brøt takstmannen § 2-2.

Rapporten ses ikke bort fra – men den avskjærer heller ikke

Kjøperne anførte at rapporten var ikke-godkjent etter takstforskriften § 1-5, og at risikoopplysningene derfor skulle ses helt bort fra i mangelsvurderingen. Det tapte de.

Lagmannsretten slutter seg til LB-2023-170557 og LB-2024-144101. Virkningen av at en rapport ikke oppfyller forskriften, er uttrykkelig begrenset til § 3-10 første ledd annet punktum: det skal ikke fingeres kunnskap om noe kjøper ikke har lest. Det skal heller ikke fingeres uvitenhet om noe kjøper faktisk kjente til. Kjøperne hadde satt seg inn i rapporten. De kan derfor ikke gjøre gjeldende som mangel det som faktisk sto der.

Det er et viktig motstykke. 2022-reglene er ikke et tryllemiddel som sletter det kjøper har lest. De er et vern mot at selger avskjærer kravet med en vag TG2. Der avvikene er konkret beskrevet, avskjærer ikke feil TG2 mot TG3, fordi kjøper visste om feilene, jf. LB-2024-144101. Skillet er om rapporten beskriver mangelen, eller bare en mulig risiko fordi sluket ikke er sjekket. I Hybelkjøkkendommen og i krypkjeller-hevingen i Bjørnevatn er poenget det samme: det som ikke går tydelig frem, avskjærer ikke. Det som er synlig på visning og konkret beskrevet, kan avskjære.

Rekkverkene illustrerer grensen. De var fullt synlige. Rapporten sa at de ikke tilfredsstilte dagens krav. De var lovlige etter dagjeldende TEK 97. At takstmannen burde ha beskrevet åpningene etter takstforskriften § 2-13, gjør dem ikke til mangel. Forskriftsbrudd alene er ikke nok.

Hva fikk kjøperne tilkjent?

Prisavslag etter § 4-12 annet ledd, basert på utbedringskostnad.

Forsinkelsesrente løper fra 10. april 2024. Selger og Anticimex Forsikring er solidarisk ansvarlige.

For andre etasje fant retten at lokal utbedring ikke holdt. Det var skader i betongsjiktet. Hele gulvet måtte vekk. Badet er fra 2008. Kjøperne får et nytt bad med 20 til 30 års forventet levetid, og det ble gjort skjønnsmessig standardhevingsfradrag. For første etasje holdt partiell utbedring av sluket, skjønnsmessig kr 100 000 inkludert rigg og fliser som selgers takstmann hadde utelatt. Ingen standardheving der.

Utenrettslige advokat- og sakkyndigkostnader ble tilkjent som del av prisavslaget, ikke som erstatning. Kostnaden var pådratt fordi forsikringsselskapet bestridet ansvar. Linjen er den samme som i LE-2024-52800, der Oslo Advokatkontor førte saken.

Sakskostnader: kr 175 000 for lagmannsretten og kr 225 000 for tingretten. Kjøperne fikk medhold «i det vesentligste» etter tvisteloven § 20-2, selv om rekkverkene falt og påstanden var «etter rettens skjønn». Tingrettens frifinnelse og kostnadsavgjørelse mot kjøperne falt bort. Salæret ble skjønnsmessig redusert.

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

TG2 sluk avskjærer ikke automatisk. Når merknaden bare sier at takstmannen ikke har undersøkt, og varsler om «mulig feilmontering», har du ikke akseptert den ufagmessige montasjen som senere avdekkes. Du har fått en forbeholden risikoopplysning. Den inngår i hva du kunne forvente. Den stenger ikke kravet.

«Ytterligere undersøkelser anbefales» er ikke en oppfordring fra selger. Etter HR-2025-1749-A og denne dommen må oppfordringen være spesifisert og begrunnet, og den må treffe den bygningsdelen som svikter. En standardfrase under badekaret flytter ikke undersøkelsesplikten for dusjnisjen.

Takstmannen plikter å se det som er synlig. Takstforskriften § 2-2 krever undersøkelse av membran, tettesjikt og sluk. Lar feilen seg avdekke under rista, er «ikke mulig å verifisere» et brudd, ikke et skjold. Manglende undersøkelse blir kjøpers argument.

Feil TG er et moment, ikke hele saken. Slukene skulle hatt TG3. Det er ikke avgjørende i seg selv, men det underbygger at du ikke fikk et reelt bilde. NS 3600:18 punkt 1.3 er den faglige målestokken.

Ikke-godkjent rapport sletter ikke det du har lest. Forskriften § 1-5 rammer fiksjonen om at du kjente til det du ikke har lest. Den gir deg ikke fiksjon om at du ikke kjente til det du har lest. Det synlige rekkverket du så på visning, er fortsatt din risiko.

Risikoopplysningen kan likevel kutte i beløpet. Retten lot merknadene få «en viss betydning» ved utmålingen. Du måtte tåle visse mindre avvik. Du måtte ikke tåle utett membran og lekkasje i konstruksjonen.

Utenrettslig advokat og takstmann kan inngå i prisavslaget. Når selgerforsikringen avviser, er kostnadene med å dokumentere og forfølge kravet en utbedringskostnad etter § 4-12 annet ledd.

Hva bør du gjøre hvis tilstandsrapporten har TG2 på sluk eller våtrom?

Les merknaden konkret. Skiller den mellom det takstmannen har sett, og det han ikke har undersøkt? En beskrivelse av synlig bomlyd, riss eller fuktskjolder er noe annet enn «utførelse ukjent, ytterligere undersøkelser anbefales».

Ta av rista på visning, eller få en fagperson til å gjøre det, hvis sluket er tilgjengelig. Denne saken viser at ufagmessig membran ofte er synlig uten demontering. Det er ikke din plikt etter § 3-10 annet ledd. Det er likevel det som avslører om TG2 er et reelt varsel eller en tom reservasjon.

Reklamer skriftlig så snart lekkasje eller ufagmessig montasje er avdekket. Her gikk første reklamasjon etter sju dager. Ta forbehold om prisavslag og erstatning. Innhent sakkyndig som dokumenterer både utførelse, skade og kostnad, og som tar stilling til om feilen lot seg avdekke ved den undersøkelsen forskriften krever.

Kontakt advokat før du aksepterer at «det sto i rapporten». De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikringen. Boligkjøperforsikring gir fullere dekning.

Ønsker du en gratis saksvurdering? Fyll ut webskjemaet på Oslo Advokatkontor. Nye sakshenvendelser tar vi primært imot der.

Ofte stilte spørsmål om TG2 sluk og tilstandsrapport

Avskjærer TG2 på sluk kravet mitt?

Ikke når merknaden bare er et forbehold fordi takstmannen ikke har undersøkt. Borgarting kaller det forbeholdne risikoopplysninger. De avskjærer verken etter § 3-10 første ledd første eller annet punktum. De inngår i hva du kunne forvente. Står det derimot konkret hva som er galt, og det går tydelig frem, kan § 3-10 stenge.

Må jeg følge opp «ytterligere undersøkelser anbefales» før jeg byr?

Ikke automatisk. Etter HR-2025-1749-A utløser risikoopplysninger i seg selv ikke undersøkelsesplikt. Oppfordringen må være en «oppmoding frå seljaren», og den må til en viss grad være spesifisert og begrunnet. En standardfrase under et badekar treffer ikke dusjnisjen, og den er ikke begrunnet ut over at sluket ikke er sett.

Hva krever takstforskriften av undersøkelse av sluk?

§ 2-2 krever undersøkelse av membran, tettesjikt og overgang til sluk. Lar montasjen seg vurdere visuelt under rista, skal den vurderes. «Ikke mulig å verifisere» er da et brudd, ikke et gyldig forbehold. Bruddet er ikke ubetydelig etter § 1-5 når den reelle tilstanden er utett sluk og lekkasje.

Skulle sluket hatt TG3 i stedet for TG2?

I denne saken ja, både for det utette sluket og for det som reelt ikke var tilgjengelig, jf. NS 3600:18 punkt 1.3. Feil TG er ikke avgjørende alene, men den underbygger at du ikke fikk et reelt bilde. Med TG3 skulle det også vært gitt kostnadsestimat.

Kan jeg kreve at hele badet skiftes, eller holder det å bytte sluk?

Det kommer an på skaden. I andre etasje var det lekkasje i konstruksjonen og skader i betongsjiktet. Da måtte badet totalrenoveres, med fradrag for standardheving fordi badet var 16 år. I første etasje var det ufagmessig sluk uten påvist lekkasje. Da holdt partiell utbedring, uten standardfradrag.

Hva med det som var synlig på visning, som rekkverk?

Det faller typisk på deg, særlig når rapporten også sier at det ikke tilfredsstiller dagens krav, og utformingen var lovlig da huset ble bygget. Takstmannens brudd på å beskrive åpninger gjør det ikke til mangel. Synlig og beskrevet er den andre siden av 2022-reglene.

Dekker motparten advokatutgiftene?

Vinner du i det vesentligste, ja, etter tvisteloven § 20-2. Her ble kjøperne tilkjent kr 400 000 for begge instanser, selv om rekkverkene falt. I tillegg kom kr 46 163 i utenrettslige utgifter som del av prisavslaget. Rettshjelpsforsikring dekker typisk mesteparten underveis.

Advokat boligtvist – vi bistår kjøpere i hele Norge

Oslo Advokatkontor AS har i over 20 år bistått boligkjøpere i tvister mot selgere og forsikringsselskaper. Fra kontoret i Sandvika betjener firmaet klienter i Oslo, Bærum, Asker, Drammen og hele Norge. Teamet består av ni advokater som utelukkende arbeider med boligtvister.

Dommen er en prinsipiell avklaring av 2022-reglene på våtrom: hva en TG2 sluk-merknad faktisk avskjærer, hva takstforskriften krever av undersøkelse, og når «ytterligere undersøkelser anbefales» ikke er en oppfordring. Oslo Advokatkontor AS har nylig vunnet heving i Hybelkjøkkendommen i Borgarting, hevingssaken i Larvik og Egeninnsatsdommen. Vi har også ført LE-2024-52800, der utenrettslige kostnader inngikk i utmålingen. Spesialiseringen innen boligtvister sikrer kjennskap til rettspraksis og til forsikringsselskapenes argumentasjon når de hevder at «det sto i rapporten».

Ønsker du en gratis saksvurdering? Fyll ut webskjemaet på Oslo Advokatkontor. Nye sakshenvendelser tar vi primært imot der. Du kan også ringe 400 19 400. De fleste klienter har rettshjelpsforsikring som dekker advokatutgiftene.

Kontaktinformasjon

Oslo Advokatkontor AS
Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika
Telefon: 400 19 400
E-post: post@oslo-advokatkontor.no

Glenn Ulrik Halvorsen – Partner: glenn@oslo-advokatkontor.no eller mobil 951 60 000