Å kjøpe bolig skal være en trygg prosess, men hva skjer når boligen du har kjøpt viser seg å ha skjulte feil som selger ikke opplyste om? En nylig dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-52800) viser hvordan kjøpere kan få rettferdighet i slike situasjoner med riktig juridisk bistand. I denne saken representerte senioradvokat Tine Beate Eriksen fra Oslo Advokatkontor AS kjøperne, som ble tilkjent over 1,4 millioner kroner i prisavslag på grunn av selgers manglende opplysninger om alvorlige skader.

Dommen ble avsagt under den nye lovendringen i avhendingsloven, som trådte i kraft 1. januar 2022, og dens tilhørende forskrift. Disse endringene skjerper kravene til selgers opplysningsplikt og setter strengere standarder for tilstandsrapporter, spesielt når det gjelder takstmenns undersøkelser. I denne saken ble det avgjørende at selgers takstmann ikke oppfylte forskriftens minimumskrav til inspeksjon.

Saken kort forklart

I februar 2022 kjøpte et par et småbruk i Indre Østfold for 4,15 millioner kroner. Eiendommen inkluderte en kårbolig fra omkring 1830, pusset opp med ny kledning og etterisolering i 1985. Kort tid etter overtakelsen i mai 2022 oppdaget kjøperne omfattende råteskader i kårboligens bærende vegger og bunnstokker – mangler som ikke var nevnt i salgsdokumentene.

Kjøperne kontaktet selgernes forsikringsselskap, Anticimex, men fikk avslag på kravet sitt. Med støtte fra Oslo Advokatkontor AS og senioradvokat Tine Beate Eriksen tok de saken til retten. Etter å ha vunnet i tingretten, ble saken anket til lagmannsretten, som opprettholdt dommen i kjøpernes favør. Selgerforsikringen anket også saken til Norges Høyesterett, men ble avvist der.

Lagmannsrettens konklusjon: Selger brøt opplysningsplikten

Lagmannsretten fastslo at selgerne brøt avhendingsloven § 3-7 ved å holde tilbake vesentlig informasjon om boligens tilstand. Retten pekte på tre kritiske punkter:

1. Krypkjeller uten ventilasjon og inspeksjonsmulighet
   Kårboligen hadde en krypkjeller som ikke kunne undersøkes og manglet ventilasjon, noe som øker risikoen for fukt og råte. Dette ble ikke opplyst om, til tross for at det er en mangel.
   
2. Feil utført oppussing
   I 1985 ble ny kledning montert oppå gammel kledning uten tilstrekkelig lufting, noe som førte til fukt og råteskader. Selger, som selv hadde bidratt til arbeidet, unnlot å informere om denne konstruksjonsfeilen.
   
3. Skjulte råteskader i veggene
   Under oppussing av badet i 2021 oppdaget selgerne råteskader i veggkonstruksjonen, men dette ble tiet stille. I stedet forsøkte de å dekke over skadene med byggskum, noe retten mente var utilstrekkelig og villedende.

Retten understreket at disse manglene var skjulte og ikke kunne oppdages ved en vanlig befaring, noe som la ansvaret fullt og helt hos selger.

Takstmannen brøt forskriftens krav

Et sentralt element i dommen var at selgers takstmann ikke oppfylte de nye kravene i forskriften til avhendingsloven. Takstmannen unnlot å undersøke krypkjelleren tilstrekkelig og opplyste heller ikke om begrensningene i inspeksjonen eller risikoen for skader. Dette bruddet på forskriftens minstekrav ble avgjørende.

Lagmannsretten uttalte:
«Etter forskriftens andre og tredje ledd skulle det vært opplyst at krypkjelleren ikke kunne undersøkes innvendig, og om luftgjennomstrømning var mulig. Manglende opplysninger om skaderisiko og konsekvenser av dette bruddet styrket kjøpernes sak.»

Dette viser hvordan den nye forskriften setter en høyere standard for takstmenn og beskytter boligkjøpere mot mangelfulle rapporter.

Prisavslag på over 1,4 millioner kroner

Kjøperne ble tilkjent et prisavslag på 1 429 300 kroner, basert på kostnadene for å reparere skadene. Selgerne anførte at beløpet var urimelig høyt, men retten mente det reflekterte de reelle utbedringskostnadene og var i tråd med kjøpernes forventninger til boligens tilstand.

Senioradvokat Tine Beate Eriksen fra Oslo Advokatkontor AS ledet saken med solid juridisk kompetanse, og hennes arbeid var avgjørende for seieren i både tingretten og lagmannsretten.

Les også disse artiklene om denne saken:
–> Krypkjeller: Kjøper fikk prisavslag etter kjøp av 200 år gammel bolig

Viktige lærdommer for boligkjøpere

Denne dommen gir verdifull innsikt for deg som vurderer å kjøpe bolig eller allerede har oppdaget mangler:

• Selgerens ansvar veier tungt
  Selv om du som kjøper må undersøke boligen, har selger en streng plikt til å opplyse om kjente feil. Utelatte opplysninger kan gi deg rett til kompensasjon.
• Bevis er nøkkelen
  Dokumenter alt – fra salgsprospekt og tilstandsrapporter til bilder av skader. Dette styrker saken din i en tvist.
• Rask handling lønner seg
  Reklamer til selger eller forsikringsselskapet innen to måneder etter at du oppdager mangelen for å sikre kravet ditt.

Trenger du hjelp i en boligtvist?

Boligtvister kan være krevende, men med riktig juridisk bistand øker sjansene dine for å vinne frem. Hos Oslo Advokatkontor AS har vi lang erfaring med å håndtere saker om skjulte mangler og andre boligrelaterte konflikter. Senioradvokat Tine Beate Eriksen og vårt team tilbyr:

• Vurdering av om du har en sak
• Hjelp til å samle dokumentasjon og fremme krav
• Forhandlinger med selger eller forsikringsselskap

Tidlig involvering av en advokat kan være forskjellen på tap eller seier.

Kontakt oss ved boligproblemer

Har du kjøpt en bolig med skjulte mangler? Oslo Advokatkontor AS står klar til å bistå. Her er svar på noen vanlige spørsmål:

• Hva regnes som en mangel?
  En mangel er når boligen er i dårligere stand enn det som ble lovet i salgsdokumentene eller kontrakten.
• Hvor raskt må jeg si ifra?
  Ideelt sett innen to måneder etter at mangelen oppdages.
• Hva kan jeg kreve?
  Typisk prisavslag eller erstatning, og i alvorlige tilfeller heving av kjøpet.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale i dag. Med vår ekspertise, ledet av senioradvokat Tine Beate Eriksen, sikrer vi at dine rettigheter som boligkjøper blir ivaretatt.