Meny
E-post 
Skrevet av
5. november 2024
Lagmannsretten har nylig vurdert betydningen av de nye reglene i avhendingsloven (tryggere bolighandel). Boligkjøper vant saken fullt ut og kjøper var representert av senioradvokat Tine Beate Eriksen.
Eiendommen var et småbruk med en kårbolig oppført i 1830, hvor selger var et dødsbo. Boligen, som var et tømmerhus, ble oppgradert i 1985 med utvendig kledning, og rett før salget ble det bygget et nytt bad. Boligen ble overtatt i mai 2022, og kjøpesummen for hele småbruket var kr 4 150 000.
Da kjøperne startet de planlagte utbedringsarbeidene, ble det oppdaget betydelige råteskader i yttervegger og bunnsvill. Oppdagelsen skapte stor bekymring hos kjøperne, da skadene var omfattende og medførte betydelige ekstra kostnader på ca. 1,5 millioner kroner, samt forsinkelser i arbeidet. Råteskadene stammet fra manglende lufting da ny kledning ble lagt utenpå tømmerstokkene, samt en dårlig ventilert krypkjeller. I tillegg ble det konkludert med at ringmuren var i svært dårlig forfatning og måtte utbedres.
Det var en forskjell mellom estimatet fra takstmann Rolf Ekholt på 1,5 millioner kroner og pristilbudet fra byggmester Fredrik Lier på 1,8 millioner kroner. Forskjellen skyldtes ulike vurderinger av materialvalg, omfanget av nødvendig arbeid og uforutsette kostnader som kunne oppstå under utbedringen. Boligkjøper benyttet takstmann Rolf Ekholt, som estimerte utbedring av råteskadene til ca. 1,5 millioner kroner. I tillegg innhentet kjøperne et pristilbud fra byggmester Fredrik Lier på arbeidene til ca. 1,8 millioner kroner. Selgerforsikringen ved Anticimex benyttet takstmann Kjetil Reiersrud.
Selgers takstmann hadde ikke inspisert krypkjelleren og opplyste ikke om at boligen hadde krypkjeller. Dette var en kritisk feil, da krypkjelleren var en av hovedårsakene til råteskadene som oppsto. Manglende informasjon om krypkjelleren påvirket kjøperens vurdering av eiendommen negativt, da de ikke fikk tilstrekkelig grunnlag for å vurdere risikoen for fuktskader. Megler opplyste i salgsoppgaven at boligen hadde krypkjeller, men uten å si noe om risikoen ved en slik konstruksjon. I tilstandsrapporten ble det opplyst om fuktige vegger/gulv i kjeller og mye overflatevann, samt at det ikke kunne utelukkes at utvendig drenering måtte gjøres på nytt.
Det var uomtvistet at krypkjelleren manglet ventilasjon og var svært utsatt for fukt. Lagmannsretten konkluderte med at selgers takstmann ikke hadde foretatt de nødvendige undersøkelsene av kårboligens krypkjeller i henhold til § 2-14 i forskriften.
Lagmannsretten vurderte deretter om øvrige opplysninger i salgsdokumentene kunne kompensere for de mangelfulle opplysningene om krypkjelleren, som var årsaken til store råteskader. De mente imidlertid at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplyst at boligen hadde krypkjeller uten ventiler, noe som gir forhøyet skaderisiko. Lagmannsretten la stor vekt på at forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel) § 2-14 ikke var fulgt, og påpekte at selger og selgers takstmann ikke hadde noen god unnskyldning for å ikke kjenne til krypkjelleren. Dette kravet er viktig for kjøperbeskyttelse fordi det sikrer at alle potensielle risikofaktorer blir avdekket og tydelig kommunisert, slik at kjøperen kan ta en velinformert beslutning om eiendommens tilstand og nødvendige utbedringer.
Selv om krypkjelleren var nevnt i salgsoppgaven av megler, viste lagmannsretten til at krypkjelleren ikke ble undersøkt slik forskriften krever. Mangelfulle opplysninger om krypkjelleren ble dermed ansett å ha blitt gitt, selv om det var opplyst tegn til fuktinntregning i kjeller.
Lagmannsrettens avgjørelse har viktige konsekvenser for boligkjøpere: Det understreker at selgers plikt til å gi klare og utfyllende opplysninger går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette betyr at boligkjøpere i større grad kan stole på at de opplysninger som gis ved kjøp er fullstendige og nøyaktige, og at selger kan bli holdt ansvarlig for mangler som ikke er tilstrekkelig opplyst om. Dette gir en tryggere og mer forutsigbar bolighandel for kjøperne.
“Hadde problemene med krypkjeller vært opplyst, ville kjøper vært i bedre stand til å forstå fuktproblematikken og dens årsak, samt også hvilke utbedringsmetoder som burde velges og hvilke potensielle utbedringskostnader man stod ovenfor.”
Lagmannsretten konkluderte med at det var gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7, som følge av manglende undersøkelser og opplysninger om krypkjelleren, slik ny § 2-14 i forskriften bestemmer.
Selgerforsikringen anførte at kjøper uansett kjente til krypkjeller, siden salgsoppgaven opplyste om dette. Selgerforsikringens advokat mente at avhendingsloven § 3-10 bestemmer at de opplysninger kjøper kjente til fra salgsoppgaven, skulle veie tyngre enn de manglende opplysningene om boligens krypkjeller uten ventilering.
Lagmannsretten opplyste imidlertid at det gjelder et “tydelighetskrav” for opplysninger gitt både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporter. Tydelighetskravet innebærer at informasjonen som gis må være konkret og lett forståelig, slik at kjøper har et realistisk grunnlag for å vurdere eiendommens tilstand og risikoer. Dette sikrer at kjøperen ikke misledes eller undervurderer potensielle problemer. Det sentrale var at lagmannsretten mente selgers opplysningsplikt uansett gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10 tredje ledd. Meglerens opplysning om krypkjeller i salgsoppgaven oppfylte ikke tydelighetskravet som ble innført med lovendringen i 2022 for å beskytte kjøpere.
For selgere viser denne saken viktigheten av å gjennomføre grundige undersøkelser og sørge for tilstrekkelig dokumentasjon. Mangelfulle undersøkelser kan føre til store prisavslag og økonomiske konsekvenser, som i dette tilfellet hvor kjøper fikk et betydelig prisavslag på grunn av de uoppdagede råteskadene.
Kjøper fikk prisavslag med kr 1 429 000 inkl. mva. Kravet fra kjøper baserte seg på estimatet fra takstmann Rolf Ekholts skaderapport. Selgerforsikringen mente at det måtte gjøres et stort standardhevingsfradrag, da boligen var nesten 200 år gammel, men lagmannsretten var uenig og gjorde et fradrag på ca. kr 110 000.
Kjøpers utgifter til advokat før stevningen ble av lagmannsretten ansett som en del av nødvendige reparasjonskostnader. Dette ble ansett som nødvendig for å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. I tillegg fikk kjøperne tilkjent forsinkelsesrenter og fulle sakskostnader for både tingrett og lagmannsrett.
For å unngå slike situasjoner i fremtiden bør selgere sørge for at en kvalifisert takstmann utfører grundige og lovpålagte undersøkelser, spesielt i risikoområder som krypkjellere. Dette inkluderer å sikre at tilstandsrapportene inneholder klare og detaljerte opplysninger, slik at kjøper kan vurdere eiendommen på et godt informert grunnlag.
De nye reglene i avhendingsloven og den tilhørende forskriften (tryggere bolighandel) beskytter boligkjøpere i langt større grad enn tidligere. Reglene krever at selger oppfyller kvalitetskravene til de opplysninger som gis. Selger kan ikke gi vage og forbeholdne opplysninger om boligen; informasjonen må være tydelig og beskrive risikoen og dens konsekvens klart, før kjøper overtar risiko for slike forhold.
I tillegg vil selger bli ansvarlig for mangelfulle undersøkelser ved utarbeidelse av tilstandsrapporten. Har selgers takstmann ikke utført de lovpålagte undersøkelsene som er bestemt i forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel), anses selger å ha gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.
Har du spørsmål om lignende saker, kan vi gi veiledning og sikre at dine rettigheter blir ivaretatt.
Lagmannsrettens avgjørelse viser at de nye reglene i avhendingsloven styrker kjøperens rettigheter. Selgere må sørge for grundige og klare opplysninger om boligens tilstand, ellers vil de stå ansvarlig for mangler og påløpte kostnader. Har du spørsmål om hvordan de nye reglene i avhendingsloven kan påvirke din situasjon, ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
Vi har omfattende erfaring med å bistå boligkjøpere i saker som denne. Vår ekspertise innen eiendomstvister gir deg trygghet i en krevende prosess, og vi sørger for at dine rettigheter blir ivaretatt. Hvis du har behov for juridisk bistand ved kjøp av bolig eller eiendom, er du velkommen til å kontakte oss. Vi kan hjelpe deg med å forstå dine rettigheter og sikre at du får en rettferdig løsning.
Senioradvokat Tine Beate Eriksen representerte boligkjøper i saken og har inngående kjennskap til alle detaljer. Spørsmål om saken eller andre relaterte problemstillinger kan rettes direkte til henne på e-post: tine@oslo-advokatkontor.no.
Telefon