Meny
E-post 
I den ferske «musedommen» har Høyesterett tatt stilling til en problemstilling som berører svært mange nordmenn: Hvilken betydning har det at selger opplyser om egeninnsats på boligen? Dommen gir viktige avklaringer som både kjøpere og selgere bør kjenne til.
Skrevet av
12. september 2025
Høyesteretts avgjørelse i «musedommen» berører en problemstilling som oppstår i svært mange boligtvister i Norge. Årsaken er at boligselgerforsikringsselskapene systematisk avviser erstatningskrav når det i salgsdokumentene er opplyst om egeninnsats eller ufaglært arbeid på eiendommen.
Dette har skapt en særdeles vanskelig situasjon for mange boligkjøpere. Selv når det oppdages alvorlige feil ved egeninnsats som ikke var synlige under visningen, avslår forsikringsselskapene ofte å dekke utbedringskostnadene. Begrunnelsen er typisk at kjøperen «var advart» om egeninnsats og derfor overtok risikoen for eventuelle feil.
I praksis har dette betydd at mange kjøpere har måttet dekke kostbare utbedringer av egeninnsats med egen lomme, selv når feilene skyldes forhold som var umulige å oppdage uten sakkyndig bistand. Forsikringsselskapene har pekt på standardformuleringer i egenerklæringsskjemaer som «arbeid utført av både faglært og ufaglært» som grunnlag for å fraskrive seg ansvar.
Mange advokater har opplevd at boligselgerforsikringene nærmest automatisk avslår krav når det er krysset av for ufaglært arbeid i egenerklæringen, uavhengig av hvor generell og uspesifisert denne opplysningen er. Dette har gjort det svært vanskelig for kjøpere å få medhold i mangelssaker som gjelder egeninnsats.
Høyesteretts avgjørelse setter nå en stopper for denne praksisen ved å slå fast at generelle og uspesifiserte opplysninger om egeninnsats ikke kan brukes til å fraskrive ansvar for skjulte feil og mangler.
I boligkjøpet på Kvaløya hadde selgerne i egenerklæringsskjemaet svart på standardspørsmålet om det var gjort endringer eller reparasjoner på «tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende». De hadde krysset av for at arbeidene var utført av «begge» – altså både faglært og ufaglært.
Dette er en svært vanlig situasjon i norske boligsalg. De fleste huseiere har på et eller annet tidspunkt gjort egeninnsats på boligen sin, enten det gjelder mindre reparasjoner, oppussing eller større tiltak. Spørsmålet om faglært/ufaglært arbeid er standard i egenerklæringsskjemaer, og mange selgere krysser av for «begge» uten å tenke nærmere over de juridiske konsekvensene.
Problemet i Tromsø-saken var at selgerne ikke hadde gitt nærmere opplysninger om hva det ufaglærte arbeidet konkret besto i, eller på hvilke bygningsdeler arbeidet var utført. Slike detaljerte opplysninger er heller ikke vanlig å gi i egenerklæringsskjemaer, som typisk bare inneholder generelle avkrysningsbokser.
Hålogaland lagmannsrett tolket disse opplysningene som en advarsel som burde ha utløst særskilt undersøkelsesplikt for kjøperne. Retten mente at når kjøperne var gjort kjent med at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen, tok de «en bevisst risiko ved ikke å foreta egne undersøkelser for å kontrollere kvaliteten av arbeidet.»
Lagmannsrettens tilnærming var at opplysninger om ufaglært arbeid i seg selv skulle være tilstrekkelig til at kjøperne mistet retten til å klage på mangler ved dette arbeidet. Retten la vekt på at «følgene av ufaglært arbeid kan variere betydelig fra ingen feil til omfattende feil», og at kjøperne derfor burde ha undersøkt nærmere eller tatt forbehold.
Denne tolkningen innebar i praksis at enhver opplysning om egeninnsats kunne fungere som en generell ansvarsfraskrivelse for selgeren, selv om selgeren ikke hadde spesifisert hvilke arbeider som var utført ufaglært eller hvilke risikoer som forelå.
Høyesterett kom til et helt annet resultat og ga en grundig gjennomgang av hvor langt kjøpers undersøkelsesplikt strekker seg. Retten slo fast flere viktige prinsipper som får stor betydning for fremtidige boligsalg.
Høyesterett ga en grundig vurdering av betydningen av de generelle opplysningene om egeninnsats i egenerklæringsskjemaet. Retten påpekte at i skjemaet hadde selgerne «svart på spørsmål om det er gjort endringer eller reparasjoner på ‘tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende’, og om arbeidene i så fall er utført av faglærte eller ufaglærte eller begge deler. Selgerne har her krysset av for ‘begge’. Det gis ingen nærmere opplysninger om hva det ufaglærte arbeidet består i, eller på hvilke bygningsdeler arbeidet er utført.»
Høyesterett understreket at «en slik generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid kan ikke føre til at mangelskrav går tapt» etter avhendingsloven § 3-10. Retten gjorde et viktig skille ved å påpeke at kjøperne ved opplysningen om egeninnsats «ble kjent med at det var gjort egenarbeid, men ikke med at det var feil eller mangler ved arbeidene.»
Enda viktigere er Høyesteretts presisering om at «opplysningen ga heller ikke grunnlag for å trekke noen slutninger om den nærmere sannsynligheten for slike feil, jf. uttrykket ‘måtte kjenne til’.» Dette er en sentral juridisk distinksjon som retten trekker mellom faktisk kunnskap om egeninnsats og normativ kunnskap om at det er feil ved egeninnsatsen.
Med andre ord: Høyesterett skiller klart mellom å vite at det er gjort egeninnsats (som ikke fritar selger for ansvar) og å ha grunn til å anta at det er feil ved egeninnsatsen (som kan frita selger for ansvar). Den generelle opplysningen om at det var utført både faglært og ufaglært arbeid ga ikke kjøperne rimelig grunn til å anta at det forelå konkrete feil eller mangler.
Høyesterett presiserte at hvis selger ønsker at kjøper skal foreta undersøkelser utover den ordinære visningen, må oppfordringen være «spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.»
Som retten uttaler i avsnitt 90:
«En generell risikoopplysning om ufaglært arbeid utløser ikke i seg selv en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser. Det er heller ikke tilstrekkelig til å utløse en særskilt undersøkelsesplikt at det i meglerens prospekt var tatt inn en generell oppfordring til ‘å undersøke eiendommen nøye’.»
Høyesterett la stor vekt på formålet bak lovendringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. Som retten påpeker:
«Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.»
Dette er en klar beskjed om at domstolene ikke skal tillate at selgere omgår de nye reglene gjennom vage opplysninger om egeninnsats.
Høyesterett ga også viktige føringer for hvordan tilstandsrapporter skal vurderes når det samtidig er opplyst om egeninnsats. Dette er særlig relevant siden mange kjøpere blir usikre på om de kan stole på takstmannens vurdering når det er krysset av for ufaglært arbeid.
Høyesterett slo fast at «det ved utarbeidelsen av en tilstandsrapport inngår som en oppgave for den bygningssakkyndige å gjøre enkle undersøkelser av luftingen bak den ytre kledningen, jf. forskrift til avhendingslova § 2-11 andre ledd.» Retten presiserte videre det avgjørende poenget:
«Så langt den sakkyndige i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går tydelig frem på annen måte.»
Dette er en meget viktig presisering som styrker kjøpernes posisjon betydelig. Det innebærer at når en takstmann i henhold til forskriften faktisk har undersøkt de konstruksjoner eller bygningsdeler som det er gitt generelle opplysninger om egeninnsats på, så kan kjøperne stole på takstmannens vurdering. Dersom takstmannen har gitt en bygningsdel god karakter i tilstandsrapporten, kan kjøperne regne med at den er i byggteknisk forsvarlig stand – selv om det samtidig er opplyst om ufaglært arbeid.
Dette skaper en klar ansvarsfordeling: Hvis takstmannen skulle ha undersøkt et forhold i henhold til forskriften, men ikke oppdaget en feil ved egeninnsats, så kan ikke kjøperen klandres for å ha stolt på takstmannens vurdering. Selger og takstmann må da svare for den manglende oppdagelsen.
Basert på Høyesteretts dom kan vi trekke følgende slutninger om når opplysninger om egeninnsats faktisk kan påvirke selgers ansvar:
For at opplysninger om egeninnsats skal kunne begrense selgers ansvar, må de være konkrete og spesifikke. Det holder ikke å krysse av for «ufaglært arbeid» generelt. Selger må spesifisere:
Høyesterett legger til grunn at det må gis «tydelige advarsler om konkrete risikoer» dersom selger ønsker å begrense sitt ansvar. Generelle formuleringer som «kan være feil ved egeninnsats» er ikke tilstrekkelig.
Opplysningene må være slik at de gjør kjøperen i stand til å foreta en meningsfull risikovurdering. Som Høyesterett påpeker, ville det ha krevd «byggfaglig innsikt å stille relevante, oppklarende spørsmål til selgerne om hvordan arbeidene var utført.»
Høyesteretts dom viser at generelle opplysninger om egeninnsats ikke fratar deg retten til å klage på skjulte feil. Du trenger ikke engasjere sakkyndige for å undersøke alle forhold hvor det er opplyst om ufaglært arbeid.
Høyesteretts avgjørelse vil få betydelige konsekvenser for boligselgerforsikringenes praksis når det gjelder avvisning av krav knyttet til egeninnsats.
Forsikringsselskapene kan ikke lenger automatisk avvise krav bare fordi det er krysset av for ufaglært arbeid i egenerklæringen. De må foreta en konkret vurdering av om opplysningene var tilstrekkelig spesifikke til å frita selger for ansvar.
Dommen innebærer at boligselgerforsikringene må regne med å dekke flere krav knyttet til egeninnsats enn tidligere. Dette kan påvirke både premienivå og dekningsvilkår fremover.
Høyesteretts prinsipper om egeninnsats harmonerer med rettens generelle tilnærming til risikoopplysninger. Som retten uttalte:
«Opplysninger som bare indikerer en risiko for mangler – risikoopplysninger – kan ikke i seg selv utløse en plikt til nærmere undersøkelser etter avhendingsloven § 3-10 andre ledd.»
Dette gjelder ikke bare egeninnsats, men også andre typer advarsler som:
Fellestrekket er at opplysningene må være konkrete og spesifikke for å kunne påvirke ansvarsfordelingen mellom partene.
Spørsmål knyttet til egeninnsats og mangelsansvar kan være komplekse, særlig når det gjelder bygningstekniske forhold. Både kjøpere og selgere kan ha behov for juridisk veiledning for å forstå sine rettigheter og plikter.
Oslo Advokatkontor AS har omfattende erfaring med boligtvister og mangelssaker. Vi kan hjelpe deg med å vurdere din konkrete situasjon og gi råd om beste fremgangsmåte.
Artikkelen er skrevet av advokat Glenn Ulrik Halvorsen, spesialist på avhendingsloven med over 20 års erfaring innen boligtvister.
Nøkkelord: egeninnsats, ufaglært arbeid, avhendingsloven, boligkjøp, mangler, undersøkelsesplikt, Høyesterett, risikoopplysninger, egenerklæring, boligtvister, boligselgerforsikring, tilstandsrapport
Telefon