Meny
E-post 
Skrevet av
12. september 2025
I en fersk dom fra 11. september 2025 har Høyesterett tatt stilling til hvor langt boligkjøpers undersøkelsesplikt strekker seg etter de nye reglene i avhendingsloven. Dommen gir viktige avklaringer som styrker forbrukervernet og setter klare grenser for når kjøpere risikerer å tape retten til å klage på mangler.
Saken startet med et boligkjøp på Kvaløya i Tromsø i mai 2022, der et ektepar kjøpte en eldre bolig fra 1939 for 5,55 millioner kroner. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne omfattende skader etter mus, feil ved kledningen på boligens yttervegger og feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget. Selgerne hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst at det tidligere hadde vært mus i boligen, men at problemet var løst. De hadde også krysset av for at det var utført arbeid både av faglærte og ufaglærte på eiendommen, uten nærmere spesifikasjon.
Under visningen hadde kjøperne faktisk oppdaget muselort under kjøkkenbenken og konfrontert selgerne med dette. De fikk samme svar som i egenerklæringen – at problemet var løst – og valgte å stole på dette. Etter overtakelsen viste det seg at museskadene var langt mer omfattende enn antatt, med musekadavre flere steder og gnageskader på elektriske ledninger.
Mens tingretten ga kjøperne full seier og medhold i heving av kjøpet, snudde Hålogaland lagmannsrett saken på hodet. Lagmannsretten mente at kjøperne hadde overtatt risikoen for manglene ved ikke å undersøke boligen grundig nok, og tilkjente kun et begrenset prisavslag. Kjøperne ble i tillegg dømt til å betale over én million kroner i saksomkostninger.
Høyesterett kom til et helt annet resultat enn lagmannsretten og opphevet dommen enstemmig. Førstvoterende dommer Eyvin Sivertsen leverte en grundig dom som gir viktige avklaringer om forståelsen av avhendingsloven § 3-10.
Høyesterett slo fast at lagmannsretten hadde tolket bestemmelsen om kjøpers undersøkelsesplikt for strengt. Det sentrale budskapet fra Høyesterett er at generelle opplysninger om risiko for mangler ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøpere mister retten til å klage på skjulte feil. Dette gjelder selv om kjøperne var kjent med at det hadde vært mus i boligen tidligere og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen.
Dommen understreker at det er selgerens opplysningsplikt som er det primære utgangspunktet. Selgeren kjenner normalt boligen best og er i den beste posisjonen til å skaffe informasjon om den. En mer omfattende undersøkelsesplikt for kjøperen inntrer først etter overtakelsen.
Høyesterett gir flere viktige presiseringer om når og hvordan kjøpers undersøkelsesplikt inntrer. For det første slår retten fast at kjøpere ikke har noen generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen. Dette har sammenheng med at det er selgerens opplysningsplikt som er det primære.
Videre presiserer Høyesterett at for at kjøper skal få en særskilt undersøkelsesplikt utover den vanlige besiktigelsen på visning, må det foreligge en konkret oppfordring fra selgeren. En slik oppfordring må være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser. Generelle standardformuleringer i salgsprospekter om at kjøpere oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, er ikke tilstrekkelig.
Særlig viktig er Høyesteretts uttalelse om at risikoopplysninger – altså opplysninger som bare indikerer en risiko for mangler – ikke i seg selv utløser en plikt til nærmere undersøkelser. Dette betyr at selgere ikke kan fraskrive seg ansvar bare ved å gi vage advarsler om mulige problemer.
Høyesterett uttaler i dommen (avsnitt 76):
«Ut fra tilsvarende hensyn kan heller ikke opplysninger som bare indikerer en risiko for mangler – risikoopplysninger – i seg selv utløse en plikt til nærmere undersøkelser etter avhendingsloven § 3-10 andre ledd, slik selgerne i saken her har tatt til orde for.»
Dommen er den første fra Høyesterett etter de omfattende endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. Høyesterett legger stor vekt på formålet bak disse endringene, som var å styrke forbrukervernet ved boligkjøp.
Et sentralt element i lovendringen var at selgere ikke lenger kan ta generelle «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere. Dette innebærer at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Høyesterett understreker at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen.
Som Høyesterett påpeker i avsnitt 51:
«Endringen av avhendingsloven § 3-9 legger etter mitt syn føringer for tolkningen og anvendelsen av lovens § 3-10. Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.»
Dommen viser at Høyesterett tar lovendringens formål på alvor og ikke lar selgersiden omgå de nye reglene gjennom vage risikoopplysninger eller generelle oppfordringer til undersøkelser.
Høyesterett gir en grundig gjennomgang av hva som kreves for at selgers oppfordring til undersøkelse skal kunne føre til at kjøper taper mangelskrav. Retten slår fast at oppfordringen må være tilstrekkelig klar og spesifikk. Det holder ikke med formuleringer om at eiendommen «kan undersøkes» eller «er tilgjengelig for undersøkelse».
En invitasjon til visning anses som en oppfordring til undersøkelse, men da begrenset til en vanlig, aktsom besiktigelse. Kjøperen plikter ikke å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med bistand fra sakkyndig, som ledd i den ordinære visningen.
Hvis selger ønsker at kjøper skal foreta undersøkelser utover den ordinære visningen, må oppfordringen være spesifisert og begrunnet. Kjøperen må få et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.
Høyesteretts avgjørelse får betydelige konsekvenser for hvordan boligomsetningen foregår i Norge fremover. For boligkjøpere gir dommen en trygghet for at de ikke risikerer å tape mangelskrav bare fordi det er gitt generelle advarsler om mulige problemer. Kjøpere kan som hovedregel nøye seg med en vanlig, aktsom besiktigelse under visningen og trenger ikke engasjere sakkyndige for å undersøke alle forhold hvor det er opplyst om ufaglært arbeid eller lignende.
For selgere betyr dommen at de må være mer presise i sin informasjon hvis de ønsker å fraskrive seg ansvar for bestemte forhold. Generelle formuleringer som «arbeid utført dels av faglært og dels av ufaglært» er ikke tilstrekkelig til å overføre risikoen til kjøper. Selgere må enten gi konkrete og spesifikke opplysninger om hvilke risikoer som foreligger, eller ta ansvar for eventuelle skjulte feil som senere avdekkes.
Takstmenn og eiendomsmeglere får også viktig veiledning fra dommen. Når en takstmann har gitt en bygningsdel god karakter i tilstandsrapporten, kan kjøpere som hovedregel stole på dette, selv om det samtidig er opplyst om ufaglært arbeid. Meglere må på sin side være varsomme med hvordan risikoopplysninger formuleres og presenteres i salgsdokumentene.
Basert på Høyesteretts avgjørelse kan vi gi følgende praktiske råd til boligkjøpere:
1. Delta alltid på visning Sørg for å delta på visning og foreta en grundig besiktigelse av boligen. Dette er den undersøkelsen som normalt forventes av deg som kjøper. Se etter synlige tegn på skader eller mangler, men du har ingen plikt til å bruke sakkyndig eller foreta tekniske undersøkelser under visningen.
2. Les salgsdokumentene nøye Gjennomgå alle salgsdokumenter, inkludert egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Vær oppmerksom på hva som konkret står om boligens tilstand, men vit at generelle advarsler om risiko ikke fratar deg retten til å klage på skjulte feil som senere oppdages.
3. Still spørsmål ved bekymringer Hvis du oppdager noe som bekymrer deg under visningen, still konkrete spørsmål til selger eller megler. Dokumenter svarene du får. Men husk at du som hovedregel kan stole på de svarene du får, slik kjøperne i denne saken kunne stole på opplysningen om at museproblemet var løst.
4. Vurder spesifikke oppfordringer Dersom selger oppfordrer deg til spesifikke undersøkelser utover den vanlige visningen, bør du vurdere å følge oppfordringen eller ta forbehold i budet ditt. Men generelle oppfordringer til å undersøke eiendommen nøye gir deg ingen særskilt undersøkelsesplikt.
Hvis du oppdager skjulte feil eller mangler etter at du har overtatt boligen, er det viktig å handle raskt. Reklamasjonsfristen er som hovedregel fem år fra overtakelsen, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Viktige steg ved reklamasjon:
Høyesteretts dom viser at kjøpere har en sterk posisjon når det gjelder skjulte feil og mangler, særlig etter lovendringen i 2022. Men det er fortsatt viktig å få profesjonell juridisk bistand for å sikre at dine rettigheter blir ivaretatt på best mulig måte.
Interessant nok harmonerer Høyesteretts avgjørelse godt med en dom fra Borgarting lagmannsrett avsagt 1. juli 2025 (LB-2024-144101). Også der kom retten til at generelle oppfordringer til undersøkelser ikke uten videre fritar selger for ansvar.
Borgarting lagmannsrett uttalte at selgersiden ikke kan fraskrive seg ansvaret for ytterligere feil ved å oppfordre kjøper til å undersøke alt som ikke er omfattet av selgersidens egne undersøkelser. Retten fremhevet at det i mange tilfeller vil være helt upraktisk at hver enkelt interessent i boligen skal engasjere egne sakkyndige til å foreta grundige og kostbare undersøkelser.
Sammen gir disse to dommene et tydelig signal om at domstolene tar forbrukervernet på alvor og ikke lar selgersiden omgå de nye reglene gjennom kreative formuleringer i salgsdokumentene.
«Musedommen» fra Høyesterett representerer en viktig seier for forbrukervernet i boligmarkedet. Dommen bekrefter at lovendringen i 2022 har styrket kjøpernes posisjon betydelig, og at selgere ikke kan omgå dette vernet gjennom vage risikoopplysninger eller generelle undersøkelsesoppfordringer.
For boligmarkedet som helhet bidrar dommen til økt forutsigbarhet og klarere ansvarsfordeling mellom kjøper og selger. Den understreker viktigheten av at selgere gir konkret og presis informasjon om boligen, samtidig som den beskytter kjøpere mot urimelige krav om omfattende undersøkelser.
Høyesteretts klare tale om at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, setter en viktig standard for fremtidige tvister. Dette sikrer at formålet med lovendringen i 2022 – å skape tryggere bolighandel for forbrukere – faktisk blir realisert i praksis.
Oslo Advokatkontor AS har omfattende erfaring med boligtvister og mangelssaker. Vi tilbyr en gratis førstegangssamtale der vi vurderer din sak og gir deg konkrete råd om veien videre.
Artikkelen er skrevet av advokat Glenn Ulrik Halvorsen, spesialist på avhendingsloven med over 20 års erfaring innen boligtvister.
Telefon