Den 11. september 2025 avsa Høyesterett en enstemmig dom som vil få stor betydning for hvordan bolighandel foregår i Norge fremover. Saken, kjent som «musedommen fra Tromsø», gjaldt et ektepar som kjøpte en bolig for 5,55 millioner kroner i 2022, bare for å oppdage omfattende museskader og andre skjulte feil kort tid etter overtakelse.

Bakgrunnen for tvisten

Kjøperne hadde under visningen oppdaget det som kunne være muselort under kjøkkenbenken. I selgerens egenerklæring var det opplyst at det tidligere hadde vært museproblemer, men at disse var «funnet og utbedret» i 2020. Selger forsikret kjøperne om at problemet var løst.

Etter overtakelse viste det seg imidlertid at boligen hadde omfattende museskader, inkludert musekadaver, gnageskader på elektriske ledninger og betydelige luktproblemer. I tillegg ble det avdekket feil ved elektrisk anlegg, feilmontert fuktsperre i garasjen og problemer med boligens ytterkledning.

Når kjøperne krevde heving av kjøpet, avslo selgerne dette og hevdet at kjøperne selv måtte bære risikoen siden de ikke hadde undersøkt boligen grundig nok.

Lagmannsrettens uriktige avgjørelse

Hålogaland lagmannsrett ga selgerne medhold og konkluderte med at kjøperne hadde fått tilstrekkelige «risikoopplysninger» til at de burde ha foretatt mer omfattende undersøkelser. Retten mente det var «rimelig å kreve» at kjøperne gjorde nærmere undersøkelser eller tok forbehold når de var kjent med:

• At det tidligere hadde vært mus i boligen
• At det var utført ufaglært arbeid på eiendommen
• At de selv hadde funnet muselort under visningen

Lagmannsretten dømte derfor kjøperne til å betale over 1 million kroner i saksomkostninger til selgersiden.

Høyesteretts klare budskap

Høyesterett snudde fullstendig og opphevet lagmannsrettens dom. Førstvoterende, dommer Sivertsen, var krystallklar i sin kritikk av lagmannsrettens tilnærming:

«De rettslige kriteriene som lagmannsretten har bygget på, innebærer at terskelen etter avhendingsloven § 3-10 for avskjæring av mangelsinnsigelser er lagt for lavt.»

Høyesterett fastslo flere viktige prinsipper:

1. Risikoopplysninger om egenskaper ikke undersøkelsesplikt

Generelle opplysninger om risiko for feil eller mangler kan ikke i seg selv pålegge kjøpere en særskilt undersøkelsesplikt. Som retten uttrykte det:

«En generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en særskilt undersøkelsesplikt.»

2. Oppfordringer til undersøkelse må være konkrete

For at en kjøper skal ha plikt til å foreta undersøkelser utover den ordinære visningen, må selger gi konkrete og begrunnede oppfordringer. Generelle formuleringer som «arbeid utført av både faglærte og ufaglærte» er ikke tilstrekkelig.

3. Selgers opplysningsplikt er primær

Høyesterett understreket at det er selgerens opplysningsplikt som er det primære, ikke kjøperens undersøkelsesplikt:

«Det er selgeren som kjenner boligen best, og som normalt er i best posisjon til å skaffe informasjon om den.»

Etter Høyesteretts mening kan generelle risikoopplysninger ikke i seg selv utløse en plikt til særlige undersøkelser, med den følge at kjøperen overtar risikoen for skjulte feil og mangler. Noe annet ville åpne for omgåelse av den risikoplasseringen som Stortinget la opp til ved endringen av avhendingsloven § 3-9 i 2022, som fjernet adgangen til å selge en bolig «som den er» til forbrukere. Det var ingen ytre tegn til skader på boligen som kjøperne burde ha oppdaget ved den ordinære visningen. Risikoen for skjulte feil og mangler er det nå selger som har i denne type boligtvister.

Lagmannsrettens dom blir opphevet. Ved den nye behandlingen må lagmannsretten ta stilling til hevingsspørsmålet på nytt.

Dommen gir veiledning om rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, og om hvordan denne bestemmelsen skal tolkes og anvendes etter lovendringen i 2022. 

Les avgjørelsen fra Høyesterett (PDF)

Betydningen av 2022-endringene

Dommen er den første fra Høyesterett etter de omfattende endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. Disse endringene hadde som formål å styrke forbrukervernet ved å:

• Forby generelle «som den er»-forbehold ved forbrukersalg
• Innføre krav om godkjente tilstandsrapporter
• Omplassere risikoen for skjulte feil fra kjøper til selger

Høyesterett var tydelig på at disse endringene skulle tolkes forbrukervennlig:

«Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.»

Praktiske konsekvenser for boligmarkedet

Dommen får betydelige konsekvenser for alle aktører i boligmarkedet:

For boligkjøpere:

• Sterkere vern mot å måtte dekke kostnader for skjulte feil og mangler
• Mindre risiko for å tape mangelskrav på grunn av manglende undersøkelser
• Tryggere boligkjøp uten behov for kostbare sakkyndige undersøkelser i hver enkelt sak

For selgere:

• Større ansvar for å gi konkrete og spesifikke opplysninger
• Økt incentiv til å undersøke egen bolig grundig før salg
• Vanskeligere å fraskrive seg ansvar gjennom vage risikoopplysninger

For eiendomsmeglere:

• Behov for mer presise formuleringer i salgsdokumenter
• Viktig å veilede både selger og kjøper om betydningen av opplysninger
• Økt fokus på kvaliteten av tilstandsrapporter

Oslo Advokatkontor AS – din partner ved boligtvister

Som landets ledende advokatkontor innen eiendomsrett har Oslo Advokatkontor AS lang erfaring med å bistå både boligkjøpere og selgere i tvister etter avhendingsloven. Vi har fulgt denne saken tett og orienterte allerede om lagmannsrettens problematiske avgjørelse i vår tidligere analyse.

Dommen fra Høyesterett bekrefter vår vurdering av at lagmannsretten la lista for høyt for når kjøpere kan miste sine mangelskrav. Vi bistår klienter over hele landet og har dybdekunnskap om hvordan de nye reglene skal forstås og anvendes.

Våre tjenester innen boligrett:

• Bistand ved reklamasjon over mangler og feil
• Vurdering av hevingskrav og prisavslag
• Forhandlinger med selger og forsikringsselskap
• Rettshjelp ved boligtvister i alle instanser
• Rådgivning til eiendomsmeglere og byggesakkyndige

Hva bør du gjøre ved mistanke om mangler?

Hvis du har kjøpt bolig og oppdager feil eller mangler, er det viktig å handle raskt:

1. Reklamér skriftlig innen rimelig tid etter oppdagelsen
2. Dokumentér feilene grundig med bilder og beskrivelser
3. Engasjér sakkyndig for å kartlegge omfang og utbedringskostnader
4. Ta kontakt med juridisk bistand tidlig i prosessen

Høyesteretts dom viser at du som kjøper har sterkere rettigheter enn mange tror. La ikke selger eller forsikringsselskap påstå at du burde ha undersøkt mer eller tatt forbehold – dette er ikke lenger akseptert rettspraksis.

Veien videre

Med denne historiske dommen har Høyesterett satt en klar standard for hvordan de nye reglene i avhendingsloven skal forstås. Dommen sender et tydelig signal til boligmarkedet om at forbrukervernet skal tas på alvor, og at ansvaret primært ligger hos selgeren for å gi fullstendige og korrekte opplysninger.

For deg som står overfor en boligtvist, er budskapet klart: Du har sterke rettigheter, og det lønner seg å kjempe for dem. Oslo Advokatkontor AS har den kompetansen og erfaringen som trengs for å sikre at dine interesser blir ivaretatt.

Trenger du juridisk bistand ved boligkjøp eller -salg?

Oslo Advokatkontor AS har spesialisert seg på eiendomsrett i over 20 år og bistår klienter over hele Norge. Ta kontakt for en uforpliktende samtale om din sak. Vi vurderer saken din gratis.

Kontakt:

• Telefon: 400 19 400
• E-post: post@oslo-advokatkontor.no
• Adresse: Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika

Vi tilbyr fleksible løsninger tilpasset dine behov, inkludert digitale møter og omfattende erfaring med saker fra hele landet.