Hvorfor dette er viktig for deg som boligkjøper

I november 2025 avsa Finansklagenemnda Eierskifte en avgjørelse som står i direkte motstrid med Høyesteretts prinsipper om risikoplassering ved boligkjøp. Saken gjaldt omfattende råteskader i et etasjeskille, med utbedringskostnader på over 250 000 kroner. Til tross for at det ikke var gitt konkrete risikoopplysninger om selve etasjeskillet ved salget, konkluderte nemndas flertall med at skadene var forventbare.

Bare to måneder tidligere, i september 2025, avsa Høyesterett en viktig avgjørelse (HR-2025-1749-A) som trakk klare grenser for når generelle risikoopplysninger kan brukes til å frata kjøpere deres mangelsinnsigelser. Konflikten mellom disse to avgjørelsene er så åpenbar at den reiser alvorlige spørsmål om FinKNs evne til å anvende gjeldende rett.

Som boligkjøper må du vite at generelle risikoopplysninger ikke er tilstrekkelig til å overføre risikoen for skjulte feil på en boligkjøper.

Hva var problemet i denne saken?

En kjøper overtok høsten 2022 en enebolig fra 1935 for 5,35 millioner kroner. Ved salget ble det gitt opplysninger om at det ikke var drenering på tre sider av huset, og at det var fuktinnslag i kjeller der det ikke var støpt gulv. Dreneringen fikk tilstandsgrad 3, som signaliserer alvorlige avvik som krever strakstiltak. Rom under terreng fikk lys tilstandsgrad 2.

Etasjeskillet, der skaden senere oppsto, fikk også lys tilstandsgrad 2. Denne tilstandsgraden ble imidlertid utelukkende begrunnet med et måleavvik på 15 millimeter. Det ble ikke gitt noen opplysninger om fukt, råte eller ventilasjonsproblemer knyttet til etasjeskillet. Det var heller ingen anbefaling om strakstiltak for dette bygningselementet.

Høsten 2024, to år etter overtakelse, ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i etasjeskillet mellom første etasje og kjeller. Skadene ble synlige i forbindelse med et rørbrudd. Hovedårsaken til skadene var ifølge sakkyndig manglende ventilasjon av kjelleretasjen, ikke de dreneringsproblemene som var beskrevet i tilstandsrapporten. Kjøperen reklamerte innen en måned etter at skadene ble synlige, og krevde prisavslag med over 250 000 kroner. Forsikringsselskapet avslo kravet.

Hva mente FinKN-flertallet?

Sekretariatet i FinKN erkjente uttrykkelig at det ikke ble gitt konkrete risikoopplysninger om etasjeskillet. I sin vurdering fremhevet sekretariatet at etasjeskillet hadde fått lys tilstandsgrad 2, og at tilstandsgraden i hovedsak var begrunnet med skjevheter. Sekretariatet bemerket eksplisitt at det ikke ble gitt noen konkrete risikoopplysninger knyttet til etasjeskillet utover målte høydeavvik. Likevel fant sekretariatet at mangelsvurderingen måtte baseres på det samlede opplysningsbildet.

Til tross for denne erkjennelsen konkluderte nemndas flertall, bestående av Kjersti Buun Nygaard og Caroline Bito Vårheim, med at råteskadene ikke utgjorde en mangel. Begrunnelsen var at kjøperen hadde fått konkrete risikoopplysninger om manglende drenering og at kjelleren var fuktutsatt. Kjøperen hadde fått opplyst at tiltak for å unngå fuktskader ville kunne være nødvendig over tid, og at tiltak knyttet til redrenering ikke kunne utelukkes. Disse opplysningene, sett i sammenheng med boligens alder, gjorde etter flertallets syn at boligen ikke objektivt sett avvek fra det kjøperen med rimelighet hadde grunn til å forvente.

Dette resonnementet innebærer at generelle opplysninger om problemer i kjelleren og med drenering gjør omfattende råteskader i et helt annet bygningselement, nemlig etasjeskillet, forventbart. Dette til tross for at det ikke var gitt noen konkrete risikoopplysninger om dette elementet, og til tross for at hovedårsaken til skadene var manglende ventilasjon, ikke dreneringsproblemer.

Hva sier Høyesterett?

Bare to måneder før FinKNs avgjørelse, den 11. september 2025, avsa Høyesterett en enstemmig dom som trakk klare grenser for når generelle risikoopplysninger kan brukes til å frata kjøpere deres rettigheter. Dommen gir fundamental veiledning om når kjøpere må undersøke boligen nærmere, og om hvordan lovendringen fra 2022 skal forstås.

Lovendringen i 2022 ga deg som kjøper bedre rettigheter

Høyesterett la stor vekt på at Stortinget i 2022 endret reglene for boligkjøp. Tidligere kunne selgere selge boliger «som de er» også til vanlige forbrukere. Dette betydde at kjøperen tok risikoen for alle skjulte feil og mangler. Ved lovendringen i 2022 ble dette forbudt. Formålet var klart: Risikoen for skjulte feil og mangler skulle flyttes fra kjøper til selger. Begrunnelsen var enkel: Det er selgeren som kjenner boligen best og som er nærmest til å skaffe informasjon om den.

Stortinget ville «snu om på» situasjonen der selgeren kunne være tjent med å vite minst mulig om boligen. Den gamle ordningen, der «som den er»-forbehold var tillatt, oppfordret i liten grad selgeren til å fremskaffe informasjon om boligen før salget. Tvert imot var det en rettslig fordel for selgeren å vite minst mulig, siden boligen da kunne selges til en høy pris uten at selgeren ble ansvarlig for mangler som kom frem senere.

Etter lovendringen i 2022 bærer selgerne som utgangspunkt risikoen for alle skjulte feil og mangler, ikke bare de mest alvorlige. Dette styrker kjøperens posisjon betydelig og gir deg som boligkjøper bedre rettigheter enn før.

Generelle risikoopplysninger gir ikke selger ansvarsfritak

Høyesterett var krystallklar i sin dom: Generelle risikoopplysninger kan ikke brukes til å frata kjøpere deres rettigheter. Selv om selger har opplyst om at det kan være problemer i én del av boligen, betyr ikke dette at kjøperen automatisk må tåle alle skader som dukker opp andre steder i boligen.

Høyesterett presiserte at de generelle oppfordringene til undersøkelser som ofte står i salgsprospekter, ikke kan brukes til å frata kjøpere deres mangelsinnsigelser. Dersom slike standardformuleringer skulle ha denne virkningen, ville det undergrave hele formålet med lovendringen i 2022. Det ville i praksis åpne for at selgere likevel kunne slippe unna ansvar for skjulte feil og mangler, selv om Stortinget eksplisitt ville forhindre nettopp dette.

Høyesterett advarer mot omgåelse av loven

Høyesterett var tydelig på at den måten FinKN-flertallet resonnerte på, ville undergrave hele lovendringen fra 2022. Dersom generelle risikoopplysninger om problemer i én del av boligen automatisk skulle gjøre alle skjulte skader forventbare, ville selgere likevel slippe unna ansvar. Dette er nøyaktig det Stortinget ville hindre da de endret loven.

Når FinKN-flertallet lar generelle opplysninger om dreneringsproblemer i kjelleren gjøre råteskader i etasjeskillet forventbare, er dette nettopp den type omgåelse Høyesterett advarte mot. Effekten blir at selgeren likevel slipper ansvar for skjulte feil og mangler ved å gi generelle risikoopplysninger, selv om Stortinget eksplisitt ville forhindre dette.

Å vite om risiko er ikke det samme som å vite om skaden

Høyesterett gjorde et viktig skille: Det er forskjell på å vite at det kan være risiko for problemer, og å vite at det faktisk er en skade. Bare fordi du som kjøper har fått opplyst at det kan være risiko for problemer i én del av boligen, betyr ikke dette at du automatisk mister retten til å klage på skader som dukker opp senere.

Dette skillet er fundamentalt for å forstå dine rettigheter som boligkjøper. Opplysninger om risiko skal selvfølgelig inngå i vurderingen av hva du kunne forvente av boligen. Men slike opplysninger kan ikke brukes til automatisk å frata deg retten til å klage på skjulte skader. En slik tilnærming ville undergrave hele lovendringen fra 2022, der Stortinget nettopp ville styrke kjøperens rettigheter.

FinKN-flertallet sier det motsatte av Høyesterett

Sammenligner vi FinKN-flertallets tilnærming med Høyesteretts prinsipper, blir konflikten åpenbar:

Sammenlign med Høyesteretts sak

Parallellen til Høyesteretts egen sak er slående. I HR-2025-1749-A var det opplyst at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid. Høyesterett konkluderte med at slike generelle risikoopplysninger ikke var tilstrekkelig til å gjøre museskader forventbare eller utløse en særskilt undersøkelsesplikt. Det var ingen ytre tegn til skader på boligen som kjøperne burde ha oppdaget ved den ordinære visningen. De konkrete museskadene ble først avdekket etter overtakelsen ved bruk av sakkyndig.

I FinKN-saken var det opplyst om dreneringsproblemer og fukt i kjelleren. Skadene oppsto imidlertid i etasjeskillet, og hovedårsaken var ifølge sakkyndig manglende ventilasjon, ikke drenering. Likevel konkluderte flertallet med at de generelle opplysningene om kjelleren gjorde råteskader i etasjeskillet forventbare. Dette er en strengere standard mot kjøpere enn det Høyesterett legger til grunn, og det står i direkte motstrid med Høyesteretts advarsler mot å omgå 2022-reformen.

Høyesterett vektla i sin dom at det var selgerne som var nærmest til å avklare om mus hadde forårsaket skader, og om det var feil ved egenarbeidene. Alternativt kunne de ha tatt spesifikke forbehold. Det samme må gjelde i FinKN-saken: Det var selgerne som var nærmest til å avklare om det var fukt- eller råteproblemer i etasjeskillet, og de kunne ha tatt spesifikke forbehold for dette dersom de hadde mistanke om slike problemer. Å la generelle opplysninger om andre bygningsdeler gi ansvarsfritak for skjulte skader i etasjeskillet, er nettopp den type omgåelse av lovgivers intensjon som Høyesterett advarte mot.

Mindretallet fulgte Høyesterett

Forbrukerrepresentant Paula Nyhus dissenterte fra flertallets konklusjon og anvendte en tilnærming i full overensstemmelse med Høyesteretts prinsipper. Nyhus la avgjørende vekt på at det ut fra det samlede opplysningsbildet ikke kunne forventes omfattende råteskader i etasjeskillet. Selv om det var gitt risikoopplysninger for flere forhold ved boligen, gjaldt disse ikke etasjeskillet.

Nyhus fremhevet at etasjeskillet var gitt lys tilstandsgrad 2 utelukkende på bakgrunn av måleavvik. Det ble ikke gitt opplysninger om strakstiltak i forbindelse med måleavviket, da dette var forhold som ikke var økonomisk rasjonelt å utbedre. Denne opplysningen kunne dermed ikke få avgjørende vekt, ettersom måleavviket ikke hadde direkte sammenheng med råteskadene i etasjeskillet.

Nyhus påpekte videre at selv om det var gitt opplysninger knyttet til manglende drenering på tre sider av boligen og at det var påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrengning inni kjellermur og kjellergulv, hadde ikke de sakkyndige som hadde uttalt seg i saken knyttet skaden i etasjeskillet direkte opp mot den manglende dreneringen eller fuktsikringen. Det ble i stedet begrunnet med at hovedårsaken var manglende ventilasjon i kjelleren. Takstmannen hadde imidlertid ikke bemerket at kjelleren manglet tilstrekkelig ventilasjon. Det ble heller ikke gitt konkrete risikoopplysninger om råteskader i etasjeskillet, som skulle tilsi at dette var forventbart for klageren.

Dette er den korrekte rettslige tilnærmingen etter Høyesteretts prinsipper. Det må foreligge konkrete risikoopplysninger om det aktuelle bygningselementet der skaden oppsto, ikke bare generelle opplysninger om problemer andre steder i boligen. Nyhus skilte korrekt mellom opplysninger om kjeller og opplysninger om etasjeskille, la vekt på at det ikke var opplyst behov for strakstiltak, og anerkjente at skjulte råteskader ikke var forventbare uten konkrete holdepunkter. Dette er i full overensstemmelse med Høyesteretts metode i HR-2025-1749-A.

Hva betyr dette for deg?

FinKN er godkjent som klageorgan for forbrukersaker og skal sikre forsvarlig behandling av klager fra boligkjøpere. Men når nemndas flertall systematisk anvender en strengere standard mot kjøpere enn det Høyesterett legger til grunn, og når flertallet ikke tar hensyn til lovendringen i 2022 eller Høyesteretts nyeste dom, får dette alvorlige konsekvenser for deg som kjøper.

Hvis du har fått avslag fra FinKN

Kjøpere som har fått avslag fra FinKN på lignende grunnlag har krav på å få saken rettslig prøvd. Dette gjelder særlig saker der generelle risikoopplysninger om én bygningsdel har blitt brukt til å gjøre skader i en annen bygningsdel forventbare. Disse sakene er ikke endelig avgjort bare fordi FinKN har konkludert til selgers fordel. Det er gode grunner til å tro at en domstol vil komme til et annet resultat enn FinKN-flertallet, særlig i lys av Høyesteretts klare prinsipper i HR-2025-1749-A.

En avgjørelse fra FinKN er rådgivende, ikke bindende. Selv om forsikringsselskapet henviser til FinKNs avgjørelse som begrunnelse for avslag, står det kjøperen fritt å bringe saken inn for domstolene. Med den klarhet Høyesterett har skapt rundt anvendelsen av avhendingsloven paragraf 3-10, er det åpenbart at mange kjøpere som har fått avslag fra FinKN, faktisk har rettslig krav på prisavslag eller heving.

Problemet med feil praksis

Hvis FinKN etablerer en praksis som avviker fra Høyesteretts rettsanvendelse, skaper det alvorlige problemer i boligmarkedet. Det fører til uforutsigbarhet for både kjøpere og selgere, som ikke kan være sikre på hvilken standard som faktisk gjelder. Kjøperbeskyttelsen svekkes til tross for Stortingets klare intensjon om å styrke den gjennom 2022-reformen.

En avvikende praksis i FinKN skaper også incitament for forsikringsselskap til å avslå krav med henvisning til FinKN-praksis, selv om denne praksisen ikke er i samsvar med gjeldende rett. Kjøpere uten ressurser til rettslig prøving får da ikke det de har krav på, mens de som har ressurser til å gå til domstolene, får medhold. Dette skaper urettferdighet og en parallell rettstilstand som bare kan korrigeres gjennom kostbar og tidkrevende domstolsbehandling.

Det må også stilles spørsmål ved hvilken funksjon FinKN har dersom organet systematisk anvender en rettsoppfatning som avviker fra Høyesteretts. Et klageorgan som skal godkjennes etter lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker, forutsettes å anvende gjeldende rett korrekt. Når flertallet i FinKN konsekvent konkluderer til forbrukerens ugunst basert på en strengere standard enn det Høyesterett legger til grunn, må det stilles spørsmål ved organets evne til å oppfylle de kravene som stilles til et godkjent klageorgan.

Har FinKN-flertallet oppdatert seg?

Saken reiser ubehagelige spørsmål om FinKN-flertallets kjennskap til gjeldende rett. Lovendringen fra 2022 trådte i kraft 1. januar 2022. FinKN-saken gjelder en kontrakt fra august 2022 og skal bedømmes etter den nye loven. Likevel synes flertallets resonnement å bygge på en forståelse som var mer naturlig under den gamle loven, der «som den er»-forbehold var tillatt og generelle risikoopplysninger kunne brukes til å flytte risikoen over på kjøperen.

HR-2025-1749-A ble avsagt 11. september 2025. FinKN 2025-1086 ble avgitt i november 2025, altså to måneder senere. Det er ingen henvisning til Høyesteretts dom i avgjørelsen, til tross for at dommen gir klare føringer for nettopp den type problemstilling som FinKN behandlet. Det reiser spørsmål om flertallet, har satt seg inn i gjeldende rett, eller om de bevisst anvender en strengere standard mot kjøpere enn det Høyesterett legger til grunn.

Det er vanskelig å forstå hvordan flertallet kunne konkludere som de gjorde uten å ta stilling til Høyesteretts prinsipper. Dommen fra Høyesterett var offentlig tilgjengelig i to måneder før FinKN avsa sin avgjørelse. Den ble omtalt i juridisk presse og fagmiljøer. Tryggere Bolighandel, hadde allerede publisert en artikkel om dommens betydning. At FinKN-flertallet ikke engang nevner dommen, og konkluderer på en måte som står i direkte motstrid med Høyesteretts prinsipper, er kritikkverdig.

Hva betyr dette for deg som har fått avslag?

Med 20 års erfaring fra boligtvister ser vi at FinKN-avgjørelsen i sak 2025-1086 er rettslig feil. Mindretallet anvendte loven korrekt og burde vært fulgt av flertallet. Høyesteretts dom gir deg som kjøper sterkere rettigheter enn det FinKN-flertallet legger til grunn.

Dette er dessverre ikke et enkelttilfelle. Vi ser at FinKN ofte anvender en strengere standard mot kjøpere enn det domstolene gjør. Dette undergraver formålet med lovendringen i 2022, der Stortinget nettopp ville styrke kjøperens rettigheter. Når Høyesterett advarer mot omgåelse av denne risikoplasseringen, er det bekymringsfullt at FinKN systematisk anvender en tilnærming som får motsatt effekt.

Du må ikke gi opp bare fordi du har fått avslag fra FinKN. En avgjørelse fra FinKN er ikke endelig. Du har rett til å få saken prøvd for domstolene. Med Høyesteretts klare prinsipper fra september 2025 er det gode muligheter for å lykkes med saker der FinKN har avslått kravet basert på generelle risikoopplysninger. Vi oppfordrer deg til å søke juridisk bistand for en vurdering av dine muligheter.

Vi hjelper kjøpere som har fått avslag fra FinKN

På Oslo Advokatkontor har vi spesialisert oss på boligtvister i over 20 år. Vi har ni advokater som arbeider med disse sakene daglig, og vi kjenner gjeldende rett, inkludert de nyeste endringene og rettspraksis. Vi følger nøye med på utviklingen i rettspraksis og sørger for at våre klienter får den beskyttelsen som loven gir dem.

Når bør du kontakte oss?

Hvis du har fått avslag fra FinKN, bør du vurdere å få saken vurdert av en advokat. Dette gjelder særlig hvis avslaget er begrunnet med at generelle risikoopplysninger gjør skaden forventbar, at boligens alder gjør skaden forventbar, at du burde ha undersøkt nærmere basert på vage opplysninger, eller at «det samlede opplysningsbildet» gjør skaden forventbar. I disse tilfellene er det stor sannsynlighet for at FinKN har anvendt loven feil, særlig hvis avgjørelsen er avsagt etter september 2025 uten at HR-2025-1749-A er tatt i betraktning.

Det er også grunn til å søke juridisk bistand dersom forsikringsselskapet har avslått kravet ditt med henvisning til en FinKN-avgjørelse som ligner på sak 2025-1086. Forsikringsselskaper har en tendens til å støtte seg på FinKN-praksis, selv når denne praksisen er i strid med domstolenes rettsanvendelse. En erfaren advokat vil kunne vurdere om forsikringsselskapets avslag er begrunnet i gjeldende rett, eller om det bygger på en feilaktig forståelse av loven.

Hva kan vi hjelpe med?

Vi bistår kjøpere i alle faser av en boligmangelsak. Det begynner med tidlig rådgivning, der vi vurderer om det foreligger en mangel før du reklamerer. Mange kjøpere er usikre på om de har grunnlag for å reklamere, og vi kan gi en objektiv vurdering basert på salgsdokumentene og den dokumentasjonen du har av skaden. Denne tidlige vurderingen kan spare deg for mye tid og bekymring.

Dersom det foreligger grunnlag for reklamasjon, bistår vi med å utforme en profesjonell reklamasjon til selger og forsikringsselskap. En godt begrunnet reklamasjon som viser til relevante rettskilder og dokumenterer skaden på en faglig måte, øker sjansene for å oppnå et godt resultat allerede i denne fasen. Mange saker løses gjennom forhandlinger etter at en solid reklamasjon er fremmet.

Hvis saken bringes inn for Finansklagenemnda, kan vi bistå med utforming av klagen og innhenting av nødvendig dokumentasjon. Vi sørger for at alle relevante argumenter fremmes på en klar og overbevisende måte, og at saken presenteres i et format som gjør det enkelt for nemnda å ta stilling til de rettslige spørsmålene.

Når FinKN har tatt feil, bistår vi med rettslig prøving ved domstolene. Dette innebærer utforming av stevning, innhenting av sakkyndig dokumentasjon, og prosedyre i retten. Vi har lang erfaring med å føre boligtvister for domstolene og oppnår gode resultater for våre klienter. Med Høyesteretts klare prinsipper i HR-2025-1749-A er vi tryggere enn noen gang på at kjøpere som har fått urettmessige avslag fra FinKN, vil få medhold ved domstolene.

Vi bistår også med forhandlinger for å oppnå best mulig resultat uten at saken må gå til rettergang. Mange saker kan løses gjennom forhandlinger dersom motparten forstår at kjøperen har et solid rettslig grunnlag og er villig til å gå til domstolene om nødvendig. En erfaren forhandler kan ofte oppnå et godt resultat som sparer klienten for tid, kostnader og belastningen ved en rettssak.

Slik jobber vi med sakene dine

Vi bygger alle våre saker på gjeldende rett. Det betyr at vi holder oss oppdatert på lovgivning, forarbeider og rettspraksis, og at vi sørger for at våre argumenter er forankret i de rettskildene som domstolene legger vekt på. Vi følger nøye med på nye dommer fra Høyesterett, lagmannsrettene og tingrettene, og vi analyserer hvordan disse påvirker våre klienters saker.

Sakkyndig dokumentasjon er avgjørende i enhver mangelsak. Vi sørger for at skader dokumenteres faglig korrekt av kvalifiserte takstmenn, og vi kvalitetssikrer rapportene før de legges frem. En god skaderapport som beskriver årsak, omfang og nødvendige utbedringer på en faglig måte, er ofte avgjørende for utfallet av saken.

Vi bygger våre utbedringskostnader på pre-aksepterte metoder fra Byggforskserien og NS3600. Det gir motparten mindre grunnlag for å bestride kostnadene, og det sikrer at klienten får det han eller hun har krav på. Vi fremmer ikke krav for overdrevent kostbare eller unødvendige tiltak, men sørger for at alle nødvendige utbedringer blir dekket.

Vi fremmer rimelige krav som kan begrunnes rettslig og faktisk. Det betyr at vi tar oss tid til å vurdere hver sak grundig før vi fremmer krav, og at vi er ærlige med klienten om sakens styrker og svakheter. Vi tar ikke saker der kjøperen har fått tilstrekkelig informasjon, eller der kravet åpenbart ikke har rettslig grunnlag. Men når retten er på kjøperens side, kjemper vi for det resultatet klienten har krav på.

Kontakt oss for en vurdering

Har du fått avslag fra FinKN eller forsikringsselskapet? Vi tilbyr en innledende vurdering av saken. Ta kontakt for en samtale om dine muligheter. En avgjørelse fra FinKN er ikke endelig, og med Høyesteretts klare prinsipper i HR-2025-1749-A er det gode grunner til å få saken rettslig prøvd hvis du har fått avslag på feil grunnlag.

Oslo Advokatkontor AS holder til sentralt på Sandvika, med gode kommunikasjonsforbindelser både for klienter fra Oslo-området og resten av Østlandet. Vi har også omfattende erfaring med å håndtere saker for klienter over hele landet, og mye av kommunikasjonen kan skje digitalt dersom det passer bedre.

Få profesjonell hjelp med din boligtvist

Oslo Advokatkontor AS har over 20 års erfaring med boligtvister og har hjulpet hundrevis av kjøpere over hele landet med saker om mangler ved både boliger og fritidseiendommer. Vi har spesialkompetanse på avhendingsloven og omfattende erfaring med tvister mot boligselgerforsikringsselskaper.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak. Vi tilbyr alltid en innledende gjennomgang hvor vi vurderer om du har et krav som bør forfølges videre.

Kontakt Oslo Advokatkontor AS: 

📞 Telefon: 400 19 400
✉️ E-post: post@oslo-advokatkontor.no
🏢 Besøksadresse: Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika