Sakens bakgrunn

Boligen i Straumsvegen i Tromsø er opprinnelig fra 1939, med flere ombygninger og tilbygg i årene etter. Selgerne hadde blant annet bygget om stuen i 2004/05, skiftet utvendig kledning på to vegger i 2017/18, og oppført et tilbygg til garasjen i 2012. I egenerklæringsskjemaet opplyste selgerne at det tidligere hadde vært «besøk av mus av og til», og at noen arbeider var utført av ufaglært.

Etter overtakelsen i 2022 viste det seg at problemene var langt mer omfattende enn opplyst. Kjøperne reklamerte og krevde heving av kjøpet. Saken gikk først gjennom tingretten, deretter til Hålogaland lagmannsrett, som frifant selgerne. Kjøperne anket til Høyesterett, som i september 2025 opphevet lagmannsrettens dom i den prinsipielt viktige avgjørelsen HR-2025-1749-A. Saken ble deretter sendt tilbake til lagmannsretten for ny behandling, og det er denne andre lagmannsrettsbehandlingen – LH-2025-147400, avsagt 22. desember 2025 – som nå foreligger. Kjøperne fikk fullt medhold.

Forskriftsfeil er mangel – også uten synlig skade

En av de viktigste avklaringene i dommen gjelder spørsmålet om forskriftsfeil utgjør en rettslig mangel selv om det ennå ikke er oppstått konkret skade. Forsikringsselskapene har i årevis argumentert for at en byggteknisk feil ikke er en mangel dersom feilen ikke har medført synlig skade på reklamasjonstidspunktet. Lagmannsretten avviser dette argumentet kontant.

På boligens sør- og vestvegg var det benyttet gipsplater beregnet for innvendig bruk på værutsatt side av klimaveggen. Produktdatabladet fra produsenten angir tydelig at disse platene kun skal brukes som innvendig kledning. Bruken var dermed i strid med dagjeldende byggteknisk forskrift (TEK 97), som krever at produkter benyttes i samsvar med det de er godkjent for.

Selgerne anførte at «tiden som har gått uten at det er påvist skade er dokumentasjon nok for at løsningen fungerer». Lagmannsretten var ikke enig. Retten pekte på at empiri fra ett enkeltstående tiltak ikke oppfyller de krav til dokumentasjon som forskriften stiller. I tillegg var det faktisk påvist fuktskade under et vindu på den aktuelle veggen, slik at den anførte empirien ikke engang eksisterte. Lagmannsretten understreket dessuten at fuktskader er progredierende av natur og ikke behøver å ha manifestert seg i løpet av den tiden som har gått siden arbeidene ble utført.

Tilsvarende gjaldt for garasjetilbygget, hvor dampsperren var montert på feil side av veggen. Også her slo lagmannsretten fast at det er «uten betydning at det ikke er påvist konkrete skader som følge av dette». Avviket fra forskriften utgjør i seg selv en mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd.

Pre-aksepterte metoder avgjør – ikke selgers erfaring

Dommen gir en grundig forklaring av systemet med funksjsonskrav og pre-aksepterte metoder, som er sentralt for å forstå hvorfor forskriftsfeil er så alvorlig.

Systemet fungerer slik: Lov og forskrift stiller tekniske krav til byggetiltak, for eksempel at «bygningsdeler og konstruksjoner skal være konstruert slik at nedbør og luftfuktighet ikke kan trenge inn og gi fuktskader» (TEK 97 § 8-37). Disse kravene er formulert som funksjonskrav – de sier hva som skal oppnås, ikke nøyaktig hvordan.

For å oppfylle funksjonskravene kan man følge såkalte pre-aksepterte løsninger, som er beskrevet i Norsk Standard og i Sintef Byggforsk sine byggedetaljblader. Disse løsningene er forhåndsgodkjent som tilstrekkelige. Velger man å avvike fra disse løsningene, krever forskriften at man dokumenterer gjennom analyse at funksjonskravet likevel er oppfylt (TEK 10 § 2-1).

I denne saken hadde selgeren brukt 11 mm sløyfelekter vertikalt på nord- og østveggen, mens Byggforsk byggedetaljblad 523.255 angir 23×36 mm. Selgeren argumenterte med at 11 mm ga tilstrekkelig lufting, og viste til et faglig studie som hevdet at uventilerte kledninger kan fungere like godt. Lagmannsretten avviste dette. Retten påpekte at studien var et innspill til en faglig debatt, ikke dokumentasjon for selgerens konkrete løsning. Og det avgjørende var at selgeren ikke hadde gjennomført den typen analyse som forskriften krever ved avvik fra pre-aksepterte løsninger.

For boligkjøpere betyr dette at man ikke behøver å akseptere selgers påstand om at «det har jo fungert i alle disse årene». Forskriftens system med dokumentasjon og godkjente løsninger gjelder uavhengig av om skade har oppstått eller ikke.

Vage opplysninger om egeninnsats overfører ikke risiko

Et annet sentralt tema i dommen er hvilken betydning det har at selger opplyser om egeninnsats i egenerklæringsskjemaet. Forsikringsselskapene har ofte argumentert for at slike opplysninger overfører risikoen til kjøper – at kjøper i praksis burde forvente at noe kan være galt og derfor ikke kan reklamere.

Lagmannsretten avviser denne argumentasjonen på prinsipielt grunnlag. I egenerklæringen hadde selgerne krysset av for at arbeider var utført av «faglært og ufaglært», uten å spesifisere hvilke arbeider som var utført av hvem. Lagmannsretten betegner dette som en «naken» opplysning om egeninnsats som ikke gir kjøperne grunn til å forvente forskriftsbrudd.

Resonnementet bygger direkte på Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A: Dersom en opplysning er så generell og uspesifisert at den ikke utløser undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, kan den heller ikke brukes til å senke kjøpers berettigede forventninger etter § 3-2 første ledd. Lagmannsretten er tydelig på at en slik avtaletolkning «reelt sett vil representere en omgåelse av Høyesteretts dom HR-2025-1749-A».

Dette har stor praktisk betydning. I svært mange boligsalg opplyses det om at det er gjort egeninnsats, uten at det konkretiseres nærmere. Etter denne dommen er det klart at slike generelle opplysninger ikke fritar selger for ansvar for forskriftsbrudd.

Risikoplassering etter ny avhendingslov – selger kan ikke skyve risikoen over på kjøper

Selgerne argumenterte også med at det å eie en bolig medfører risiko, og at denne risikoen overføres til kjøper ved kjøpet. Videre hevdet de at fravær av forbehold fra kjøpers side talte for at de aktuelle forholdene ikke utgjorde mangler.

Lagmannsretten avviser begge argumentene. Retten minner om at lovendringen i 2022 nettopp fjernet selgers adgang til å ta generelle «som den er»-forbehold ved salg av bolig til forbrukere. Hensikten var å flytte risikoen for skjulte feil fra kjøper til selger, og å gi selger et incentiv til å undersøke og opplyse om boligens tilstand. Det er selgeren som har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag.

Når kjøper ikke har tatt konkrete forbehold om bestemte feil, betyr det ganske enkelt at kjøper ikke visste om feilene – ikke at kjøper aksepterte risikoen for dem. Lagmannsretten understreker at fravær av forbehold fra kjøpers side ikke kan tillegges vekt i mangelsvurderingen.

Selgers opplysningsplikt – «besøk av mus av og til» dekket ikke virkeligheten

Dommen gir også en viktig avklaring om selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Selgerne hadde i egenerklæringen skrevet at de «hadde tidligere besøk av mus av og til», og at årsaken var funnet og utbedret i 2020.

Etter overtakelsen viste det seg at virkeligheten var en helt annen. Kjøperne fant tre musekadaver i kjøkkeninnredningen, avføring fra mus i kjøkkenet, entreen og kjelleren, gnagskader på elektriske ledninger, og skader på isolasjonen i flere rom. Luktproblemene var så omfattende at flere vitner og dommere registrerte dem under befaringer.

Da selger ble konfrontert etter reklamasjonen, ga han en langt mer utfyllende beskrivelse: Det var gjort «flere tiltak med varierende suksess», det var lagt ut giftbeholdere og musefeller i lukkede konstruksjoner, og selger hadde selv reparert en ledning skadet av gnag – uten å opplyse om noe av dette i egenerklæringen.

Lagmannsretten konkluderte med klar sannsynlighetsovervekt for at selger kjente til at forekomsten av mus var langt mer omfattende enn beskrevet, og at «besøk av mus av og til» på ingen måte var en dekkende beskrivelse. Opplysninger om museskader er generelt kjøpsavvergende, og innvirkningskriteriet i § 3-7 var dermed oppfylt.

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

Dommen gir flere viktige avklaringer for boligkjøpere:

Forskriftsfeil er en selvstendig mangel. Selger kan ikke forsvare seg med at feilen ikke har medført synlig skade. Dersom en bygningsdel ikke er utført i tråd med pre-aksepterte metoder i Byggforsk eller tilsvarende standarder, og selger ikke kan dokumentere at funksjonskravet er oppfylt på annen måte, foreligger det en mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd.

Vage opplysninger om egeninnsats beskytter ikke selger. En generell avkrysning i egenerklæringen om at arbeid er utført av ufaglært gir deg som kjøper ingen grunn til å forvente konkrete forskriftsbrudd. Risikoen for skjulte byggfeil ligger hos selger, ikke hos deg.

Selger kan ikke skyve risikoen over på deg. Etter lovendringen i 2022 er det selger som bærer ansvaret for skjulte feil og mangler. At du ikke tok forbehold om bestemte feil, betyr ikke at du aksepterte risikoen.

Selger plikter å gi fullstendige opplysninger. Bagatellisering av kjente problemer, som å beskrive omfattende museproblematikk som «besøk av og til», kan utgjøre brudd på opplysningsplikten.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager feil?

Rask og riktig handling er essensielt. Reklamer skriftlig til selger og megler så snart som mulig etter at du har oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Avhendingsloven krever reklamasjon innen rimelig tid, og i praksis bør du reklamere innen to til tre måneder. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelse.

Innhent en sakkyndig vurdering fra takstmann eller fagperson som kan dokumentere omfanget av feilene og kostnadene ved utbedring. Denne dokumentasjonen er avgjørende for å underbygge kravet ditt.

Kontakt advokat for en juridisk vurdering av saken. De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikringen som dekker mesteparten av advokatutgiftene. Vent ikke med å søke juridisk bistand – selv om du ikke har full oversikt over omfanget av manglene.

Ofte stilte spørsmål

Kan selger hevde at en forskriftsfeil ikke er en mangel fordi det ikke har oppstått skade?

Nei. Lagmannsretten slår fast i LH-2025-147400 at en forskriftsfeil etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd er en selvstendig mangel, uavhengig av om feilen har medført konkret skade. Fuktskader er progredierende og behøver ikke ha manifestert seg ennå. At det har gått tid uten synlig skade er ikke tilstrekkelig dokumentasjon for at løsningen fungerer.

Hva betyr pre-aksepterte metoder?

Pre-aksepterte metoder er byggetekniske løsninger som er forhåndsgodkjent som tilstrekkelige for å oppfylle funksjonskravene i byggteknisk forskrift. De finnes beskrevet i Sintef Byggforsk sine byggedetaljblader og i Norsk Standard. Dersom en bygningsdel er utført i tråd med disse løsningene, anses funksjonskravet som oppfylt. Ved avvik må det dokumenteres gjennom analyse at kravene likevel er ivaretatt.

Hva betyr det at egeninnsats er opplyst i egenerklæringen?

En generell opplysning om at arbeid er utført som egeninnsats gir deg som kjøper ingen grunn til å forvente konkrete forskriftsbrudd. Opplysningen må være tilstrekkelig konkret og spesifisert for å påvirke dine forventninger. En «naken» opplysning om egeninnsats overfører ikke risikoen for byggfeil til deg.

Hvor lang reklamasjonsfrist har jeg?

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. I praksis bør du sende skriftlig reklamasjon innen to til tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsesdato.

Hva er forskjellen på prisavslag og heving?

Prisavslag dekker utbedringskostnadene for de påviste manglene. Heving innebærer at hele kjøpet reverseres – du leverer tilbake boligen og får kjøpesummen tilbakebetalt, med fradrag for den nytten du har hatt av å bo i boligen. Heving krever at manglene samlet utgjør et vesentlig avtalebrudd. I denne dommen utgjorde manglene om lag 30 prosent av kjøpesummen, og lagmannsretten fant at vilkårene for heving var oppfylt.

Advokat boligtvist – vi bistår kjøpere i Oslo, Akershus og hele Norge

Oslo Advokatkontor AS har i over 20 år bistått boligkjøpere i tvister mot selgere og forsikringsselskaper. Fra kontoret i Sandvika betjener firmaet klienter i Oslo, Bærum, Asker, Drammen og hele Norge.

Teamet omfatter ni advokater som arbeider utelukkende med boligtvister. Denne spesialiseringen sikrer kjennskap til rettspraksis, forsikringsselskapenes argumentasjon og strategier for å vinne frem. Firmaet fører jevnlig saker for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett.

Ta kontakt for uforpliktende vurdering:

Ring +47 400 19 400 eller send e-post. De fleste klienter har rettshjelpsforsikring som dekker advokatutgiftene.

Kontaktinformasjon

Oslo Advokatkontor AS
Leif Tronstads plass 6,
1337 Sandvika
Telefon: 400 19 400
E-post: post@oslo-advokatkontor.no

Kontaktpersoner:

• Glenn Ulrik Halvorsen (Partner): glenn@oslo-advokatkontor.no eller mobil 951 60 000
• Geir Nærø (Partner): geir@oslo-advokatkontor.no eller mobil 46 444 666

Glenn Ulrik Halvorsen og Geir Nærø har over 20 års erfaring med boligtvister og er spesialist på avhendingsloven.