Oslo Advokatkontor AS er spesialister på boligtvister og har omfattende erfaring med å hjelpe boligkjøpere og selgere i konflikter som oppstår på grunn av feil og mangler ved eiendom. Denne artikkelen vil belyse bygningssakkyndiges ansvar for å avdekke «åpenbare ulovligheter» i tilstandsrapporter og hvordan de nye reglene i avhendingsloven beskytter boligkjøpere.

Denne artikkelen er skrevet i samarbeidet med daglig leder Helle Hem Solli i Tryggere Bolighandel

Hva er åpenbare ulovligheter?

Åpenbare ulovligheter er forhold som er tydelige og lett oppdagelige under en visuell inspeksjon, uten behov for avanserte tekniske analyser. Dette inkluderer ulovlige bruksendringer, riving eller oppføring av bygningsdeler uten godkjennelse, samt manglende byggemelding for tilbygg eller påbygg. Slike forhold er vanligvis i strid med plan- og bygningsloven og kan medføre rettslige konsekvenser for selger dersom de ikke blir opplyst.

Bygningssakkyndiges rolle etter forskriften

Den nye forskriften til avhendingsloven (§ 2-21) pålegger bygningssakkyndige å opplyse om åpenbare ulovligheter i tilstandsrapporter. Dette innebærer blant annet:

• Identifisering av synlige feil og mangler.
• Kontroll av bruksendringer og byggetiltak som ikke er byggemeldt.
• Opplysning om forhold som er søknads- eller meldepliktige til kommunen.

Direktoratet for byggkvalitet presiserer at bygningssakkyndige ikke har plikt til å innhente godkjente tegninger fra kommunen, men dersom NS3600:2018 benyttes, er det et krav å kontrollere at boligen samsvarer med byggemeldte tegninger.

NS3600 og tryggere bolighandel

NS3600:2018 er en bransjenorm som sikrer en standardisert fremgangsmåte for tilstandsrapporter. Ved å følge denne normen:

• Får kjøper og selger en objektiv vurdering av boligens tilstand.
• Unngås tvister som skyldes manglende eller feilaktig informasjon.
• Sikres at ulovlige bruksendringer eller byggetiltak avdekkes før salg.

Hvis denne normen ikke følges, kan det føre til rettslige konflikter mellom partene, slik som krav om prisavslag eller heving av kjøpet.

Rettseksempel: Manglende oppfølging av NS3600

I en nylig dom fra Søndre Østfold tingrett ble det fastslått at bygningssakkyndige som benytter NS3600:2018 må innhente opplysninger fra kommunens tekniske etat om hva som er byggemeldt. Dommen understreket at korrekt tilstandsrapportering er avgjørende for å opprettholde tilliten i bolighandelen.

Retten pekte på at manglende kontroll kan svekke boligens verdi og skape grunnlag for krav om erstatning eller prisavslag. Dette eksempelet viser viktigheten av å følge bransjestandarder for å sikre en trygg og rettferdig bolighandel. Formålet med de nye reglene i avhendingslova og den nye forskriften, er å beskytte boligkjøpere og sikre at de for betryggende informasjon før et boligkjøp.

De nye reglene styrker kjøperens rettigheter

Avhendingsloven og tilhørende forskrift stiller strenge krav til selgers tilstandsrapport. Hvis rapporten ikke oppfyller kravene, anses det som grovt uaktsomt, og selger kan holdes ansvarlig for mangler og kostnader. Dette beskytter kjøpere ved å gi dem bedre forutsetninger for å vurdere eiendommens tilstand.

Hvorfor velge Oslo Advokatkontor AS?

Vi er spesialister på eiendomstvister og har inngående kjennskap til de nye reglene i avhendingsloven. Vårt team bistår deg med:

• Vurdering av tilstandsrapporter.
• Håndtering av skjulte feil og mangler.
• Heving av kjøp eller krav om prisavslag og erstatning.

Kontakt oss

Hvis du har spørsmål om hvordan de nye reglene kan påvirke din situasjon, ta kontakt med:

• Partner Geir Nærø: geir@oslo-advokatkontor.no | Mobil: 46 444 666
• Partner Glenn Ulrik Halvorsen: glenn@oslo-advokatkontor.no | Mobil: 951 60 000

Oslo Advokatkontor AS gir deg trygghet og faglig styrke i enhver eiendomstvist. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av saken din.