Vestfold tingrett ga henne fullt medhold 17. mars 2026 – kjøpet ble hevet, og selger og Anticimex ble dømt til å tilbakebetale kjøpesummen med forsinkelsesrenter, samt betale erstatning og fulle sakskostnader. Dommen illustrerer at heving er et reelt alternativ når manglene samlet er tilstrekkelig alvorlige.

Sakens bakgrunn – en rekkehusleilighet i Larvik

Boligen er en rekkehusleilighet over to plan, bygget i år 2000, med 137 kvadratmeter primærrom og en selveiertomt på 347 kvadratmeter. Ved kjøpekontrakt av 8. november 2022 kjøpte hun boligen for 3 750 000 kroner. Vedlagt salgsoppgaven fulgte en tilstandsrapport som i all hovedsak ga tilstandsgrad 1 på sentrale bygningsdeler – altså mindre avvik innenfor normal slitasje. Kjøper la dette til grunn da hun bestemte seg for å kjøpe.

Etter overtakelsen 15. november 2022 viste det seg at boligen hadde omfattende feil som tilstandsrapporten ikke hadde fanget opp. Kjøper reklamerte og innhentet flere sakkyndige rapporter som dokumenterte alvorlige mangler ved tak, drenering, bad, isolasjon, fasade, el-anlegg og radonnivå. Saken endte med stevning for Vestfold tingrett, der kjøper var representert av senioradvokat Vilde Hem Solli ved Oslo Advokatkontor. Solli har lang erfaring med hevingssaker i domstolene og har ført en rekke saker der boligkjøpere har fått hevet kjøpet etter skjulte mangler. Selger og hennes eierskifteforsikring i Anticimex var saksøkt solidarisk.

Syv alvorlige mangler som tilstandsrapporten ikke fanget opp

Sakkyndige rapporter avdekket en rekke samtidige feil som tilstandsrapporten hadde undervurdert eller oversett:

Feilkonstruert tak. Taket hadde feilmontert undertak med utilstrekkelig lufting og mangelfull isolering. Dette hadde medført kondensering, svertesopp og nedbrytning av undertaksduken, slik at taket ikke var tett og hadde gjentakende lekkasjer. I tillegg var dampsperren brutt ved ni downlights i himlingen. Retten fant at takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt ved å gi TG 1 på takkonstruksjonen, når synlige tegn på problemer var godt synlige for fagfolk.

Sviktende drenering og fukt i grunnmur. Boligen manglet fungerende drensrør, med fuktskader i grunnmur som følge. Frostspreng, avskalling og vedvarende fuktproblemer preget både grunnmur og fasade. Forholdet avviker fra kravene i TEK 97.

Mangelfullt bad i underetasje. Badet var opplyst «totalrenovert av faglærte i 2016, med nytt tettesjikt/membran». Sakkyndig undersøkelse avdekket at det i realiteten kun var utført overflatefornyelse – flis på flis og doble slukrister – og at membranen, varmekabler og elektrisk anlegg var fra byggeåret. Selger hadde gitt uriktige opplysninger om omfanget av renoveringen.

Utilstrekkelig isolasjon. Eiendommens isolasjonsnivå var langt under kravene i TEK 97, noe som ga høyt varmetap og økt energiforbruk. Det er nødvendig med etterisolering av loft og vegger for å utbedre til forventbar stand.

Utvendig panel og parkett. Fasadepanelet hadde glidd fra hverandre, og det manglet musebånd. I tillegg var det påvist lekkasje ved balkongdør med gjennomfuktet og ødelagt parkettgulv som følge. Selger hadde skjult skadene og forsøkt utbedring på svært ufagmessig vis, blant annet med bruk av plastposer.

Feil på el-anlegget. Det manglet lovpålagte samsvarserklæringer for det elektriske anlegget. Taklampen manglet tilkobling, og downlights var montert i himling mot kaldloft med gjennomgående brudd på dampsperren. Dette utgjør brudd på takstforskriften §§ 2-18 og NS 3600 punkt B.2, samt mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd.

Gulv på grunn og radon. Betonggulvet i underetasjen var for tynt og manglet armering, noe som hadde ført til sprekker. Radonmålinger viste svært høye verdier – årsmiddel på opptil 1941 Bq/m³ i soverom – mot myndighetenes tiltaksgrense på 100 Bq/m³. De høye radonverdiene hadde vært en stor belastning for kjøper, som blant annet ikke lot datteren sove i soverommet i underetasjen.

Tilstandsrapporten undervurderte feilene – og det fikk konsekvenser

Tilstandsrapporter opererer med tilstandsgrader fra TG 0 til TG 3, der TG 0 betyr ingen avvik og TG 3 betyr store avvik som krever strakstiltak. I denne saken ga takstmannen gjennomgående TG 1 – som betyr mindre avvik innenfor normal slitasje – på bygningsdeler der faktisk tilstand tilsa TG 2 eller TG 3.

Retten fant at takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt. Ved taket hadde han besiktiget loftet fra luke med lommelykt, men i svært liten grad undersøkt takkonstruksjonen. Synlig svertesopp, tegn til oppløsning av undertak, manglende lufting, manglende isolering av soilrør og downlightkasser, samt rustne spiker i himling var godt synlige for andre fagfolk som undersøkte taket. NS 3600 angir at riktig tilstandsgrad ville vært i hvert fall TG 2 for de synlige symptomene og TG 3 når man medtar selgers opplysninger om tidligere reparasjon. Takstmannen hadde heller ikke utført radonmålinger, undersøkt samsvarserklæringer for el-anlegget eller avdekket de reelle forholdene ved badet – alt i strid med minstekravene i takstforskriften og NS 3600.

Avhendingsloven § 3-10 første ledd fastslår at kjøper ikke kan påberope forhold som går «tydelig frem» av en godkjent tilstandsrapport. Men når rapporten gir for lave graderinger, har kjøper nettopp ikke fått tydelig informasjon om boligens faktiske tilstand. En TG 1-gradering kommuniserer til kjøper at det kun foreligger mindre, forventbare avvik. Dersom virkeligheten er alvorlige konstruksjonsfeil, har rapporten villedet kjøper snarere enn informert. Selger identifiseres med takstmannens feil – selger hefter for manglende opplysninger som takstmannen kjente eller måtte kjenne til.

Denne rettsforståelsen er i tråd med Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A fra september 2025, der Høyesterett presiserte at generelle oppfordringer til undersøkelser ikke automatisk pålegger kjøper å engasjere fagfolk. Risikoen for at tilstandsrapporten ikke avdekker feil, ligger hos selger.

Selgers opplysningsplikt – hva ble holdt tilbake?

Avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 pålegger selger en aktiv opplysningsplikt. Selger plikter å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysning om. Uriktige opplysninger som har innvirket på avtalen utgjør mangel.

I denne saken var opplysningssvikten tydelig på flere punkter. Selger hadde krysset av for nei på spørsmål om det var utettheter i terrasse, garasje, tak eller fasade, og for nei på spørsmål om det hadde vært utført arbeider på disse. Retten fant det sannsynliggjort at selger visste om vannlekkasje fra taket og at deler av taksteinen var skiftet ut, uten å opplyse om dette. Retten fant videre at selger hadde gitt uriktige opplysninger om baderommet – som var beskrevet som «totalrenovert av faglærte i 2016» – når det i realiteten kun var utført overflatefornyelse. Selger hadde også skjult fuktskader ved balkongdøren og forsøkt å utbedre dem ufagmessig med plastposer.

Retten konkluderte med at selger hadde handlet grovt uaktsomt ved å unnlate å opplyse om tidligere lekkasjer og ufaglærte utbedringsforsøk, samt ved å gi uriktige opplysninger om badrenovering. Den praktiske lærdommen er at selgers forsvar om at «jeg visste ikke» sjelden holder. Avhendingsloven opererer med et normativt kunnskapskrav – selger svarer ikke bare for det hun faktisk visste, men også for det hun «måtte kjenne til». Retten fant at selger ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende om forholdene.

Når kan du heve boligkjøpet?

Heving er det mest inngripende misligholdsbeføyelsen i avhendingsloven og krever «vesentlig avtalebrudd» etter § 4-13. Terskelen er høy, men denne dommen viser at den kan nås når manglene samlet er tilstrekkelig alvorlige.

Retten vektla flere momenter i helhetsvurderingen: manglenes samlede omfang og karakter, at utbedringskostnadene selv etter de saksøktes laveste anslag utgjorde ca. 47,5 prosent av kjøpesummen, fare for liv og helse knyttet til svært høye radonverdier og muggsopp, at flere av manglene representerte brudd på offentligrettslige forskrifter, og at det knyttet seg betydelig usikkerhet til både utbedringsmetoder og endelige kostnader. Retten fant at prisavslag ikke ville være en adekvat mangelsbeføyelse, og at kjøper hadde rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen.

Et viktig poeng er at kjøper hadde bodd i boligen i over tre år da dommen falt. Retten aksepterte likevel heving. Tidsforløpet alene utelukker altså ikke heving dersom de øvrige vilkårene er oppfylt. Retten fant dessuten at det ikke skulle gjøres fradrag for bonytte – til tross for at selgersiden krevde kr 10 000 per måned i leievederlag. Begrunnelsen var at boligens omfattende og alvorlige mangler, herunder svært høye radonmålinger og muggsopp, medførte at kjøper i realiteten kun hadde hatt ett brukbart soverom og ikke hadde kunnet benytte boligen som forventet.

Dommen er i tråd med lagmannsrettens avgjørelse i Egeninnsatsdommen (LH-2025-147400), der kjøpere fikk heve etter skjulte forskriftsfeil i en bolig i Tromsø. Begge dommene bekrefter at heving er et reelt alternativ når den samlede mangelsbyrden er tilstrekkelig alvorlig.

Hva fikk kjøperen tilkjent?

Domsslutningen fra Vestfold tingrett gir kjøper fullt medhold:

Kjøpet heves. Selger og Anticimex dømmes solidarisk til å tilbakebetale kjøpesummen på kr 3 750 000, mot å få hjemmel til eiendommen tilbake. Det løper forsinkelsesrenter fra 28. februar 2025 til betaling skjer.

Erstatning: kr 273 422. Beløpet dekker kjøpsomkostninger (dokumentavgift og tinglysingsgebyrer) med kr 95 120, advokatbistand frem til stevning kr 16 936, utgifter til bygningssakkyndig kr 8 606, boligkjøperpakke If kr 12 650, flytteutgifter kr 71 776, og påkostninger og utbedringer (varmepumpe, lader for el-bil, ventiler, ventilator, kokeplate og ytterdør) kr 68 334. Det løper forsinkelsesrenter av erstatningen fra 24. april 2025.

Sakskostnader: kr 501 538 inkl. mva. Selger og Anticimex dømmes solidarisk til å dekke kjøpers sakskostnader, med forsinkelsesrente fra forfall. Retten fant at kjøper i det minste hadde fått medhold i det vesentlige.

Ingen fradrag for bonytte. Retten fant at det ikke skal gjøres fradrag for kjøpers bofordel, begrunnet i de omfattende og alvorlige manglene. Kjøper hadde i realiteten kun hatt ett brukbart soverom på grunn av de svært høye radonverdiene i underetasjen.

Samlet utgjør tilkjennelsen kjøpesummen på 3 750 000 kroner med forsinkelsesrenter, erstatning på 273 422 kroner, og sakskostnader på 501 538 kroner – til sammen over 4,5 millioner kroner pluss forsinkelsesrenter. Selger og Anticimex er solidarisk ansvarlige.

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

Tilstandsrapporten er ikke alltid pålitelig. Takstmenn kan gi for lave graderinger som ikke gjenspeiler boligens faktiske tilstand. Oppdager du feil etter overtakelsen, kan du ha et krav selv om tilstandsrapporten viste lave TG-verdier. En TG 1-gradering betyr ikke at du har akseptert risikoen for alvorlige feil.

Selger bærer risikoen for skjulte feil. Etter lovendringen i avhendingsloven fra 2022 kan selger ikke lenger selge boligen «som den er». Det er selger som sitter med risikoen for feil som ikke er opplyst. Du trenger ikke bevise at selger hadde positiv kunnskap – det er tilstrekkelig at selger «måtte kjenne til» forholdet.

Heving er et reelt alternativ. Denne dommen viser at heving er mulig også etter flere år, dersom manglene samlet er tilstrekkelig alvorlige. Syv samtidige feilkategorier ga i denne saken grunnlag for full reversering av kjøpet. Alternativet til heving er prisavslag etter § 4-12, som kan være aktuelt der manglene er alvorlige men ikke når opp til hevingsterskelen.

Sakskostnadene kan bli dekket. Vinner du saken, plikter motparten normalt å dekke advokatutgiftene dine. I denne saken ble over 500 000 kroner i sakskostnader tilkjent. Under sakens gang dekker rettshjelpsforsikringen gjennom innboforsikringen mesteparten av kostnadene.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager feil?

Reklamer skriftlig til selger og megler så snart som mulig etter at du har oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Avhendingsloven krever reklamasjon innen rimelig tid, og i praksis bør du reklamere innen to til tre måneder. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelse.

Innhent en sakkyndig vurdering fra takstmann eller fagperson som kan dokumentere omfanget av feilene og kostnadene ved utbedring. God dokumentasjon er avgjørende for å underbygge kravet. I denne saken var de sakkyndige rapportene sentrale for at retten kunne fastslå at manglene var vesentlige.

Kontakt advokat for en juridisk vurdering av saken. De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikringen som dekker mesteparten av advokatutgiftene. Har du boligkjøperforsikring, gir denne full dekning. Vent ikke med å søke juridisk bistand – selv om du ikke har full oversikt over omfanget av manglene.

Ta kontakt for uforpliktende vurdering: Ring 400 19 400 eller send e-post til post@oslo-advokatkontor.no.

Ofte stilte spørsmål om heving av boligkjøp

Hva betyr heving av boligkjøp?

Heving innebærer at kjøpet reverseres. Du leverer boligen tilbake til selger, og selger betaler tilbake kjøpesummen med tillegg av forsinkelsesrenter. Det kan gjøres fradrag for den nytten du har hatt av å bo i boligen, men i denne saken fant retten at manglene var så alvorlige at det ikke var grunnlag for slikt fradrag. Heving krever «vesentlig avtalebrudd» etter avhendingsloven § 4-13, og terskelen er høyere enn for prisavslag.

Kan jeg heve når tilstandsrapporten viste lave TG-verdier?

Ja. Underrapporterte feil er ikke «tydelig fremstilt» etter avhendingsloven § 3-10. Når tilstandsrapporten gir TG 1 på bygningsdeler der faktisk tilstand tilsier TG 2 eller TG 3, har du ikke fått den informasjonen loven krever. Denne dommen bekrefter at kjøper kan kreve heving til tross for lave TG-graderinger i rapporten.

Hvor lenge etter overtakelse kan jeg kreve heving?

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelse. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen – i praksis innen to til tre måneder. I denne saken fikk kjøper medhold i heving over tre år etter overtakelsen, noe som viser at tidsforløpet alene ikke utelukker heving.

Hvem dekker advokatutgiftene?

De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikring som dekker typisk 80 prosent av advokatutgiftene etter egenandel. Boligkjøperforsikring gir full dekning. Vinner du saken, plikter motparten å dekke sakskostnadene dine. I denne saken ble over 500 000 kroner i sakskostnader tilkjent kjøper.

Hva er forskjellen på prisavslag og heving?

Prisavslag etter § 4-12 innebærer at du beholder boligen og mottar økonomisk kompensasjon tilsvarende utbedringskostnadene. Heving etter § 4-13 innebærer at hele kjøpet reverseres – du leverer tilbake boligen og får kjøpesummen tilbake. Heving krever vesentlig avtalebrudd, mens prisavslag kan tilkjennes ved ethvert avvik fra det avtalte.

Kan forsikringsselskapet nekte å betale etter dom?

Nei. Anticimex var meddomt i denne saken og er bundet av dommen. Forsikringsselskapet er solidarisk ansvarlig for hevingsoppgjøret, erstatningen og sakskostnadene. Dersom dommen ikke ankes innen fristen, er den rettskraftig og kan tvangsfullbyrdes.

Advokat boligtvist – vi bistår kjøpere i hele Norge

Oslo Advokatkontor AS har i over 20 år bistått boligkjøpere i tvister mot selgere og forsikringsselskaper. Fra kontoret i Sandvika betjener firmaet klienter i Oslo, Bærum, Asker, Drammen og hele Norge. Teamet består av ni advokater som utelukkende arbeider med boligtvister.

I denne saken var kjøper representert av senioradvokat Vilde Hem Solli. Solli har lang erfaring med hevingssaker i domstolene og har gjentatte ganger oppnådd full heving for boligkjøpere som har oppdaget skjulte mangler. Spesialiseringen innen boligtvister sikrer kjennskap til rettspraksis, forsikringsselskapenes argumentasjon og strategier for å vinne frem.

Ta kontakt for uforpliktende vurdering: Ring 400 19 400 eller send e-post til post@oslo-advokatkontor.no. De fleste klienter har rettshjelpsforsikring som dekker advokatutgiftene.

Kontaktinformasjon

Oslo Advokatkontor AS Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika Telefon: 400 19 400 E-post: post@oslo-advokatkontor.no

Glenn Ulrik Halvorsen – Partner: glenn@oslo-advokatkontor.no eller mobil 951 60 000 Vilde Hem Solli – Senioradvokat: vilde@oslo-advokatkontor.no

Senioradvokat Vilde Hem Solli førte denne saken for Oslo Advokatkontor AS.