Oslo Advokatkontor AS ved advokatfullmektig Tine Beate Eriksen representerte selger i sak mot kjøper av bolig eiendom. Boligen var oppført på 1800-tallet. Nordre Vestfold tingrett frifant selger for alle krav fra kjøper, herunder krav om heving av kjøpekontrakten, prisavslag og erstatning. Samtidig fikk selger fullt medhold i sitt motkrav om erstatning som følge av kjøpers forsinkede betaling og overtakelse av eiendommen.

Saken gjaldt skjulte råte- og muggsoppskader samt forekomst av mus i boligens konstruksjon. I tillegg ble det reklamert over boligens elektriske anlegg.

På bakgrunn av disse forholdene nektet kjøper å overta boligen samt innbetale kjøpesummen til avtalt tid. Selger fremmet derfor motkrav om erstatning for de tap han ble påført på grunn av kjøpers forsinkelse.

Hovedspørsmålet i saken var om forholdene som kjøper hadde oppdaget før overtakelse ga henne rett til å heve kjøpet eller å kreve prisavslag og erstatning.

Nordre Vestfold tingrett konkluderte innledningsvis med at selger hadde overholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven. Blant annet vises det til at selger lojalt hadde opplyst en rekke negative omstendigheter som han kjente til på salgstidspunktet. Fra dommen hitsettes følgende:

Det kan ikke ses at selger har gitt mangelfulle opplysninger om huset.

Det er opplyst om husets alder, vanninnsig, jordslag og råte i kjeller, skjeve gulv, borebiller , dårlig drenering og stokkmaur

I dommen er det også lagt vekt på at skadene først ble oppdaget ved inngrep/åpning av boligens konstruksjon. Det var da ikke dokumentert fra

kjøpers side at selger hadde tilbakeholdt opplysninger om forhold han kjente eller måtte kjenne til.

Spørsmålet var da hvilke av partene som måtte bære risikoen for de negative forholdene som hadde blitt avdekket etter kjøp når eiendommen var solgt med ”som den er” – klausul.  Dette reguleres av avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Det følger av denne bestemmelsen at det uavhengig av selgers opplysningsplikt foreligger et kontraktsbrudd fra selgers side dersom eiendommen er

”i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”

Nordre Vestfold tingrett konkluderte med at heller ikke vilkårene i denne bestemmelsen var oppfylt og at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper objektivt sett kunne forvente på kjøpstidspunktet. I vurderingen la tingretten vekt på blant annet eneboligens høye alder, synlige tilstand og de negative opplysninger kjøper hadde fått om denne før kjøp. Det ble også tatt i betraktning at kjøper unnlot å undersøke eiendommen til tross for spesifikke oppfordringer i salgspapirene.

Av dommen fremkommer blant annet at:

Slik huset fremstår og i boligopplysningene fremgår klart opplysninger om tilstand og også om feil som gir grunn til alvorlige bekymringer

Etter tingrettens syn forelå det ingen mangel i lovens forstand. Kjøper hadde derfor verken krav på å heve kjøpekontrakten, prisavslag eller erstatning.

Neste spørsmål tingretten måtte ta stilling til, var dermed om selger kunne kreve erstatning for utgifter han hadde blitt påført som følge av at kjøper ikke betalte og overtok eiendommen til avtalt tid. Til dette uttalte retten følgende;

”De generelle betingelsene for erstatningskravet foreligger. Kostnader på grunn av forsinket betaling av kjøpesum og ekstra renter på boliglån (stipulert til kr 2 500,-) anses dokumentert og er ikke motsagt av kjøper. 

Etter rettens vurdering må også slike utgifter i prinsippet her dekkes av kjøper, jf. avh § 5-4, jfr. § 7-1 og § 7-3. Det var kjøper som ikke ville stå ved avtalen. Dette har ikke ført frem. ”

Selger fikk dermed medhold i sitt krav på erstatning som følge av kjøpers kontraktsbrudd samtidig som han ble frifunnet for samtlige av kjøpers krav. I tillegg ble kjøper dømt til å betale selgers saksomkostninger, det vil si hans utgifter til takstmann og advokat.

Dommen er et eksempel på at Oslo Advokatkontor AS påtar seg oppdrag for alle involverte i en tvist tilknyttet fast eiendom.

Vi representerer ofte boligkjøpere i eierskiftesaker, men har også bred erfaring i saker hvor selger, megler eller takstmann får krav rettet mot seg.

Advokat Glenn Ulrik Halvorsen og advokatfullmektig Tine Beate Eriksen har også tidligere representert forsikringsselskapene på selgersiden.

Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.