Meny
mail E-post

Forskrift til avhendingslova (godkjent tilstandsrapport) trer i kraft 1. januar 2022

Endelig er ny forskrift til avhendingslova (godkjente tilstandsrapporter) vedtatt av regjeringen og trer i kraft 1. januar 2022. Vedtatte endringer i avhendingsloven trer også i kraft samme dato. Endringene skal gjøre bolighandel mye tryggere og skjerper kravene til selger vesentlig.

Har du oppdaget feil eller mangler i din bolig? Kontakt oss.

Den nye avhendingslova trer også i kraft fra 1. januar 2022

Endringene i avhendingsloven som ble vedtatt i 2019 og forskriften om godkjente tilstandsrapporter, trer begge i kraft 1. januar 2022.

Her fra Stortinget hvor endringene i Avhendingsloven ble vedtatt. Oslo Advokatkontor AS ble invitert på møter i stortingsgrupper i forkant sammen med blant annet representanter fra Facebookgruppen Stopp Boligsvindel. Foto Glenn Ulrik Halvorsen

De viktigste endringene i avhendingsloven kan du se i denne YouTube-videoen:

Nå må godkjente tilstandsrapporter utarbeides før et salg

Godkjente tilstandsrapporter vil gjøre handel med bolig vesentlig tryggere. Den nye forskriften regulerer i detalj alt en godkjent takstmann skal kontrollere og opplyse i en tilstandsrapport. 

Forskriften kan du lese her: https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2021-06-08-1850

De viktigste bestemmelsene i forskrift til avhendingslova (godkjent tilstandsrapport) er:

§ 2-2 Våtrom

Forskriften bestemmer nå at tilstandsrapporten skal undersøke våtrom på en grundig og spesifikk måte. Det skal gjøres inngrep og det skal ses etter typiske feil og mangler. 

§ 2-9 Tak

Tak og loft skal sjekkes langt mer grundig enn tidligere. Det samme gjelder yttervegger. 

§ 2-15 Rom under terreng

Rom under terreng er også pålagt å undersøkes langt grundigere enn før. Det skal søkes etter fukt, råte og skadedyr med mer. Det samme gjelder drenering og byggegrunn.

Elektrisk anlegg og samsvarserklæring i § 2-18

Dette er typiske branntilløp som takstmann nå må lete etter. Dersom det mangler samsvarserklæringer foreligger et ulovlig anlegg og takstmann må be selger kontrollere anlegget med elektro sakkyndig person for utvidet kontroll. Foto Glenn Ulrik Halvorsen

Det er svært gledelig å registrere at el-anlegg skal undersøkes og kontrolleres grundig før et salg. Takstmann må nå grundig vurdere anlegget for om det er behov for en kvalifisert elktrofaglig person skal kontrolle anlegget ytterligere. 

Dersom det er mer enn fem år siden Det lokale eltilsyn hadde tilsyn, skal takstmann undersøke følgende:

  • når el-anlegget ble installert eller når det sist ble rehabilitert
  • om det har vært brann, branntilløp eller varmgang
  • om det finnes kursfortegnelse
  • sjekke anlegget for svimerker med mer på synlig anlegg
  • dersom anlegget er fra 1999 eller nyere, skal takstmann be huseier fremlegge samsvarserklæringer

§ 2-19 Dokumentasjon av håndverkertjenester

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. 

Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt.

§ 2-21 Lovlighetsmangler og brannceller med mer

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses om dette.

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at en bolig ikke ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene i byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet, skal det opplyses om dette.

§ 2-22 Tilstandsgrader og utbedringskostnader

Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. 

Den bygningssakkyndige skal også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

Oppsummering

Ny forskrift til avhendingslova pålegger nå selger å benytte takstmann som er uavhengig. Blant annet skal grunnforholdene og drenering undersøkes og kontrolles nøye i samsvar med forskriftens krav til ny tilstandsrapport. Foto Glenn Ulrik Halvorsen

Det stilles nå strenge krav til selger når man selger sin bolig. Før kunne man “lukke” øynene og la tvilen går ut over kjøper.

Endringene i avhendingslova bestemmer at man ikke kan selge boligen “som den er” og det er ikke lenger krav til vesentlig avvik fra kjøpesummen før skjulte feil  gir grunnlag for prisavslag eller heving av kjøpet. 

Når selger i tillegg nå i detalj undersøke og opplyse om våtrom, tak, det elektriske anlegget og fuktsikring av rom under terreng, redegjøre for arbeidene/oppussing/renoveringer de siste fem årene, vil det bli en tryggere situasjon for boligkjøpere. I dag har boligkjøpere sittet med risikoen i langt større grad enn selger, noe som har ført til mange boligkjøpere som har kjøpt katta i sekken uten å få prisavslag eller erstatning fra selger/selgerforsikringene. 

Selger kan ikke lenger la være å opplyse om feil og mangler. Forskriften til avhendingsloven har nå endelig bestemt at selgers takstmann må grundig undersøke boligen og i klartekst opplyse om feil og mangler, samt blir pålagt å lete etter feil og kontrollere boligens konstruksjoner. Dette i motsetning til dagens ordning hvor kjøper har den største risikoen når feil og mangler oppdages.

Ta kontakt dersom du har spørsmål om de nye endringene i avhendingslova og forskrift til avhendingslova

Advokat/partner Glenn Ulrik Halvorsen er ekspert på tvister innen fast eiendom. Han har prosedert saker for domstolene innen boligtvister siden 2002. Har du spørsmål om endringene i avhendingslova og forskriften til avhendingslova, er det bare å ta kontakt på mobil 951 60 00 eller epost glenn@oslo-advokatkontor.no. Foto Daniel Holm.
Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.