Høyesterett avsa 10. juni 2026 enstemmig dom (HR-2026-1307-A). Gulating lagmannsrett hadde gitt kjøperne medhold i heving med kr 7 400 000 tilbake. Høyesterett var ikke enig. Hevingen var fremsatt for sent etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Om det er grunnlag for prisavslag, er sendt tilbake til lagmannsretten.

Oslo Advokatkontor førte ikke saken. Artikkelen analyserer rettspraksis.

Sakens bakgrunn – veiprosjektet som ikke sto tydelig nok

Eiendommen ligger landlig i et LNF-område utenfor Stavanger, men i kort avstand til E39. Selgerne solgte i juni 2023. Kjøperne overtok i oktober 2023. Selger hadde tegnet boligselgerforsikring i Anticimex Forsikring.

Et større veiprosjekt hadde vært under planlegging siden 2014: utvidelse av E39 Smiene–Harestad fra to til fire felt, og ny tilførselsvei. Selgerne hadde vært på informasjonsmøte hos Statens vegvesen høsten 2022. Megleren innhentet en oppdatering som ble tatt inn i salgsoppgaven. Der sto det at eiendommen ikke ville bli direkte berørt av reguleringsforslaget, men utsatt for støy. Det var også gitt noen opplysninger om fylkesveien som aktuell tilførselsvei.

Kort tid etter overtakelsen, 27. oktober 2023, kontaktet den ene kjøperen Statens vegvesen. Svaret kom samme dag. Det ga mer enn det megleren hadde fått: endret plassering og økt trafikk på fylkesveien, støy og skjerming, kart med alternative løsninger, og at det hadde vært informasjonsmøte i selgernes eiertid. Hvor omfattende trafikken ville bli, og hvilket verdiminus prosjektet utgjorde, var fortsatt ikke tallfestet.

Den 1. november 2023 reklamerte kjøperne over skadedyr og manglende informasjon om veiutbyggingen. Partene er enige om at denne nøytrale reklamasjonen var i tide etter § 4-19. Deretter innhentet de mer om støy og takster som viste redusert verdi.

Den 19. februar 2024 varslet kjøpernes advokat at de prinsipalt ville kreve heving og erstatning, subsidiært prisavslag. Den 13. mars 2024 hevet de kjøpet. Selgerne og Anticimex avviste.

Sør-Rogaland tingrett ga 22. januar 2025 kr 600 000 i prisavslag. Heving ble avvist fordi mangelen ikke var vesentlig. Gulating lagmannsrett hevet kjøpet 31. oktober 2025: kr 7 400 000 mot tilbakeføring av eiendommen, pluss kr 227 995 i erstatning og kr 428 622 i sakskostnader. Høyesterett tok anken over reklamasjonsfristen.

Partene var enige om at det forelå opplysningssvikt etter § 3-7. De var uenige om den var vesentlig, og om hevingen kom i tide.

Nøytral reklamasjon er ikke det samme som melding om heving

Avhendingsloven har to frister som ofte blandes.

Etter § 4-19 må du varsle selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Du skal si at det er et avtalebrudd, og hva slags. Du trenger ikke si hvilke sanksjoner du vil bruke. Det er den nøytrale reklamasjonen. Den var i orden her, 1. november 2023.

Heving krever mer. Etter § 4-13 andre ledd taper du retten til å heve hvis du «ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid» etter at du ble kjent eller burde blitt kjent med mangelen. Det er den særskilte fristen. Det er ingen formkrav, og ordet «heving» må ikke brukes. Det må likevel fremgå klart at du mener avtalen ikke lenger binder partene, jf. avsnitt 38.

Forbrukere skal ikke møtes med for strenge krav når de selv følger opp en nøytral reklamasjon. Varsel om heving via advokat er noe annet. Profesjonelle aktører må forfatte en utvetydig melding hvis det er heving som menes. Februar-varselet her kom fra kjøpernes advokat. Det varsel om prinsipalt heving, subsidiært prisavslag. Høyesterett holdt ikke varsel om heving som fristavbrudd. Den særskilte hevingskravet ble først satt frem 13. mars 2024, avsnitt 61.

Når starter fristen for heving – og hvor lang er den?

Fristen begynner når du kjente eller burde kjent til forhold som gjør det til en realistisk mulighet at heving er rettmessig. Du må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig. Det kreves ikke juridiske vurderinger først, avsnitt 47. Det kreves heller ikke at du har et tall på verditapet, jf. Rt-2010-710.

Starten på fristen for heving trenger ikke å falle sammen med starten på den nøytrale reklamasjonsfristen. Så lenge du ikke kjenner omstendigheter som gjør mangelen vesentlig, og heller ikke burde kjent til dem, løper ikke fristen for hevingserklæring etter avhendingsloven § 4-13, avsnitt 46.

Her startet klokken 27. oktober 2023. Vegvesenets svar ga de vesentlige forholdene ved veiutbyggingen. Allerede 1. november viste reklamasjonen at kjøperne mente § 3-7 var oppfylt. Da hadde de det de trengte for å vurdere heving.

Lengden er «rimelig tid». Det er en konkret vurdering av mangelens karakter og hensynene til begge parter. Start og lengde skal ses i sammenheng. Det kan ikke settes en absolutt frist. Men rettspraksis om nøytral reklamasjon, særlig Rt-2010-103 Kistebakkane, gir normalt veiledning også her: tre måneder er i de fleste tilfeller tilstrekkelig, og i ytterkanten av hvor lenge du kan vente, avsnitt 59. Rt-1999-408 (garasjeplass) kalte 3 måneder og 21 dager «utvilsomt for sent» i den saken.

Kjøperne fikk tidlig utgangspunkt, men Høyesterett fant ikke grunn til å fravike tre-månedersveiledningen. Fristen løp ut i slutten av januar 2024. Både 19. februar (3 måneder og 22 dager) og 13. mars (4 måneder og 16 dager) var for sent, avsnitt 63.

Gulating hadde latt unntaket for grov uaktsomhet bære hevingen. Høyesterett var uenig. Salgsoppgaven ga de relevante opplysningene om E39. Den var knappere om fylkesveien, og ga en kjøper som var opptatt av veiprosjektet, oppfordring til å undersøke. Det er ikke det samme som grov uaktsomhet, avsnitt 75–77. Unntaket i § 4-13 andre ledd andre punktum kom derfor ikke til anvendelse.

Hva betyr dette for boligkjøpere?

Skillet mot krypkjeller-hevingen i Bjørnevatn er viktig. Der startet ikke den særskilte fristen den dagen kjøper så en sprekk. Omfanget, asbesten og kostnadene var ikke klarlagt. Heving 18. februar 2025 kom raskt etter at saneringsestimatet lå på bordet. Høyesterett sier noe annet, og mer presist, om starten: du trenger ikke advokatvurdering og ikke et ferdig verditap. Du trenger kunnskap som gjør heving til en realistisk mulighet. Når den kunnskapen ligger der, teller månedene.

I veisaken kom kunnskapen fire dager etter overtakelsen. Da er tre måneder stramt. I en krypkjeller med skjulte skader kommer den senere. Begge kan være riktig, fordi start og lengde henger sammen.

Høyesterett tok ikke stilling til om mangelen var vesentlig nok til heving. Når fristen er oversittet, er det spørsmålet uaktuelt. Kjøperne ble ilagt kr 1 024 228 i sakskostnader for Høyesterett.

Dette bør du gjøre

Reklamer nøytralt med en gang. Si at det er en mangel, og hva den gjelder. Det redder kravet etter § 4-19. Det redder ikke hevingen.

Si heving når heving er aktuelt. Ikke vent på en ferdig takst av verditapet hvis du allerede kjenner de faktiske forholdene som gjør heving realistisk. Tre måneder fra det tidspunktet er den praktiske yttergrensen.

La advokaten være utvetydig. «Varsel om heving» holder ikke som fristavbrudd etter avhendingslova § 4-13. Meldingen må vise at avtalen ikke lenger binder.

Skjulte skader er noe annet enn et veiprosjekt du kan spørre Vegvesenet om. Jo mer som må avdekkes før heving er en realistisk mulighet, jo senere starter klokken. Når den har startet, teller den fort.

Kontakt advokat før du venter «litt til». De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikringen. Boligkjøperforsikring gir fullere dekning.

Ønsker du en gratis saksvurdering? Fyll ut webskjemaet på Oslo Advokatkontor. Nye sakshenvendelser tar vi primært imot der.

Ofte stilte spørsmål om frist for å heve boligkjøp

Er tre måneder en absolutt frist?

Nei. Høyesterett sier uttrykkelig at det ikke kan fastsettes en absolutt frist. Tre måneder er likevel den normale yttergrensen, hentet fra Kistebakkane-linjen om nøytral reklamasjon. Start og lengde skal ses i sammenheng. I HR-2026-1307-A var starten tidlig. Da ble tre måneder stående.

Holder det å reklamere på mangelen hvis jeg vil heve?

Nei. Nøytral reklamasjon etter § 4-19 er noe annet enn melding om heving etter § 4-13 andre ledd. Du kan ha reklamert i tide og likevel tapt hevingen. Det var hele saken.

Må ordet «heving» stå i brevet?

Nei. Det må fremgå klart at du mener avtalen ikke lenger binder partene. Forbrukere skal ikke møtes med for strenge krav. Når advokaten skriver, skal meldingen være utvetydig.

Må jeg vente på takst og verditap før klokken starter?

Ikke etter denne dommen. Du trenger kunnskap som gjør heving til en realistisk mulighet, ikke et ferdig beløp og ikke en juridisk betenkning. I krypkjeller-hevingen i Bjørnevatn var omfanget og asbestkostnaden selve grunnlaget. Der startet klokken senere. I veisaken lå grunnlaget i Vegvesenets svar 27. oktober.

Hva hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt?

Da gjelder ikke den særskilte fristen, jf. § 4-13 andre ledd andre punktum. Høyesterett krevde et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte, sterkt klanderverdig. Knapphet i salgsoppgaven og oppfordring til å undersøke nådde ikke det nivået her.

Hva skjedde med prisavslaget?

Tingretten ga kr 600 000. Gulating hevet i stedet. Høyesterett opphevet Gulating på grunn av fristen. Om det er grunnlag for andre sanksjoner, blant annet prisavslag, er opp til lagmannsretten.

Advokat boligtvist – vi bistår kjøpere i hele Norge

Oslo Advokatkontor AS har i over 20 år bistått boligkjøpere i tvister mot selgere og forsikringsselskaper. Fra kontoret i Sandvika betjener firmaet klienter i Oslo, Bærum, Asker, Drammen og hele Norge. Teamet består av ni advokater som utelukkende arbeider med boligtvister.

Dommen er den prinsipielle avklaringen av den særskilte hevingsfristen. Vi førte ikke denne saken. Vi har nylig vunnet heving i Hybelkjøkkendommen i Borgarting og hevingssaken i Larvik, og vi førte krypkjeller-hevingen i Bjørnevatn, der fristen ble vurdert annerledes fordi omfanget først ble klarlagt senere. Spesialiseringen innen boligtvister sikrer at vi kjenner skillet mellom nøytral reklamasjon og melding om heving, og at varselet faktisk avbryter fristen.

Ønsker du en gratis saksvurdering? Fyll ut webskjemaet på Oslo Advokatkontor. Nye sakshenvendelser tar vi primært imot der. Du kan også ringe 400 19 400. De fleste klienter har rettshjelpsforsikring som dekker advokatutgiftene.

Kontaktinformasjon

Oslo Advokatkontor AS
Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika
Telefon: 400 19 400
E-post: post@oslo-advokatkontor.no

Glenn Ulrik Halvorsen – Partner: glenn@oslo-advokatkontor.no eller mobil 951 60 000