Eier fikk fullt prisavslag på baderom som var 31 år gammelt på kjøpstidspunktet. Dette gav boligkjøper prisavslag med kr 220 000,- Selger og Protector Forsikring ASA mente badet hadde utløpt sin levetid, men lagmannsretten gav boligkjøper medhold at man hadde krav på prisavslag for utett bad.

Hva er et prisavslag? – jusinfo.no

Prisavslag er en reduksjon i prisen som skal kompensere for det verditap mangelen utgjør for kjøper, som trekkes fra et betalt eller ubetalt vederlag, og omfatter ikke erstatning til dekning av kjøpers økonomiske tap utover det verditap mangelen utgjør på eller for eiendommen.

Bakgrunnen for saken

Badet var oppført på 1980-tallet og opplyst modernisert i 2007. Kjøpesummen var kr 2,7 millioner kroner.

I egenerklæringen opplyste selger at moderniseringen av badet var av «ukjent faglært».

Kjøpers takstmann konkluderte så med fukt, mugg og råteskader i vegger, noe som hadde utviklet seg over lang tid. Det ble påpekt at moderniseringen i 2007 ikke syntes å være utført av fagfolk, slik selger hadde opplyst i egenerklæringen.

Utbedring av baderommet ble estimert til kr 170 000. Protector Forsikring ASA benyttet takstmann Kenneth Vedvik fra Herstad Taksering. Han var enig at årsaken var konstruksjonsfeil med mer.

Protector Forsikring ASA avviste kravet på følgende grunnlag:

• Selskapet mente at selv faglærte kan gjøre dårlig arbeid, slik at opplysningen om «faglært» var riktig.
• Modernisering betyr ikke totalrenovering. Det ble bare lagt nye fliser og underliggende membran med mer var fra oppføringstidspunktet på 1980-tallet.
• Ikke unormalt at selger ikke kan dokumentere arbeider som ligger 10 år tilbake i tid.
• Tilstandsrapporten hadde satt TG2 på badet. Så uansett påregnelig med utbedring av badet på grunn av alder.
• Protector mente derfor at det ikke var gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. I tillegg ble det anført at eventuelle avvik ikke utgjorde et vesentlig avvik fra kjøpesummen og avtalen etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Kjøpers argumenter for prisavslag for utett bad

• Selger har innestått for at moderniseringsarbeidene på badet var utført av fagfolk.
• Betydelige fuktskader som følge av på grunn av konstruksjonsfeil.
• Selger har tross gjentatte oppfordringer ikke klart å fremlegge kvitteringer eller navn på hvem som utførte arbeidene.
• Forsikringsklagenemnda har i en rekke avgjørelser lagt til grunn at den som hevder at arbeider er utført av fagfolk, har bevisbyrden for dette.
• Ikke forventbart at bad må renoveres på grunn av skader som har årsak i tidligere ufagmessig modernisering.

Lagmannsretten gav kjøper fullt medhold i krav om prisavslag på grunn av utett bad

Lagmannsretten kom til at moderniseringen av badet i 2007 var utført feil og ufagmessig. Dette var årsaken til fuktskadene i veggene på badet.

Det sentrale spørsmålet var om selger hadde gitt uriktige opplysninger, når man opplyste at det var fagfolk som hadde utført moderniseringen av badet.

Lagmannsretten la til grunn at selger hadde bekreftet at det var fagfolk som hadde modernisert badet. Årsaken var at selger hadde krysset av for dette i egenerklæringen. Selger hadde ikke fremlagt dokumentasjon på hvilket firma eller hvilke personer som hadde modernisert badet i sin tid.

Lagmannsretten delte seg i et flertall og et mindretall, men begge kom til at det ikke var forventbart at et 31 år gammelt bad som var modernisert/pusset opp av fagfolk skulle være utett og med fuktskader.

Flertallet (kom til at opplysning om faglært oppussing var en uriktig opplysning)

Flertallet kom til at arbeidene ikke holdt fagmessig kvalitet. Men det var ikke utelukket at du var faglærte som utførte dårlig arbeid. Men etter en totalvurdering kom lagmannsretten til at det var gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Bakgrunnen var lite fagmessige arbeider og i strid med alminnelige kunnskaper og forskriftsmessige krav. I tillegg var det slurvete arbeider på fliser. Dette tilsammen underbygger at det var amatører som hadde modernisert badet.

Lagmannsretten syntes det var påfallende at selger ikke klarte å gi noen opplysninger som kunne identifisere firma eller person som hadde utført arbeidene. Dette selv om det var over 10 år siden arbeidene var utført.

Lagmannsretten kom derfor til følgende konklusjonen:

• opplysning fra selger om badet er pusset opp av «faglærte», gir kjøper grunn til å forvente at badet funger tilfredsstillende
• avgjørende at modernisering var utført med konstruksjonsfeil og ingen betydning at badet da var over 31 år

Kjøper fikk derfor medhold i prisavslag på grunn av et utett bad som var 31 år på salgstidspunktet. Dette ble begrunnet med at selger hadde opplyst at det var faglærte som hadde modernisert badet 10 år før salget, men at de ufagmessige arbeidene klart viste det motsatte.

Mindretallet (mente at det ikke var gitt uriktig opplysning, men kom til at det ikke var forventbart med utett bad som følge av feilkonstruksjoner)

Mindretallet mente det ikke var gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Man var enige at badet var ufagmessig modernisert, men at det ikke var unormalt at selger ikke klarte å huske hvilket firma de hadde benyttet.

MEN mindretallet kom til at fukt, råte og muggskader og feilkonstruksjonene ved moderniseringsarbeidene på badet , medførte at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hva man kunne forvente av et bad som var 31 år og modernisert.

Mindretallet kom til at skadene, feilkonstruksjonene ved moderniseringen, lå klart utenfor det en kjøper kunne forvente.

Konklusjon

Selgers eierskifteforsikring prøver ofte å si at et bad har en forventbar levetid på 10-20 år. Dette er feil og et bad som er korrekt bygget skal vare 30 til 50 år.

I denne saken var badet 31 år og lagmannsretten (både flertallet og mindretallet) kom klart til at kjøper måtte forvente at badet fungerte tilfredstillende i det minste noen år fremover og at det ikke var behov for renovering/større oppussingsarbeider. Det ble spesielt lagt vekt på at det var opplyst om at modernisering av badet var utført av faglærte. At badet var 31 år ble ikke vektlagt. Det avgjørende var at moderniseringsarbeidene var så lite fagmessig utført og badet måtte totalrenoveres for å fungere tilfredsstillende. Dette var ikke påregnelig for en boligkjøper.

Eier fikk derfor fullt prisavslag for mangel ved boligen. Les mer om hvordan du går frem for å reklamere på skjulte feil og mangler ved boligkjøp.

Dersom du har spørsmål til dommen eller generelt når gjelder hva man kan forvente av et bad etter et boligkjøp, ta kontakt med advokat Glenn Ulrik Halvorsen på mobil 951 60 000 eller epost [email protected]

Alle advokatene i Oslo Advokatkontor AS er spesialister på boligtvister og har betydelig erfaring med denne type rettssaker. Kontakt Oslo Advokatkontor hvis du mener manglen din utgjør et vesentlig kontraktsbrudd eller hvis du ønsker gratis saksvurdering. Du kan ha krav på erstatning, prisavslag og i verste fall heve boligkjøpet.

Les mer om bad i disse artiklene:

• Kjøpers rettigheter når selger ikke kan bevise at arbeid på bad er utført av fagfolk (av senioradvokat Tine Beate Eriksen)
• Bad gir kjøper ofte krav på prisavslag (av senioradvokat Tine Beate Eriksen)
• Boligkjøper fikk prisavslag for feil på 53 år gammelt bad (av senioradvokat Tine Beate Eriksen)
• Boligtvister – Levetid på bad og drenering (av advokat Glenn Ulrik Halvorsen)
• Levetidstabell misbrukes av selskapene (av advokat Glenn Ulrik Halvorsen)