Garanti Bustadsoppføringslova prisavslag - Oslo Advokatkontor AS

Entreprenørgaranti, forsikring og personlig ansvar ved nybygg

Når det skal bygges en ny bolig, er det ofte tale om mange penger og mye arbeid som skal gjøres. Det er alltid en fare for at entreprenøren går konkurs uten at boligen er ferdig, eller uten at forbrukeren har fått tilbake penger for feil og mangler. Hvordan kan man sikre seg i slike tilfeller?

Av
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen

Innledning

En entreprenør må som regel stille garanti når det inngås avtale med en forbruker om oppføring av ny bolig eller hytte. Dersom forbrukeren skal betale forskudd eller avdrag, skal det normalt stilles tilleggsgaranti. Ofte er entreprenøren også pliktig til å tegne forsikring.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på når garanti må stilles, hvor lenge den skal gjelde, og hvor mye garantibeløpet må være på. Entreprenørens plikt til å tegne forsikring blir også kort berørt. Videre blir det redegjort for konsekvenser av at entreprenøren ikke har stilt garanti eller tegnet forsikring i strid med loven eller avtalen.

Garanti

En entreprenør som har påtatt seg å bygge ny bolig for en forbruker, plikter normalt å stille garanti for sin oppfylling av avtalen. Dette kalles gjerne entreprenørgaranti eller § 12-garanti, ettersom plikten er omtalt i bustadoppføringslova § 12.

Garantien skal sikre forbrukerens eventuelle pengekrav mot entreprenøren, som f.eks. krav på tilbakebetaling av vederlag, prisavslag, heving, dagmulkt, erstatning, rentekrav og inndrivelseskostnader.

Garantien skal gis i form av en såkalt selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak (bank eller forsikringsselskap) som kan tilby slike tjenester i Norge. Alternativt kan entreprenøren deponere garantibeløpet i en bank.

Straks etter at avtalen mellom entreprenøren og forbrukeren er inngått, skal entreprenøren stille garanti, med mindre det er tatt forbehold av en spesiell type. Garantien skal uansett stilles før byggearbeidene starter.

Garantien skal gjelde senest fra byggearbeidene starter, under hele byggeperioden og i ytterligere fem år etter at forbrukeren har overtatt boligen.

Garantibeløpet bestemmes ut fra en prosentsats av vederlaget forbrukeren skal betale til entreprenøren.

Hvis du har inngått avtale om kjøp av ny borettslagsleilighet, skal garantisummen beregnes ut fra det totale kontaktvederlaget, innskudd og andelen av fellesgjelden i borettslaget.

Garantibeløpet varierer avhengig av om forbrukeren kjøper både tomt og bolig fra entreprenøren, eller kun bolig (typisk hvor forbrukeren eier tomten selv fra før). Garantibeløpet er også ulikt for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen, og krav som gjøres gjeldende etter.

Følgende matrise viser hvilken prosentandel av vederlaget som legges til grunn på hvilket tidspunkt:

Før overtagelse Etter overtagelse
Bolig + tomt 3 % 5 %
Kun bolig 10 % 5 %

Hvis du som forbruker eier tomten fra før, og kun har inngått avtale om bygging av ny bolig, bør du altså gå nøye gjennom boligen senest ved overtagelsen for å avdekke flest mulig feil. Frem til og med dette tidspunktet utgjør garantisummen 10 % av vederlaget. Krav som fremsettes senere, har kun garantidekning på 5 % av vederlaget.

For en forbruker som har kjøpt bolig og tomt av entreprenøren, kan det motsatte lønne seg, ettersom garantibeløpet er høyere for krav som gjøres gjeldende etter overtagelsen. Vær imidlertid oppmerksom på at reklamasjoner og krav må fremsettes så raskt som mulig etter at feil og avvik oppdages.

De nevnte prosentsatsene er det som garantien minimum skal utgjøre. Partene kan ikke avtale lavere satser, men det er ingenting i veien for at det avtales høyere prosentsatser, lengre løpetid enn fem år osv.

Dersom forbrukeren har et krav som overstiger garantibeløpet, er garantisten (banken eller forsikringsselskapet) ikke ansvarlig for det overskytende.

Selv om du ikke er første eier av en bolig, gjelder garantien likevel, såfremt garantitiden ikke er utløpt. Garantien går altså «i arv» fra én eier til en ny så lenge garantitiden ikke er utløpt.

Plikten til å stille entreprenørgaranti kan ikke fravikes når det inngås en avtale med en forbruker. Plikten er så strengt at dersom entreprenøren ikke har stilt garanti, kan forbrukeren holde tilbake hele vederlaget inntil det er dokumentert at entreprenøren har innhentet en garanti i henhold til bustadoppføringslova § 12. Tilbakeholdsretten er ikke begrenset til garantisummen. Entreprenøren kan ikke stanse arbeidene eller kreve renter dersom forbrukeren holder tilbake vederlag på grunn av manglende garanti.

Når entreprenøren skriftlig har dokumentert at det foreligger garanti som oppfyller kravene i bustadoppføringslova § 12, kan forbrukeren ikke lenger holde tilbake vederlag på dette grunnlag.

Dersom en forbruker har krav på prisavslag, erstatning e.l., og entreprenørselskapet ikke kan betale fordi det f.eks. går konkurs, kan forbrukeren gjøre sitt krav gjeldende overfor garantisten. Dette er normalt en finansinstitusjon, f.eks. en bank eller et forsikringsselskap.

Plikten til å stille entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova § 12 gjelder ikke hvis vederlaget på avtaletidspunktet antas å ikke være større enn to ganger grunnbeløpet i folketrygden, som pr. 01.05.2020 utgjør kr 202 702. Selv om kontraktssummen er lav, kan det i kontrakten likevel avtales at slik garanti skal stilles.

Forskudd og avdrag

Hvis det er avtalt at forbrukeren skal betale forskudd eller avdrag, kan entreprenøren være pliktig til å stille tilleggsgaranti. Tilleggsgarantien skal gjelde i tillegg til garantien etter bustadoppføringslova § 12. Plikten til å stille tilleggsgaranti fremgår av bustadoppføringslova § 47, og omtales gjerne som § 47-garanti.

Entreprenørens plikt til å stille tilleggsgaranti gjelder i hovedsak når:

  1. verdien av materialer som er brukt og arbeid som er utført på eiendommen er mindre enn forskuddet/avdraget
  2. det er heftelser på materialene på eiendommen, f.eks. salgspant
  3. forbrukeren, som skal kjøpe både tomt og nybygg, skal betale forskudd uten å få grunnbokshjemmel til tomten

Også en tilleggsgaranti «arves» av en senere eier av eiendommen.

Forsikring

I tillegg til at det skal stilles garanti, skal entreprenøren som hovedregel også skal tegne forsikring, se bustadoppføringslova § 13. En annen løsning må avtales særskilt. Partene kan – og bør – avtale at forbrukeren er medforsikret i entreprenørens forsikring.

Loven sier ingenting om forsikringsdekningen, ut over at entreprenøren skal forsikre arbeidet og materialene på eiendommen. Forsikringsplikten er tatt inn i en del standardkontrakter med erstatningsdekning på minst 150 G. Dette tilsvarer pr. 01.05.2020 kr 15 202 650.

På tilsvarende måte som for entreprenørgarantien, kan forbrukeren holde tilbake alt vederlag frem til entreprenøren har lagt frem forsikringsbevis og forsikringsvilkår som dokumenterer at det er tegnet forsikring i henhold til avtalen.

Garanti ved salg av nybygg etter avhendingslova

Tidligere kunne entreprenører omgå reglene om garanti ved å ferdigstille boligen og selge den «som den er» etter avhendingslova når bygget var ferdig.

En lovendring fra 2019 gjør at dette nå er vanskeligere.

Hvis entreprenøren selger den nye boligen (eller hytten) innen seks måneder etter at bygget sto ferdig, skal entreprenøren likevel stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Forutsetningen er at boligen selges til en forbruker.

En entreprenør kan fortsatt unngå garantikravene, men må da vente med salget i mer enn seks måneder etter ferdigstillelsen.

Personlig ansvar

I de tilfellene hvor entreprenøren har plikt til å stille garanti eller tegne forsikring, kan forbrukeren som nevnt holde tilbake hele vederlaget dersom entreprenøren ikke har oppfylt sine forpliktelser.

Det hender imidlertid at forbrukeren likevel betaler penger til entreprenøren. Det kan f.eks. være fordi forbrukeren ikke er kjent med sine rettigheter, eller fordi entreprenøren (ulovlig) har truet med å stanse arbeidene om forbrukeren ikke betaler. Hvis forbrukeren har betalt vederlag, og entreprenørselskapet går konkurs, risikerer forbrukeren å tape pengene sine.

Hvis entreprenøren ikke har stilt garanti eller tegnet forsikring, kan dette føre til personlig ansvar. Det er flere eksempler fra rettspraksis hvor daglig leder, aksjonær/innehaver, styreleder e.l. i et entreprenørselskap blir holdt personlig erstatningsansvarlig for beløp i millionklassen fordi det ikke ble stilt pliktig garanti eller tegnet påkrevd forsikring.

L1020907-1276 - advokat Torstein Bø i Oslo Advokatkontor AS. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen
advokat Torstein Bø i Oslo Advokatkontor AS. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Forutsetningen for personlig ansvar er at noen hos entreprenøren kan klandres, og at forbrukeren påføres et økonomisk tap som følge av manglende garanti eller forsikring, typisk ved at forbrukeren ikke får oppgjør på grunn av entreprenørselskapets konkurs.

Dette viser hvor viktig det er for begge parter at entreprenøren har garantier og forsikringer i orden.

Dokumentasjon på garanti og forsikring skal legges frem uoppfordret, men om forbruker kan man med fordel etterspør dokumentasjon på garanti og forsikring før byggearbeidene starter, og gjerne også underveis i byggeprosjektet.


Artikkelen er skrevet av advokat Torstein Bø. Dersom du er forbruker eller entreprenør i en tilsvarende situasjon, kan du ta kontakt for å få en gratis vurdering av din sak. Ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS v/ advokat Torstein Bø ved å bruke vårt kontaktskjema eller kontaktinformasjonen under:

Torstein Bø 
Advokat
E-post: torstein@oslo-advokatkontor.no
Mobil: (+47) 40 20 47 39

Del artikkelen
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen