Meny
mail E-post

Den nye avhendingsloven fra 2022: Dette er lovens endringer

employee image

Skrevet av

Partner Glenn Ulrik Halvorsen

11. juni 2021

Endelig er ny forskrift til avhendingsloven (godkjente tilstandsrapporter) vedtatt av regjeringen. Dermed vil den nye avhendingsloven tre i kraft 1. januar 2022. Endringene skal gjøre bolighandel mye tryggere og skjerper kravene til selger vesentlig. Her får du med deg alt du trenger å vite om lovendringene. 

Hva er avhendingsloven?

Avhendingsloven inneholder lover som gjelder ved kjøp og salg av brukt bolig og regulerer forholdet mellom kjøper og selger. Loven omtaler blant annet hva som hvem som har hvilke rettigheter ved salg og kjøp av bolig, inkludert hvordan man forholder seg til mangler og feil ved kjøp og salg. 

Hva er nytt?

Med den nåværende avhendingsloven er det hovedsakelig boligkjøper som sitter med risikoen ved kjøp av bolig, hvor selger derimot kan komme seg lett unna ansvar ved feil og mangler. Den nye avhendingsloven har som mål å endre dette og gjøre det tryggere å kjøpe bolig. 

Fra 1. Januar 2022 vil de to følgende tre i kraft:  

  • Forskrifter til avhendingsloven (godkjent tilstandsrapport) 
  • Endringer i avhendingsloven, vedtatt i 2019 
Utsikt fra tribunen inne på Stortingssalen.
Her fra Stortinget hvor endringene i avhendingsloven ble vedtatt. Oslo Advokatkontor AS ble invitert på møter i stortingsgrupper i forkant sammen med blant annet representanter fra Facebookgruppen Stopp Boligsvindel. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Dette er de viktigste endringene i avhendingsloven

I denne YouTube videoen går advokat, Glenn Ulrik Halvorsen, gjennom de viktigste endringene i avhendingsloven.  

En viktig endring i loven er at det nå må utarbeides godkjente tilstandsrapporter før et salg. Dette gjør handel med bolig vesentlig tryggere. Den nye forskriften regulerer i detalj alt en godkjent takstmann skal kontrollere og opplyse i en tilstandsrapport.

Forskriften kan du lese her. 

De nye bestemmelsene i forskrifter 

Det er en rekke nye bestemmelser i forskriften til avhendingsloven, her er de viktigste: 

§ 2-2 Våtrom  

Forskriften bestemmer nå at tilstandsrapporten skal undersøke våtrom på en grundig og spesifikk måte. Det skal gjøres inngrep og det skal ses etter typiske feil og mangler. 

§ 2-9 Tak  

Tak og loft skal sjekkes langt mer grundig enn tidligere. Det samme gjelder yttervegger. 

§ 2-15 Rom under terreng

Rom under terreng er også pålagt å undersøkes langt grundigere enn før. Det skal søkes etter fukt, råte og skadedyr med mer. Det samme gjelder drenering og rom under terreng.

Elektrisk anlegg og samsvarserklæring i § 2-18

Det er svært gledelig å registrere at el-anlegg skal undersøkes og kontrolleres grundig før et salg. Takstmann må nå grundig vurdere anlegget for om det er behov for en kvalifisert elektrofaglig person skal kontrollere anlegget ytterligere. 

Nærbilde av et ødelagt elektrisk anlegg med brente kabler.
Foto: advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Dette er typiske branntilløp som takstmann nå må lete etter. Dersom det mangler samsvarserklæringer foreligger et ulovlig anlegg og takstmann må be selger kontrollere anlegget med elektro sakkyndig person for utvidet kontroll.

Dersom det er mer enn fem år siden det lokale eltilsyn hadde tilsyn, skal takstmann undersøke følgende:

  • Når el-anlegget ble installert eller når det sist ble rehabilitert
  • Om det har vært brann, branntilløp eller varmgang
  • Om det finnes kursfortegnelse
  • Sjekke anlegget for svimerker med mer på synlig anlegg
  • Dersom anlegget er fra 1999 eller nyere, skal takstmann be huseier fremlegge samsvarserklæringer

§ 2-19 Dokumentasjon av håndverkertjenester  

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere

Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt til tjenesten.

§ 2-21 Lovlighetsmangler og brannceller med mer

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses om dette.

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at en bolig ikke ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene i byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet, skal det opplyses om dette.

§ 2-22 Tilstandsgrader og utbedringskostnader

Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. 

Den bygningssakkyndige skal også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

grunnmuren til et hus
Den nye forskrift til avhendingsloven pålegger nå selger å benytte takstmann som er uavhengig. Blant annet skal grunnforholdene og drenering undersøkes og kontrolleres nøye i samsvar med forskriftens krav til ny tilstandsrapport. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Oppsummering

Det er flere store endringer som er gjort for den nye avhendingsloven. Her vil vi gi deg en liten oppsummering: 

  • Det stilles nå strenge krav til selger når man selger sin bolig. Før kunne man “lukke” øynene og la tvilen går ut over kjøper.
  • Endringene i avhendingsloven bestemmer at man ikke kan selge boligen “som den er” og det er ikke lenger krav til vesentlig avvik fra kjøpesummen før skjulte feil gir grunnlag for prisavslag eller heving av kjøpet. Selger kan heller ikke lengre ta generelle og eller vage forbehold.
  • Når selger i tillegg nå i detalj undersøke og opplyse om våtrom, tak, det elektriske anlegget og fuktsikring av rom under terreng, redegjøre for arbeidene/oppussing/renoveringer de siste fem årene, vil det bli en tryggere situasjon for boligkjøpere. I dag har boligkjøpere sittet med risikoen i langt større grad enn selger, noe som har ført til mange boligkjøpere som har kjøpt katta i sekken uten å få prisavslag eller erstatning fra selger/selgerforsikringene. 
  • Selger kan ikke lenger la være å opplyse om feil og mangler. Forskriften til avhendingsloven har nå endelig bestemt at selgers takstmann må grundig undersøke boligen og i klartekst opplyse om feil og mangler, samt blir pålagt å lete etter feil og kontrollere boligens konstruksjoner. Dette i motsetning til dagens ordning hvor kjøper har den største risikoen når feil og mangler oppdages.

Har du spørsmål? 

Oslo Advokatkontor består av eksperter på eiendomsrett som kan svare på det du trenger å vite. Ta kontakt med oss dersom du har spørsmål om de nye endringene i avhendingsloven og forskrift til avhendingslovenAdvokat/partner Glenn Ulrik Halvorsen er ekspert på tvister innen fast eiendom. Han har prosedert saker for domstolene innen boligtvister siden 2002.

Har du spørsmål om endringene i avhendingsloven og forskriften til avhendingsloven, er det bare å ta kontakt på mobil 951 60 000 eller epost glenn@oslo-advokatkontor.no.

Sort-hvitt portrett av advokat, Glenn Ulrik Halvorsen
Foto Daniel Holm.
Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.