Meny
mail E-post

Endringer i avhendingsloven fra 2022

Det er vedtatt lovendringer som skal bidra til en tryggere bolighandel med større forutsigbarhet og et bedre informasjonsgrunnlag. Blant annet skal det ikke lenger være lov å selge bolig «som den er» etter avhendingsloven. Det skal også utarbeides forskrift som skal stille krav til høyere kvalitet på tilstandsrapport fra takstmann før salg av bolig.

employee image

Skrevet av

Partner og Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

27. oktober 2021

I Stortingets møte 16. mai 2019 ble det gjort vedtak til lov (lovvedtak 57) om endringer i avhendingsloven (tryggere bolighandel).

Det er vedtatt lovendringer som skal bidra til en tryggere bolighandel med større forutsigbarhet og et bedre informasjonsgrunnlag. Blant annet skal det ikke lenger være lov å selge bolig «som den er» etter avhendingsloven. Det skal også utarbeides forskrift som skal stille krav til høyere kvalitet på tilstandsrapport fra takstmann før salg av bolig.

Hensikten med lovforslaget er å få et enklere regelverk som gir et bedre informasjonsgrunnlag og større forutsigbarhet i bolighandel med færre konflikter og større trygghet for både selger og kjøper.

Endringene medfører at selgeren skal oppfordres til å legge frem all relevant informasjon og innhente en godkjent tilstandsrapport forut for salget. Selgeren må gi uttømmende informasjon, og kjøperen anses å fått denne informasjonen før boligsalget, selv om kjøper hevder at denne ikke er lest.

Tanken er at når informasjon om boligen kommer på bordet før kjøperen gir bud som har blitt akseptert, blir det færre konflikter og rettssaker i ettertid. Regjeringen håper dette skal være til fordel for både selger og kjøper av bolig, slik at det blir en tryggere bolighandel når bolig kjøpes etter avhendingsloven.

Den nye avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022

Det er nå vedtatt av de nye endringene i avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Det er i tillegg vedtatt en ny forskrift som bestemmer hvilke opplysninger en tilstandsrapport skal ha for å være «godkjent».

Det er nå vedtatt at endringene i avhendingsloven gjelder fra 1. januar 2022. Fra samme tidspunkt gjelder også ny forskrift om godkjent tilstandsrapport, gitt i medhold av avhendingsloven.

Endring – ikke lenger lov å ta «som den er» forbehold

En viktig endring er at det ikke lenger skal kunne tas «som den er»-forbehold – det vil si at selgeren fraskriver seg ansvaret for alle skjulte feil og mangler opp til en såkalt vesentlighetsterskel – når bolig selges til forbrukerkjøpere.

Når selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvar gjennom et «som den er» forbehold, er hensikten å gi selgeren en sterk oppfordring til å komme med all informasjon kjente feil og mangler som boligen har i forkant av salget.

Samtidig fastholder regjeringen at kjøper alltid må ta hensyn til at en gammel bolig vil ikke være feilfri. Kjøperen må tilpasse forventningene sine ut fra boligens alder, synlige tilstand og andre forhold. Den nye avhendingsloven vil ha dette med i den nye avhendingsloven 2022, for å unngå unødvendige konflikter.

Endring – Kjøpere selv ansvarlige for mangler inntil 10 000 kroner

Regjeringen foreslår også en minsteterskel for mangelskrav, ved at kjøperen skal bære kostnader opp til 10 000 kroner. Dette skal altså gi kjøperen mer realistiske forventninger, og det vil motvirke konflikter om lave beløp.

Dette er en stor endring fra dagens regler i avhendingsloven, hvor det kreves at skjulte feil og mangler må utgjøre et vesentlig avvik fra kjøpesummen og hva man kan forvente ut i fra hva som er opplyst og alder med mer. Høyesterett har her sagt at som en hovedregel må reparasjonskostnadene utgjøre 5-6 % av kjøpesummen før selger får ansvaret. Dette har medført at mange boligkjøpere har selv hatt risikoen for mangler for flere hundretusen, da dette ikke blir ansett «vesentlig».

Endring – selger ansvarlig for feil opplyst p-rom (boligareal)

Regjeringen har også foreslått ny regel som skal gi klare løsninger for saker der det viser seg at boligen har mindre areal enn markedsført. Det vil bli lettere å få prisavslag ved «arealsvikt», der det oppdages at boligen som er kjøpt har mindre p-rom (boligareal) enn opplyst. Etter tidligere regler om arealsvikt i avhendingsloven, har Høyesterett bestemt at det kreves at avviket er «vesentlig» eller av en viss størrelse.

Den nye avhendingsloven (2022) gir altså enklere regel og gir boligkjøper krav på prisavslag uten at det kreves at feil opplysning om p-rom / boligareal er vesentlig. Dette har også sammenheng med at måleapparater gjør målingen langt mer nøyaktig enn tidligere. I tillegg er det ikke tvil om at kvadratmeterpris ved boligkjøp er viktig ved kjøp og vektlegges mye.

3 grunner til tryggere bolighandel med de nye endringene avhendingsloven fra 2022:

1) Selgere pålegges å legge frem mer informasjon om boligen, slik at takstmann kan avdekke skjulte feil før salget og opplyse dette i den godkjente tilstandsrapporten. I tillegg kan ikke selger avtale forbehold «som den er», slik at selger har selv risikoen for skjulte feil som dukker opp etter kjøpet

2) Med lovendring blir takstmenn og tilstandsrapporter offentlig regulert, slik at flere feil ved boligen kan oppdages før. Den nye forskriftskravene til godkjent tilstandsrapport er en lang rekke krav til undersøkelser for å avdekke skjulte fuktskader, feil på det elektriske anlegget med mer.

3) Det skal mindre til før noe er en mangel. Terskelen vil bli lavere for at kjøper kan kreve prisavslag og erstatning. Det er likevel ikke slik at boligkjøpere fremover kan påberope seg mangler og få prisavslag uten videre. Fortsatt vil ikke feil som er forventbare ut i fra objektive kriterier eller i forhold til de opplysninger som er gitt ved salget.

Oppsummering av endringer i avhendingsloven fra 2022

Endringsforslaget til nye avhendingsloven 2022 legger opp til enklere regelverk, hvor både selgerens og kjøperens plikter og rettigheter justeres for å oppnå en tryggere bolighandel. Summen av endringene i avhendingsloven fra 2022 med fører en stor endring av dagens ordning om hvem som har risikoen for feil og mangler. Endringen medfører at selger etter avhendingsloven 2022 får langt større ansvar for feil og mangler som dukker opp etter at kjøper har overtatt boligen.

Den nye avhendingsloven 2022 medfører at det kreves bedre og høyere kvalitet på den informasjon selger gir i salgsprosessen. Det er vedtatt en forskrift som stiller strenge og klare krav til hva en «godkjent tilstandsrapport» skal inneholde av opplysninger, og hvilken utdanning og kompetanse som kreves av takstmennene.

Ta kontakt dersom du har spørsmål om de nye endringene i avhendingslova og forskrift til avhendingslova

Advokat/partner Glenn Ulrik Halvorsen er ekspert på tvister innen fast eiendom. Han har prosedert saker for domstolene innen boligtvister siden 2002. Har du spørsmål om endringene i avhendingslova og forskriften til avhendingslova, er det bare å ta kontakt på mobil 951 60 00 eller epost glenn@oslo-advokatkontor.no. Foto Daniel Holm.
Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.