I denne artikkelen vil jeg ta for meg hvordan reklamasjon på boligkjøp bør gjøres. Reklamasjonsreglene (frister) i avhendingsloven er noen av de viktigste reglene etter kjøp av en bolig.

Boligkjøpere som oppdager feil og mangler og ønsker å kreve prisavslag, må ha kunnskap om de viktigste reglene for å ikke tape sitt krav.

Etter å ha lest denne artikkelen, vil du som boligkjøper ha kunnskapen som gjør at du ikke taper en god sak på grunn av uvitenhet om reglene som gjelder ved reklamasjon på boligkjøp.

Som daglig leder i Oslo Advokatkontor AS og advokat på vegne av kjøpere i boligtvister i over 20 år, ser jeg dessverre at boligkjøpere venter for lenge før de engasjerer advokat i saken. Mange kjøpere taper sine krav før saken har startet og dette er de fire reglene jeg ser at en boligkjøper må kjenne til.

Har du oppdaget feil eller mangler? Vi hjelper deg å reklamere på boligen og følger deg gjennom hele prosessen.

1. Du må reklamere på boligen innen “rimelig tid”

En boligkjøper kan ikke vente for lenge med å reklamere på boligkjøp over mangler og feil som oppdages, fordi da kan et rettmessig krav bortfalle på grunn av for sen reklamasjon.

Høyesterett har konkludert med at fristen for å reklamere er 2-3 måneder etter kan oppdaget eller burde oppdaget manglene. Fristen begynner å løpe selv om kjøper ikke har full oversikt over omfang av skader eller årsaken til manglene. Det kreves bare at kjøper har en viss oversikt som viser at det er snakk om en mangel man kan reklamere over. 

Reklamasjonen må beskrive hva slags mangel som er oppdaget og at du krever prisavslag eller erstatning på gjeldende mangel eller feil.

2. Reklamasjon på boligkjøp må rettes til selger eller selgerforsikringen

Som advokat ser jeg ofte at reklamasjonen sendes til feil adressat.

For å avbryte fristen må reklamasjonen sendes til selger eller en selgers kan identifiseres med. Som hovedregel vil det være greit å sende den til selgerforsikringen. Når den sendes til megler eller takstmann, skaper det alltid problemer og bør unngås. 

Reklamasjon og klage på boligen er ofte noe kjøper dessverre gjør muntlig, noe som skaper bevisproblemer og send alltid reklamasjoner skriftlig (f eks e-post eller SMS).

3. Hva reklamasjonen (klagen) må beskrive

Ved reklamasjon på bolig må du husk å reklamere konkret over hvert enkelt forhold du som boligkjøper oppdager. 

Du må også reklamere over hver mangel selv om disse hver for seg er små og et lite avvik fra kjøpsavtalen. Erfaringsmessig kan små avvik bli store når disse undersøkes nærmere. For å slippe en diskusjon om et senere avvik omfattes av det du tidligere reklamert over, er det et godt tips å reklamere på nytt når det oppdages at omfang eller skader har endret seg.

Det er bedre å reklamere ofte og opplyse om hvordan manglene utvikler seg.

4. Du må reklamere senest 5 år etter overtakelse

Reglene i avhendingsloven bestemmer at etter 5 år kan du ikke lenger reklamere. 

Etter 5 år etter overtakelse er for sent å reklamere over nye forhold som oppdages. Så dersom du har en sak med flere mangelskrav mot selger – og det nærmer seg 5 år siden du overtok boligen – bør du i god tid før denne absolutte fristen undersøke boligen ekstra nøye. 

Har en sak tatt lang tid og pågår, bør du undersøke eiendommen på nytt for å slippe noen overraskelser etter 5 års fristen.

5. Unngå foreldelse

I tillegg til reklamasjonsreglene som gjelder for boligkjøp, må rettslig skritt tas før 3 år har gått, slik at kravet ikke er tapt etter foreldelsesloven.

Som advokat ser jeg ofte at kjøper taper kravet mot selger, da kjøper ikke har kunnskap om reglene i foreldelsesloven. Ofte har kjøper krav både mot selger og selgersforsikringen. Da må du vite at saken mot selger kan foreldes om det ikke tas ut rettslige skritt innen 3 år fra overtakelsen av boligen. Dersom det er en skjult mangel som oppdages en god stund etter overtakelsen, får du en tilleggsfrist på 1 år. 

Saken mot selgerforsikringen foreldes ikke på samme måte fordi forsikringsavtaleloven krever at selskapet sender et eget varsel om at kjøperen vil påberope seg foreldelse om det ikke tas rettslige skritt innen 6 måneder. 

6. Har du reklamert for sent? Unntakene du må kjenne til

Selv om du har har ventet for lenge med å reklamere, er det et unntak i regelverket du må kjenne til.

Har selger vært uærlig, handlet i strid med god tro eller grovt uaktsom i forbindelse med salget av eiendommen? Så følger det av reklamasjonsreglene at da gjelder ikke de fristene som er bestemt i avhendingsloven. Da må du ha gode bevis på dette, så vil ikke reklamasjonsreglene gjelde i saken mot selger.

Er du i tvil om om reklamasjonsreglene og unntakene, bør du ta kontakt med en spesialisert advokat innen boligtvister.

***

Skrevet av advokat Glenn Ulrik Halvorsen den 19. desember 2022. 

Eventuelle spørsmål eller kommentarer kan rettes til glenn@oslo-advokatkontor.no