Meny
E-post 
En dom fra Hålogaland lagmannsrett om museskader og andre mangler ved boligkjøp er nå anket til Høyesterett. Saken reiser fundamentale spørsmål om hvordan risikoen for skjulte feil skal fordeles mellom selger og kjøper etter de nye reglene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. Saken behandles medio august 2025 av Høyesterett.
Skrevet av
2. august 2025
Musedommen startet i mai 2022, ved inngåelse om kjøp av en boligeiendom i Tromsø. Eiendommen, ble kjøpt for 5 550 000 kroner. Boligen hadde en sammensatt bygningshistorie hvor den eldste delen var laftet tømmer fra 1939, altså 83 år gammel på kjøpstidspunktet. I 1990 og 2005 var det foretatt tilbygg i reisverk, og selgerne hadde selv gjort enkelte oppgraderinger etter at de kjøpte eiendommen i 2012.
Allerede en uke etter overtakelsen 1. juli 2022 begynte problemene. Den 7. juli reklamerte kjøperne første gang over lukt i boligen. Dette viste seg å være starten på en omfattende reklamasjonsprosess som avdekket flere alvorlige forhold ved eiendommen. Kjøperne mente at boligen hadde så omfattende skader etter mus at dette medførte betydelige luktproblemer, spesielt på varme dager. Under rettens befaring kunne den fagkyndige meddommeren kjenne lukt etter mus, og det ble funnet tre musekadaver, muselort flere steder og gnageskader på elektriske ledninger.
Det elektriske anlegget viste seg også å ha betydelige mangler. Deler av arbeidet var utført av ufaglærte, noe som hadde resultert i et anlegg som ble karakterisert som ulovlig og brannfarlig. Videre var snøfangerne på garasjen feilmontert, faktisk så dårlig at de hadde falt ned i selgernes eiertid og måtte bindes fast med tau. Fuktsperren i garasjetilbygget var montert feil vei, utvendig mot kledningen i stedet for innvendig. I tillegg mente kjøperne at deler av den utvendige kledningen på bolighuset hadde mangler i form av utilstrekkelig lufting og feil materialbruk.
Les artikkelen om Tydelighetskravet i Avhendingsloven, selgeren bærer risiko for uklart språk.
Eiendommen ble lagt ut for salg gjennom Eiendomsmegler 1 Nord-Norge med en prisantydning på 5,3 millioner kroner. Som del av salgsdokumentasjonen fulgte både egenerklæringsskjema undertegnet av selgerne og en tilstandsvurdering utarbeidet av takstmann. I prospektet ble boligen beskrevet som «sjarmerende rustikk», og under avsnittet om standard het det at «tilstanden på boligen anses i all hovedsak som god» og at det var «jevnlig utført vedlikehold siden byggeåret».
I egenerklæringsskjemaet hadde selgerne opplyst følgende om museproblematikken:
«Vi hadde tidligere besøk av mus av og til. Ved renovering av utvendig sportsbod i 2020 ble årsaken funnet og utbedret. Det har etter dette ikke vært flere forekomster.»
Når det gjaldt byggearbeid på eiendommen, var det krysset av for at arbeid var utført både av faglært og ufaglært, uten nærmere spesifikasjon av hvem som hadde gjort hva.
Tilstandsrapporten ga flere av de aktuelle bygningsdelene tilstandsgrad 1, som er beste karakter for brukte bygningsdeler og indikerer normal slitasje hvor strakstiltak ikke er nødvendig. Dette gjaldt blant annet ytterveggene som senere viste seg å ha mangler. Takstmannen hadde ikke tilstandsvurdert garasjen med tilbygg.
Under visningen oppdaget faktisk kjøperne muselort under kjøkkenbenken. De konfronterte selger med funnet og fikk samme svar som stod i egenerklæringen – at problemet var løst. Kjøperne valgte å stole på denne forsikringen og foretok ikke ytterligere undersøkelser før de la inn bud.
Som del av salgsprosessen tegnet selgerne boligselgerforsikring hos Fremtind Forsikring AS. Etter den første reklamasjonen om lukt i juli 2022 utvidet kjøperne gradvis sine krav til å omfatte alle de nevnte forholdene. Verken selgerne eller forsikringsselskapet ville i utgangspunktet erkjenne ansvar for manglene.
Situasjonen eskalerte og 3. oktober 2022 hevet kjøperne kjøpet. Selgerne avslo hevingskravet, noe som førte til at kjøperne 25. september 2023 reiste søksmål med krav om heving av kjøpet, subsidiært prisavslag og erstatning. På dette tidspunktet hadde partene allerede brukt betydelige ressurser på sakkyndige vurderinger av de påståtte manglene, med svært ulike konklusjoner om både omfang og utbedringskostnader.
Har du oppdaget feil og mangler etter overtakelse? Les hvordan du reklamerer, slik at du ikke taper kravet.
Nord-Troms og Senja tingrett, som var satt med fagkyndige meddommere, avsa 9. april 2024 en dom som ga kjøperne full seier. Tingretten la til grunn at det forelå mangler ved samtlige påberopte forhold unntatt vannforsyningen. Retten mente at manglene samlet sett var så omfattende at vilkårene for heving av kjøpet var oppfylt.
Tingretten dømte selgerne og forsikringsselskapet solidarisk til å tilbakebetale hele kjøpesummen på 5 550 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter, mot at kjøperne tilbakeførte hjemmelen til eiendommen. I tillegg ble de dømt til å betale erstatning på 64 580 kroner og saksomkostninger på 744 504 kroner. Dette var en knusende dom for selgersiden.
Selgerne og forsikringsselskapet anket dommen til Hålogaland lagmannsrett. Under ankebehandlingen fremmet forsikringsselskapet et forlikstilbud på 950 000 kroner som kjøperne avslo. I mellomtiden hadde forsikringsselskapet utbetalt 450 000 kroner til kjøperne for erkjente mangler ved rømningsvei og elektrisk anlegg.
Lagmannsretten kom til et helt annet resultat enn tingretten. I dom av 23. desember 2024 ble kjøpernes hevingskrav avslått. Retten mente at kjøperne ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10 for flere av de påberopte manglene.
Når det gjaldt museskadene, la lagmannsretten avgjørende vekt på at kjøperne selv hadde oppdaget muselort under visningen og at selgerne hadde opplyst om tidligere museproblemer i egenerklæringen. Retten mente at kjøperne da burde ha foretatt nærmere undersøkelser eller tatt forbehold, og at følgene av mus kan variere betydelig fra ingen skader til omfattende skader. Ved ikke å undersøke nærmere overtok kjøperne risikoen for omfanget av eventuelle museskader.
For manglene ved garasjetilbygget og ytterkledningen la lagmannsretten vekt på at det var opplyst om arbeid utført dels av faglært og dels av ufaglært. Retten mente at slike opplysninger innebar en risiko for at arbeidet kunne være ufagmessig utført, og at kjøperne tok en bevisst risiko ved ikke å undersøke kvaliteten nærmere.
Lagmannsretten tilkjente kjøperne et samlet prisavslag på 550 844 kroner, hvorav 450 000 kroner allerede var utbetalt. Det ekstra prisavslaget på cirka 100 000 kroner gjaldt hovedsakelig utbedring av elektriske anlegg og snøfangere. I tillegg fikk kjøperne erstatning for påvisningskostnader på 91 796 kroner. Men i motsetning til tingretten ble kjøperne dømt til å betale selgernes saksomkostninger for begge instanser med til sammen over 1 million kroner.
Kjøperne har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I anken anfører advokat Andreas Møller på vegne av kjøperne at lagmannsretten har anvendt avhendingslova § 3-10 om kjøpers undersøkelsesplikt feil. Han argumenterer for at lagmannsretten pålegger boligkjøpere et ansvar for å undersøke boligen som går betydelig utover hva loven åpner for.
Et sentralt punkt i anken er at når selger eksplisitt har opplyst at museproblemet var «funnet og utbedret», kan ikke kjøper pålegges plikt til omfattende undersøkelser når det likevel viser seg at problemet ikke var løst. Kjøperne mener også at generelle opplysninger om arbeid utført av både faglærte og ufaglærte ikke kan tolkes som en oppfordring til kjøper om å foreta kostbare og tidkrevende undersøkelser med fagkyndig bistand.
Videre anfører kjøperne at lagmannsretten har begått en saksbehandlingsfeil ved ikke å foreta en tilstrekkelig grundig vurdering av om boligen objektivt sett hadde mangler etter avhendingslova § 3-2. Denne bestemmelsen fastslår at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Kjøperne mener at lagmannsrettens vurdering av denne bestemmelsen er så kortfattet og mangelfull at den ikke oppfyller lovens krav til begrunnelse.
I tilsvaret til Høyesterett argumenterer advokat Joachim Mikkelborg Skjelsbæk på vegne av selgerne og forsikringsselskapet for at lagmannsrettens dom er korrekt. Han understreker at det å kjøpe en brukt eldre bolig alltid innebærer en viss grad av risiko, og at lovendringen i 2022 ikke har endret på at kjøper må være seg bevisst denne risikoen.
Selgersiden fremhever at opplysninger om tidligere museproblemer kombinert med kjøpernes egen observasjon av muselort burde ha utløst nærmere undersøkelser. De viser til tidligere rettspraksis hvor domstolene har lagt risikoen for museskader på kjøpere som var gjort oppmerksom på at det hadde vært mus i boligen. Når det gjelder opplysninger om ufaglært arbeid, argumenterer de for at dette er å anse som særlige risikoopplysninger som kjøper må forholde seg til gjennom undersøkelser, forbehold eller tilpasning av budet.
Saken reiser flere prinsipielle spørsmål om tolkningen av de nye reglene i avhendingsloven. Et sentralt spørsmål er hvor langt kjøpers undersøkelsesplikt rekker når selger har gitt opplysninger som kan tolkes som advarsler eller risikoopplysninger. Må kjøper engasjere fagkyndige for å undersøke alle forhold hvor det er opplyst om ufaglært arbeid? Eller er det tilstrekkelig med den besiktigelsen som normalt foretas på visning?
Et annet viktig spørsmål er hvilken betydning en bygningssakkyndigs positive vurdering skal ha. Når takstmannen har gitt bygningsdeler beste karakter (TG1), kan da kjøper stole på dette eller må kjøper likevel foreta egne undersøkelser hvis det samtidig er opplyst om ufaglært arbeid?
Videre må Høyesterett ta stilling til om generelle formuleringer som «arbeid utført dels av faglært og dels av ufaglært» er tilstrekkelig spesifikke til å overføre risikoen for eventuelle feil til kjøper. Kreves det mer konkrete advarsler om hvilke risikoer som foreligger?
Saken er den første som kommer for Høyesterett etter de omfattende endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022. Endringene hadde som formål å styrke forbrukervernet ved boligkjøp. Blant de viktigste endringene var at «som den er»-forbehold ikke lenger er tillatt i forbrukerkjøp, det ble innført en ordning med godkjente tilstandsrapporter, og det ble presisert at kjøperen skal regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig frem av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter.
Formålet med endringene var blant annet å incentivere selgere til å undersøke boligene sine grundigere før salg og å sikre at kjøpere får et bedre informasjonsgrunnlag. Spørsmålet er om lagmannsrettens strenge tolkning av kjøpers undersøkelsesplikt er i samsvar med disse intensjonene, eller om den undergrave formålet med lovendringen.
Høyesteretts avgjørelse vil kunne få vidtrekkende konsekvenser for hvordan boligomsetningen foregår i Norge. For boligkjøpere vil avgjørelsen avklare hvor omfattende undersøkelser som kan kreves når salgsdokumentene inneholder visse typer opplysninger. Må man alltid engasjere fagkyndige når det er opplyst om ufaglært arbeid, eller holder det med en grundig besiktigelse på visning?
For selgere vil avgjørelsen gi veiledning om hvilke opplysninger som kan fritar fra mangelsansvar. Er det tilstrekkelig med generelle formuleringer, eller kreves det spesifikke advarsler om konkrete risikoer? Hvordan skal selger formulere seg når tidligere problemer angivelig er løst?
Takstmenn vil få avklart hvilken betydning deres karaktersetting har for partenes rettigheter og plikter. Hvis en takstmann gir en bygningsdel beste karakter, kan kjøper da stole fullt ut på dette, eller må karakteren ses i sammenheng med andre opplysninger i salgsdokumentene?
Både Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk takst og flere forbrukerorganisasjoner følger saken med stor interesse. Det er bred enighet om at det trengs en avklaring av hvordan de nye reglene skal forstås i praksis. Særlig viktig er det å få klarhet i grensedragningen mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt.
Fra forbrukersiden er det bekymring for at en for streng tolkning av undersøkelsesplikten vil undergrave forbrukervernet som lovendringen var ment å styrke. Hvis kjøpere må engasjere fagkyndige for å undersøke alle forhold der det er gitt risikoopplysninger, kan det få store konsekvenser. Dette vil ofte medføre både betydelige kostnader og forsinkelser i kjøpsprosessen.
Fra selgersiden og forsikringsbransjen er det på den annen side et ønske om forutsigbarhet når det gjelder hvilke opplysninger som fritar fra ansvar. De argumenterer for at kjøpere som får risikoopplysninger må ta konsekvensen av dette gjennom grundigere undersøkelser eller ved å ta forbehold.
Mens vi venter på Høyesteretts avgjørelse i «musedommen», har Borgarting lagmannsrett avsagt en interessant dom 1. juli 2025 (LB-2024-144101) som belyser flere av de samme problemstillingene om kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10.
Saken gjaldt kjøp av en enebolig fra 1961 med tilbygg fra 2011/2012 for 7,85 millioner kroner. Kjøperne reklamerte over omfattende mangler ved takkonstruksjon, el-anlegg, vann/avløp og andre forhold. En sentral problemstilling var betydningen av at selger i tilstandsrapporten hadde oppfordret til videre undersøkelser og henvist til ikke-fremlagte dokumenter.
Lagmannsretten uttalte at selgersiden ikke kan fraskrive seg ansvaret for ytterligere feil ved å oppfordre kjøper til å undersøke alt som ikke er omfattet av selgersidens egne undersøkelser. Retten fremhevet at det i mange tilfeller vil være helt upraktisk at hver enkelt interessent i boligen skal engasjere egne sakkyndige til å foreta grundige og kostbare undersøkelser som går utover det selgersiden selv har sjekket.
Dette standpunktet har stor praktisk betydning. Hvis avhendingsloven § 3-10 annet ledd skulle forstås annerledes, ville det kunne utvikle seg en praksis i boligmarkedet der alle interessenter rutinemessig oppfordres til å engasjere egne sakkyndige for å undersøke alt det som selgers egen bygningssakkyndig ikke har undersøkt. En slik praksis ville undergrave formålet med de nye reglene om godkjente tilstandsrapporter.
Lagmannsretten la vekt på at kjøpers plikt til å følge oppfordringer om undersøkelser må vurderes ut fra foranledningen til at det gis en slik oppfordring. Dersom oppfordringen ikke er begrunnet i konkret mistanke om at det kan foreligge ytterligere feil og avvik, har kjøper ofte rimelig grunn til å la være. Det er da ikke rimelig å forvente at kjøper skal bruke tid og kostnader på egne undersøkelser.
I den konkrete saken hadde tilstandsrapporten uttalt at det elektriske anlegget ikke var kontrollert. Det var skrevet at «for kontroll av anlegget må fagperson på området kontaktes». Lagmannsretten oppfattet ikke dette som en oppfordring til kjøper om selv å undersøke el-anlegget før bud inngis. Det fremstod kun som en orientering om at selgersiden ikke hadde foretatt mer omfattende undersøkelser. Dette gjaldt særlig når det samtidig var uttalt i tilstandsrapporten at el-anlegget ikke burde ha en utvidet kontroll.
Et særlig interessant aspekt ved dommen er lagmannsrettens vurdering av hvordan risiko ble kommunisert i tilstandsrapporten. Om takkonstruksjonen var det opplyst at den «kan være» underdimensjonert og at det «ikke kan utelukkes» at det er behov for forsterking. Lagmannsretten mente at risikoen ble betydelig underkommunisert gjennom disse forsiktige formuleringene.
Retten uttalte at hovedinntrykket tilstandsrapporten var egnet til å gi en alminnelig huskjøper, var at det var lite sannsynlig at det måtte foretas utbedringer. Det ble heller ikke synliggjort at de forsterkninger som eventuelt ville bli nødvendig, kunne bli svært omfattende og kostbare. Slik forholdet var presentert i tilstandsrapporten, fremstod det ikke som alvorlig, og risikoen fremstod som nokså liten. Dette til tross for at det var synlige vridninger, nedbøyninger og gliper i konstruksjonen.
Lagmannsretten tok også stilling til betydningen av at tilstandsrapporten henviste til «tidligere fremlagte rapporter» uten å gjengi innholdet. Retten slo fast at kjøper må kunne forvente at alle vesentlige opplysninger fremkommer i tilstandsrapport og øvrig salgsdokumentasjon. Selger overholder ikke sin opplysningsplikt ved stikkordsmessig å henvise til andre, ikke fremlagte dokumenter, uten samtidig å gjengi de mest sentrale opplysningene som fremkommer i dokumentet det henvises til.
Dette prinsippet er viktig for boligmarkedet. Det sikrer at kjøpere får tilgang til all vesentlig informasjon gjennom de dokumentene som faktisk gjøres tilgjengelige ved salget, og at selgere ikke kan skjule viktig informasjon bak generelle henvisninger til andre dokumenter.
I saken var det satt tilstandsgrad 2 på takkonstruksjonen, mens lagmannsretten mente den skulle ha vært satt til 3. Retten uttalte at avgjørende ved mangelsvurderingen vil være helheten i informasjon som er gitt. Dermed også hva kjøper vet og kan forvente når samtlige opplysninger sees i sammenheng. At tilstandsgraden feilaktig ble satt til 2 var ikke avgjørende. Selger forsterket det feilaktige inntrykket kjøperne fikk av at problemene med taket var mindre omfattende og alvorlige enn de faktisk var.
Lagmannsrettsdommen fra Borgarting illustrerer hvordan underinstansene nå tolker kjøpers undersøkelsesplikt etter de nye reglene. Dommen synes å legge til grunn en forbrukervennlig tolkning hvor generelle oppfordringer til undersøkelser ikke uten videre fritar selger for ansvar. Dette harmonerer godt med formålet bak lovendringen i 2022 om å styrke forbrukervernet.
Det blir interessant å se om Høyesterett i «musedommen» vil legge seg på samme linje som Borgarting lagmannsrett. Eller om de vil stille strengere krav til kjøpers undersøkelser når det er gitt visse risikoopplysninger. Lagmannsrettens tydelige standpunkt om at selger ikke kan fraskrive seg ansvar gjennom generelle undersøkelsesoppfordringer kan få stor betydning for hvordan salgsdokumenter utformes fremover.
Uansett utfall i Høyesterett vil disse to dommene sammen gi viktig veiledning om balansen mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Dette knyttet til de nye reglene i avhendingsloven. For praktikere og aktører i eiendomsmarkedet er det særlig verdifullt å merke seg lagmannsrettens vektlegging av at oppfordringer til undersøkelser må være begrunnet i konkrete mistanker, og at generelle formuleringer om at «videre undersøkelser bør foretas» ikke automatisk overfører risikoen til kjøper.
«Musedommen» fra Tromsø illustrerer de utfordringene som kan oppstå når eldre boliger omsettes. Spesielt når salgsdokumentene inneholder opplysninger som kan tolkes på ulike måter. Saken viser også hvor ulikt tingretten og lagmannsretten kan vurdere samme faktum, noe som understreker behovet for avklaring fra Høyesterett.
Uansett utfall vil Høyesteretts avgjørelse gi viktige føringer for hvordan boligomsetningen skal foregå under de nye reglene i avhendingsloven. For alle involverte parter – kjøpere, selgere, meglere og takstmenn – vil det være verdifullt å få klarhet i hvor grensene går for undersøkelsesplikt og opplysningsplikt.
Oslo Advokatkontor har lang erfaring med tvister etter avhendingsloven og bistår både boligkjøpere og profesjonelle aktører i eiendomsbransjen. Vi følger utviklingen i rettspraksis tett og vil selvsagt orientere om Høyesteretts avgjørelse når den foreligger. I mellomtiden oppfordrer vi alle som vurderer boligkjøp eller -salg til å være grundige med dokumentasjonen. Ikke nøle med å søke juridisk bistand ved behov.
For spørsmål om mangler ved boligkjøp, selgers opplysningsplikt eller andre forhold knyttet til eiendomsoverdragelser. Ta kontakt med Oslo Advokatkontor for en uforpliktende samtale om din sak.
Kontakt: Oslo Advokatkontor AS Telefon: 400 19 400
Telefon