Meny
mail E-post

Virkningene av feil i tilstandsrapportene – helt eller delvis ugyldig rapport?

employee image

Skrevet av

Partner Glenn Ulrik Halvorsen

24. september 2023

Bakgrunnen for ny avhendingslov med ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel). Tidligere tvister var preget av underskudd av informasjon der kjøper og selger ikke alltid kjente til boligens reelle tilstand. Selv om det var skrevet og vedlagt en tilstandsrapport. Spesielt kjøpersiden ble overført den reelle risikoen for boligkjøpet.

Kjøp og salg av bolig er en transaksjon som har stor økonomisk betydning for partene.

Underskudd av relevante opplysninger for ved salg av bolig skapte store merkostnader for samfunnet ut over reparasjonskostnadene ved gammel lov.

Derfor ble loven endret slik at man ikke lenger kan selge bolig «som den er». Da det overførte størsteparten av risikoen på boligkjøper. Det er også nå laget klare regler for hva en takstmann skal undersøke i en tilstandsrapport. Blant annet undersøke konstruksjoner som erfaringsmessig har mange skjulte feil og mangler.

Glenn Ulrik Halvorsen, Advokat

Derfor ble loven endret slik at man ikke lenger kan selge bolig «som den er», fordi det overførte størsteparten av risikoen på boligkjøper.

Endringene er ment å gi selger grunn til å legge frem all informasjon om boligen. Samt fremlegge en tilstandsrapport som oppfyller de nye kravene til undersøkelse.

Ny avhendingslov og ny forskrift har som formål å legge all risiko for feil og mangler ned til en viss minsteterskel (kr 10.000). Kjøper anses å kjenne til opplysninger i tilstandsrapporten som kommer tydelig frem. å lenge disse rapportene er utarbeidet i tråd med forskriftskravene.

Spørsmålet mange lurer på er: Hvilken rekkevidde feil i tilstandsrapporten medfører?

Blir hele rapporten ugyldig («ikke-godkjent») eller blir tilstandsrapporten delvis ugyldig («delvis ikke-godkjent»).

Så langt har Oslo tingrett i en avgjørelse sagt at hele tilstandsrapporten ble ansett «ikke-godkjent». Dette fordi takstmannen ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt. Etter forskrift til ny avhendingslov (tryggere bolighandel).  Men kjøper reklamerte bare over mangler som gjaldt de feilene takstmannen hadde gjort.

Er hele rapporten ugyldig, eller bare delvis ugyldig?

I nye saker i tingretten ser vi nå at problemstillingen om “hele rapporten er ugyldig” eller bare “delvis ugyldig” kommer opp.

Skal alle opplysninger om for eksempel tak, drenering, el-anlegg anses ugyldige, når feilen takstmannen har utført var tilknyttet baderommet?

Foto: advokat Glenn Ulrik Halvorsen
Bilde av Stortinget i Oslo. Lovgiver har i den nye loven til avhendingsloven og forskrift til avhendingsloven gitt klart uttrykk for at selger pålegges å gi mer informasjon om boligen og selger har tatt over størsteparten for skjulte feil og mangler. Foto: advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Virkninger av at en rapport ikke oppfyller kravene i ny forskrift

Hovedregelen er at en rapport anses som «godkjent» hvis den oppfyller kravene i ny forskrift til avhendingsloven.  Er den godkjent kan ikke kjøper påberope seg som en mangel dersom dette er tydelig opplyst i rapporten.

Det følger av forarbeidene til ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) at rapporten bare anses «delvis ikke-godkjent» for å unngå urimelige resultater.

Et eksempel illustrerer dette:

Takstmannen (den bygningssakkyndige) har ikke boret hull fra et tilstøtende rom til bad for å måle etter fukt (jf. forskriften § 2-3).

Så oppstår en ytterligere tvist angående en lekkasje fra boligens tak. Takstmannen har kontrollert taket og f eks opplyst om for lite fall som gir risiko for lekkasjer.

Kjøper krever prisavslag både for badet og taket. Kjøper viser til at manglende undersøkelse av badet skal medføre at hele rapporten anses ugyldig («ikke-godkjent»), slik at risiko opplysningen om taket skal sees bort i fra.

Forarbeidene til forskriften til avhendingsloven sier klart at dette er et urimelig resultat og rammes av «sikkerhetsventilen» i forskriftens § 1-5 annet ledd. Denne «sikkerhetsventilen» sier at man skal se bort i fra rapporten på det punktet manglende kontroll er utført fra takstmann. Dette for at kjøper ikke skal få en tilfeldig fordel for kjøper og et urimelig resultat, slik forarbeidene til forskriften opplyser.

Bilde fra Norges Høyesterett. Det må forventes at Høyesterett måtte ta stilling til hvor grensene går med hensyn til selgers og kjøpers risiko ved kjøp av ny bolig. Foto: advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Tilfeller hvor hele tilstandsrapporten skal anses ugyldig («ikke-godkjent»)

Tilstandsrapporten blir altså ugyldig på de punktene takstmannen ikke har gjort de undersøkelser forskriften bestemmer. Er det f eks ikke boret i vegger under terreng, så vil også konstruksjoner i nærhet til dette anses ugyldige. Er det opplyst om TG2 eller TG3 for utvendig drenering og takstmann ikke har boret i vegger som er utlektet i kjeller, anses kjøper ukjent med disse risikoopplysningene.

Dersom det ikke er boret hull tilknyttet bad 1, blir det spørsmål om alle opplysninger om bad nr 2 og bad nr 3 i samme hus skal anses «ugyldige» og dermed ukjente for kjøper. Svaret er antakeligvis nei, da det kreves en viss nærhet til feilene takstmannen har utført.

I forarbeidene til forskriften ble det opplyst at dersom takstmannen ikke var offentlig registrert eller ikke oppfyller kompetansekravene, skulle hele rapporten anses «ikke-godkjent». Med andre ord at en slik feil skulle anses «ikke-ubetydelig» jf. sikkerhetsventil regelen i forskriften § 1-5 annet ledd. Nå ble ikke krav til faglig kompetanse til takstmenn vedtatt i forskriften, men uttalelsene i forarbeidene sier litt om hvor grensen var ment å gå.

Glenn Ulrik Halvorsen, Advokat

I forarbeidene til forskriften ble det opplyst at dersom takstmannen ikke var offentlig registrert eller ikke oppfyller kompetansekravene, skulle hele rapporten anses «ikke-godkjent».

Dette betyr at dersom takstmannen har unnlatt å gjøre undersøkelser i samsvar med krav i forskriftene i flere sentrale konstruksjonene, vil summen av disse feilene kunne anses «betydelige» samlet sett. Og medføre at alle hele rapporten er ugyldig og at kjøper anses å ikke fått noen av disse opplysningene.

Kjøper anses å kjenne til opplysninger i tilstandsrapporten som fremkommer tydelig og klart. Men ut over dette er det selger som har all risiko for skjulte rettslige mangler som oppdages etter overtakelse. Foto: advokat Glennn Ulrik Halvorsen

Konklusjon

Enkeltstående feil fra takstmannen sin side (f eks ikke boret hull i tilstøtende rom tilknyttet bad) medfører bare at rapporten blir ugyldig om det som er opplyst om dette badet. Resten av rapporten blir ikke ugyldig.

Rapporten blir altså «delvis ikke-godkjent». 

Har takstmannen utført flere feil ved sentrale konstruksjoner, kan dette totalt anses som en betydelig feil. Dette medfører at hele rapporten anses «ikke-godkjent» (ugyldig) og kjøper anses ikke blitt opplyst om rapporten overhodet. Kjøper har da mulighet til å kreve prisavslag for alle avvik som dukker opp. Selv om disse opprinnelig ble opplyst i rapporten.

Spørsmål besvares gjerne

Har du spørsmål eller ønsker å diskutere disse viktige reglene? Kontakt advokat Glenn Ulrik Halvorsen fra Oslo Advokatkontor AS på e-post eller mobil:

  • E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
  • Mobil: 951 60 000
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen
Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.