Meny
E-post 
Riisa Advokatfirma har i sin analyse av Høyesteretts ferske dom HR-2025-1749-A uttrykt skuffelse over at kjøperne fikk medhold. Vi mener tvert imot at dommen representerer en viktig avklaring som styrker forbrukervernet på boligmarkedet, akkurat slik lovendringen i 2022 var ment å gjøre.
Skrevet av
14. september 2025
Høyesteretts enstemmige dom 11. september 2025 i den såkalte «musedommen» ble det klargjort tydelig at generelle opplysninger om egeninnsats ikke gir grunnlagt for undersøkelser eller overføring av risiko på kjøpersiden. Riisa advokatfirma (som bistod Fremtind forsikring AS i saken) mener dommen er en invitasjon for ny runde med avklaringer, mener vi at dommen gir flere viktige og nødvendige presiseringer av kjøperens rettigheter etter de nye reglene i avhendingsloven.
Riisa argumenterer i sin artikkel for at Høyesteretts dom kan «uthule formålet med lovgivningen» fordi generelle risikoopplysninger ikke lenger automatisk skal frita selgere for ansvar. Dette bygger på en misforståelse av hva lovendringen i 2022 faktisk skulle oppnå.
Formålet var ikke å gjøre det lettere for selgere å fraskrive seg ansvar gjennom vage advarsler. Tvert imot skulle endringen styrke kjøperens posisjon ved å fjerne muligheten for generelle «som den er»-forbehold. Som Høyesterett tydelig presiserer i avsnitt 51:
Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.»
Dette er kjernen i saken. Lovendringen skulle nettopp hindre at risikoen for skjulte mangler ble skjøvet over på kjøpere gjennom kreative formuleringer og generelle advarsler.
Riisa hevder at «det praktiske insentivet ligger i at selger kan fri seg fra ansvar, ved å gi konkrete risikoopplysningene til kjøper.» Her ligger en grunnleggende misforståelse av systemet.
Høyesterett gjør en viktig distinksjon mellom å kjenne til at det er gjort egeninnsats (risikoopplysning) og å kjenne til at det faktisk er feil ved egeninnsatsen (kunnskap om mangel). Som retten uttrykker det i avsnitt 89:
«Kjøperne ble ved denne opplysningen kjent med at det var gjort egenarbeid, men ikke med at det var feil eller mangler ved arbeidene.»
Dette er en juridisk nyansering som beskytter kjøpere mot at selgere kan fraskrive seg alt ansvar bare ved å nevne at det er gjort «litt ufaglært arbeid» uten å spesifisere hva eller hvor.
Høyesterett åpner fortsatt for at selgere kan ta spesifiserte forbehold. Som retten påpeker i avsnitt 74:
«Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.»
Dette betyr at selgere som faktisk vet om konkrete problemer eller risikoer, fortsatt kan beskytte seg mot ansvar – men de må være spesifikke nok til at kjøper kan foreta en reell risikovurdering. Det er ikke nok å krysse av for «ufaglært arbeid» på en standardboks i egenerklæringen.
Et viktig, men lite omtalt aspekt ved dommen, er Høyesteretts presisering av tilstandsrapportenes rolle. I avsnitt 93 slår retten fast:
«Så langt den sakkyndige i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går tydelig frem på annen måte.»
Dette styrker kjøperens posisjon betydelig. Når en takstmann har gitt en bygningsdel god karakter i tilstandsrapporten, kan kjøper stole på dette. Selv om det samtidig er opplyst om egeninnsats.
Riisa karakteriserer dommen som «mest av alt en invitasjon til ny runde» fordi Høyesterett ikke tok stilling til om de aktuelle forholdene er mangler etter § 3-2. Dette er Oslo Advokatkontor AS ikke enig.
Høyesterett kunne ikke ta stilling til mangelsbrudd etter § 3-2 fordi lagmannsretten hadde avskåret mangelskravene allerede på § 3-10-stadiet. Nå må lagmannsretten foreta en helhetlig vurdering av om de tre forholdene utgjør mangler. Det er slik det skal være – domstolene skal ikke hoppe over ledd i den juridiske vurderingen.
Dommen vil få positive konsekvenser for boligmarkedet ved at den:
Oppfordrer til bedre informasjon: Selgere som kjenner til konkrete problemer må nå være spesifikke i sine opplysninger, ikke bare gi vage advarsler.
Du er nå beskyttet mot kunstige ansvarsfraskrivelser: Boligselgerforsikringen kan ikke lenger automatisk avvise kravet ditt bare fordi selger har krysset av for «ufaglært arbeid» i egenerklæringen.
Styrker takstmennenes rolle: Tilstandsrapporter får økt betydning som kvalitetssikring for kjøpere.
Skaper forutsigbarhet: Kjøpere vet nå at de ikke risikerer å miste mangelskrav bare fordi det er gitt generelle risikoopplysninger.
Høyesteretts dom harmonerer godt med en fersk avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (LB-2024-144101) som slo fast at generelle oppfordringer til undersøkelser ikke uten videre fritar selger for ansvar. Sammen gir disse dommene et tydelig signal om at forbrukervernet skal tas på alvor.
«Musedommen» representerer ikke en svekkelse av boligmarkedet, men en nødvendig presisering av balansen mellom selgers og kjøpers rettigheter. Dommen sikrer at formålet med lovendringen i 2022 – å styrke forbrukervernet – faktisk realiseres i praksis.
Opplever du problemer med boligen din, er budskapet klart: Generelle advarsler om egeninnsats eller tidligere museproblemer fritar ikke selger automatisk for ansvar. Hver sak må vurderes konkret, og skjulte feil som ikke kunne oppdages under en normal visning kan fortsatt være grunnlag for mangelskrav.
Oslo Advokatkontor AS har lang erfaring med boligtvister etter avhendingsloven og bistår kjøpere over hele landet. Vi tilbyr en gratis vurdering av din sak og kan hjelpe deg med å få klarhet i dine rettigheter som boligkjøper.
Kontakt Oslo Advokatkontor AS:
Artikkelen er skrevet av advokat Glenn Ulrik Halvorsen. Jeg er spesialist på avhendingsloven med over 20 års erfaring innen boligtvister.
Telefon