Meny
E-post 
Et ektepar oppdaget omfattende skjulte feil etter å ha kjøpt bolig i Oslo. Lagmannsretten tilkjente dem 1,6 millioner kroner i prisavslag. Dommen viser hvordan lovendringen i 2022 og Høyesteretts ferske presisering styrker boligkjøperes rettigheter.
Skrevet av
1. februar 2026
Ekteparet kjøpte en enebolig i Oslo for 13,65 millioner kroner høsten 2023. Etter overtakelsen oppdaget de alvorlige feil som ikke fremgikk av tilstandsrapporten eller salgsdokumentene. Det elektriske anlegget var utført av ufaglært personell og utgjorde en brannfare. Dreneringen hadde total funksjonssvikt, og kjelleren var fuktskadet på grunn av feilkonstruerte vegger.
Borgarting lagmannsrett kom i desember 2025 til at kjøperne hadde krav på 1,6 millioner kroner i prisavslag. Selgerne og deres boligselgerforsikring ble dømt til å betale solidarisk.
Et sentralt spørsmål i saken var om kjøperne burde ha undersøkt boligen grundigere før de la inn bud. Selgersiden argumenterte med at oppfordringer i tilstandsrapporten om ytterligere undersøkelser burde ha fått kjøperne til å engasjere fagkyndige personer.
Lagmannsretten avviste dette argumentet med henvisning til Høyesteretts dom HR-2025-1749-A fra 11. september 2025. Høyesterett har nå slått fast at generelle oppfordringer til undersøkelser i salgsprospekter ikke alene kan utløse en plikt for kjøper til å engasjere fagkyndige personer.
Høyesterett uttaler at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Dette ville være i strid med formålet med lovendringen i 2022.
Saken om det elektriske anlegget illustrerer tydelig hvordan rettstilstanden har endret seg. I tilstandsrapporten var el-anlegget gitt tilstandsgrad TG2. Det var opplyst at samsvarserklæringer manglet, og takstmannen anbefalte uttrykkelig at kjøper burde gjennomføre en utvidet el-kontroll med elektriker før kjøp.
Før lovendringen i 2022 ville kjøper med stor sannsynlighet ha tapt en slik sak. Selgersiden ville ha argumentert med at kjøper var advart gjennom TG2-graderingen, at manglende samsvarserklæring burde vekke mistanke, og at oppfordringen om el-kontroll utløste en plikt til å undersøke nærmere. En kjøper som likevel la inn bud uten å følge oppfordringen, ville blitt ansett å ha akseptert risikoen for skjulte feil.
Borgarting lagmannsrett konkluderte annerledes. Med utgangspunkt i Høyesteretts dom fra september 2025 slo lagmannsretten fast at manglende samsvarserklæring fra et el-anlegg installert i perioden 2001-2008 ikke var påfallende. Det var mer nærliggende for kjøper å tro at erklæringen ikke var tatt vare på, enn at arbeidet var utført av ukvalifiserte personer. Jordfeil på én kurs og mangler i kursoversikten fremsto som mindre feil som kunne utbedres rimelig. Oppfordringen om el-kontroll var for generell til å utløse undersøkelsesplikt.
Dommen viser at domstolene nå tar lovendringen på alvor. Risikoen for skjulte feil skal ligge hos selger, og denne risikoen kan ikke flyttes tilbake til kjøper gjennom generelle oppfordringer i salgsdokumentene.
Fra 1. januar 2022 trådte en viktig endring i avhendingsloven i kraft. Tidligere kunne selgere ta forbehold om at boligen ble solgt «som den er», slik at kjøper i stor grad måtte bære risikoen for skjulte feil. Denne muligheten ble fjernet ved forbrukerkjøp.
Konsekvensen er at risikoen for skjulte feil nå ligger hos selger og deres forsikringsselskap. Dette er en betydelig styrking av forbrukervernet ved boligkjøp. Dommen fra Borgarting lagmannsrett illustrerer hvordan domstolene nå anvender denne nye risikofordelingen i praksis.
Et interessant aspekt ved dommen er at takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten ikke hadde fulgt forskriften om minstekrav til tilstandsrapporter (forskrift 8. juni 2021 nr. 1850). Forskriften krever at takstmannen skal bore hull i kjellervegger for å sjekke for fukt, eller undersøke eventuelle inspeksjonsluker.
Takstmannen hadde ikke gjort dette. Lagmannsretten karakteriserte dette som grov uaktsomhet. Konsekvensen er at selger identifiseres med takstmannens feil. Dersom takstmannen hadde utført undersøkelsene forskriften pålegger, ville han mest sannsynlig ha oppdaget fuktproblemene.
For boligkjøpere betyr dette at selger ikke kan fraskrive seg ansvar ved å vise til mangelfulle tilstandsrapporter. Selger bærer risikoen for at tilstandsrapporten holder forskriftens krav.
Avhendingsloven gir kjøper rett til prisavslag når boligen har en mangel. En mangel foreligger når boligen ikke er i samsvar med avtalen, når selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller når boligen ikke er i den stand kjøper kunne forvente.
Etter lovendringen i 2022 er det ikke lenger noen vesentlighetsterskel ved forbrukerkjøp. Dette betyr at også mindre avvik kan gi grunnlag for prisavslag, selv om feilene isolert sett ikke er dramatiske.
I dommen fra Borgarting ble prisavslaget fastsatt til utbedringskostnadene med fradrag for standardheving. Kjøperne fikk 900.000 kroner for det elektriske anlegget, 300.000 kroner for dreneringen og 400.000 kroner for fuktskadene i kjelleren.
Dommen gir flere viktige lærdommer for boligkjøpere:
Generelle oppfordringer til undersøkelser i salgsprospektet pålegger deg ikke å engasjere fagkyndige før du legger inn bud. Det er selger som kjenner boligen og som har ansvaret for å gi korrekte opplysninger.
Tilstandsgradering TG2 på et punkt i tilstandsrapporten betyr ikke automatisk at du må undersøke nærmere med fagkyndige. Du kan legge til grunn den informasjonen som faktisk fremgår av rapporten.
Dersom takstmannen har gjort en mangelfull jobb med tilstandsrapporten, er dette selgers risiko. Du som kjøper kan ikke lastes for feil takstmannen burde ha oppdaget.
Selgerforsikringen skal dekke mangelsansvaret. Dersom du oppdager skjulte feil, har du normalt et krav mot både selger og deres forsikringsselskap.
Dersom du oppdager feil etter overtakelse av bolig, er det viktig å handle raskt og riktig.
Reklamer skriftlig til selger og megler så snart du oppdager feilen. Avhendingsloven krever at du reklamerer innen rimelig tid. Vent ikke med å si fra, selv om du ikke har full oversikt over omfanget.
Innhent en sakkyndig vurdering av feilen. En takstmann eller relevant fagperson bør dokumentere hva som er galt, hva det skyldes og hva det vil koste å utbedre. God dokumentasjon er avgjørende for å vinne frem med kravet.
Vurder å kontakte advokat for en juridisk vurdering. Mange boligtvister løses gjennom forhandlinger, men det krever at du kjenner dine rettigheter og presenterer kravet på riktig måte. Rettshjelpsforsikringen i innboforsikringen dekker normalt mesteparten av advokatutgiftene.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. I praksis bør du reklamere skriftlig så snart som mulig, helst innen to til tre måneder. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelse.
Ja, som denne dommen viser. TG2 alene utløser ikke undersøkelsesplikt for kjøper. Du kan legge til grunn informasjonen som faktisk fremgår av rapporten. Skjulte feil utover det opplyste er selgers ansvar.
De fleste har rettshjelpsforsikring gjennom innboforsikringen. Denne dekker normalt 80 prosent av advokatutgiftene etter en egenandel. Vi hjelper deg med å melde saken til forsikringsselskapet.
Prisavslag dekker kostnadene ved å utbedre mangelen. Erstatning dekker øvrig økonomisk tap, som utgifter til alternativ bolig, bortkastede utgifter eller tapt arbeidsfortjeneste. Du kan ha krav på begge deler.
Oslo Advokatkontor AS har i over 20 år bistått boligkjøpere i tvister mot selgere og forsikringsselskaper. Fra vårt kontor i Sandvika betjener vi klienter i Oslo, Bærum, Asker, Drammen og resten av Norge. Vi har omfattende erfaring med avhendingsloven og vet hvordan sakene skal bygges opp for å gi best mulig resultat.
Teamet vårt på ni advokater arbeider utelukkende med boligtvister. Denne spesialiseringen gjør at vi kjenner rettspraksis, forsikringsselskapenes argumentasjon og hva som skal til for å vinne frem. Vi fører jevnlig saker for tingrettene, lagmannsrettene og Høyesterett.
Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak. De fleste av våre klienter har rettshjelpsforsikring som dekker advokatutgiftene. Ring oss på 400 19 400 eller send e-post til glenn@oslo-advokatkontor.no.
Oslo Advokatkontor AS
Leif Tronstads plass 6, 1337 Sandvika
Telefon: 400 19 400
E-post: post@oslo-advokatkontor.no
Glenn Ulrik Halvorsen og Geir Nærø er partnere i Oslo Advokatkontor AS. Begge har over 20 års erfaring med boligtvister og er spesialist på avhendingsloven. Kontakt oss gjerne på e-post:
Telefon 