Status rettspraksis og avgjørelser fra FinKN etter «skjeggkre-dommen» 

Etter «skjeggkre-dommen» ble avsagt i april 2019 av Agder lagmannsrett har middelet Advion Cockroach Gel blitt omtalt som den nye vidunderkuren for bekjempelse av skjeggkre. Det er for oss i Oslo Advokatkontor AS ikke blitt fremlagt noen feltundersøkelser som over tid har dokumentert full utryddelse av skjeggkre. Det er heller ingen firmaer som vi i Oslo Advokatkontor AS kjenner til som pr. dags dato kan garantere en full bekjempelse av skjeggkre med gift. 

Av
Advokat Geir Nærø

Del artikkelen

Etter at «skjeggkre-dommen» ble avsagt i april 2019 av Agder lagmannsrett har middelet Advion Cockroach Gel blitt omtalt som den nye vidunderkuren for bekjempelse av skjeggkre. Det er for oss i Oslo Advokatkontor AS ikke blitt fremlagt noen feltundersøkelser som over tid har dokumentert full utryddelse av skjeggkre. Det er heller ingen firmaer som vi i Oslo Advokatkontor AS kjenner til som pr. dags dato kan garantere en full bekjempelse av skjeggkre med gift. 

Det anbefales i dag uansett å bestille forgiftet åte-behandling og kartlegging med limfeller samt statusrapport fra skadedyrfirma. 

Man vil kunne redusere bestanden vesentlig med gift, men ved bruk av insektgift er det viktig å huske på at så lenge de fysiske forutsetningene for skjeggkre ikke endres (se nærmere om dette i forbindelse med omtalen av Mycoteam i punktet om oppsummering nedenfor), er effekten midlertidig. Det er fare for at det over tid kan oppstå nye problemer med synlig skjeggkreaktivitet – enten det dreier seg om gjenlevende individer eller innsmitting av nye.

Konsekvensen er at man dermed må regne med en regelmessig gjentakelse av bekjempelsene, med de praktiske og økonomiske konsekvensene dette vil medføre.

Som følge av usikkerheten rundt bekjempelse kun med gift kan boligkjøper kreve prisavslag for verdiminus på boligen som følge av skjeggkreaktivitet i boligen. 

Verdiminuset blir vurdert ut fra kostnaden for de bygningsmessige tiltak som er nødvendige, og ut fra funn av skjeggkre som fortsatt er i boligen etter gjennomført bekjempelse med forgiftet åte.  

Det vil ikke være mulig å kunne forutse hvor lenge og hvor mange ganger en tradisjonell bekjempelse med gift vil måtte foretas for å sikre full bekjempelse. 

Det foreligger nå flere dommer fra tingretten og avgjørelser fra Finansklagenemnda (FinKN)  som gir boligkjøper prisavslag i skjeggkresaker. 

Et utdrag av skjeggkresaker i 2019 hvor boligkjøper får medhold:

Tingrettsdom avsagt 20. mai 2019 = 6.1 % verditap

«Retten legger til grunn at prisavslaget må fastsettes med bakgrunn i utbedringskostnadene for å få antallet skjeggkre ned til et minimum, og at det deretter

Advokat Geir Nærø - befaring leilighet med angrep pelsbiller og skleggkre
Advokat Geir Nærø – befaring leilighet med angrep av pelsbiller og skjeggkre

må legges til det verdiminus som følger av at det fortsatt finnes skjeggkre i boligen som man ikke blir kvitt og som det i overskuelig fremtid forutsettes å måtte gjennomføres jevnlige årlige tiltak for å holde i sjakk.

Retten finner det godtgjort at verditapet overstiger utbedringskostnadene. Det er imidlertid få sikre holdepunkter ved fastsettelsen av verditapet og den konkrete vurderingen av størrelsen på verdiminuset må nødvendigvis bli skjønnsmessig.

Retten anser det godtgjort at etter utførelse av en vellykket saneringsprosess, vil det fortsatt være en verdiforringelse på boligen tilsvarende et verditap på 5 %.

Av en eiendomsverdi på kr 8 350 000,-, innebærer dette et verditap på kr 417 500,-. Dette beløpet kombinert med kostnadene forbundet med utbedringskostnader for saneringsjobben på kr 92 000,-, medfører at prisavslaget totalt settes til kr 509 500,-

Det tilkjennes etter dette et prisavslag på kr 509 500,-.»

Tingrettsdom avsagt 24. juli 2019 = 8 % verditap

«Det vises til at det ikke gis noen garanti for at skjeggkreene kan utryddes, samt den psykiske belastningen skjeggkre medfører. Dette er momenter retten mener de fleste av dagens boligkjøpere vurderer ved kjøp.

Det er få sikre holdepunkter for et eksakt verditap som følge av skjeggkreforekomsten, og den konkrete vurderingen må bli skjønnsmessig. 

Etter en samlet vurdering, anser retten det godtgjort at eiendommen vil ha et verditap på 

8 prosent hvilket utgjør kr. 382 800,-.»

FinKN avgjørelse avsagt 04.11.2019

Grunnlag for vesentlig mangel jf. avhl. § 3-9, 2. pkt.

Samlet prisavslag blir etter dette  kr. 325 000,-

Dokumentert et varig verditap grunnet skjeggkre kr. 305 000,- (5 % av kjøpesum) og utgifter til sanering på kr. 20 000,- i tillegg. 

FinKN avgjørelse avsagt 25. juni 2019

Grunnlag for vesentlig mangel jf. avhl. § 3-9, 2. pkt.

Det samlede prisavslaget etter avhl. § 4-12 ble kr. 250 000,- hvorav kr. 70 000,- er bekjempelseskostnader og kr. 180 000,- er verdiavvik.

Oppsummering rettspraksis skjeggkre 2019

Det legges i rettspraksis blant annet vekt på om boligkjøper har forsøkt å bekjempe skjeggkre med forgiftet åte og limfeller med skadedyrfirma. I tillegg at man får utarbeidet nødvendig dokumentasjon på hele prosessen. 

Det er videre avgjørende at takstmenn og eiendomsmelgere som benyttes er lokalkjent, at de har befart eiendommen, og innehar konkretisert erfaring med salg av eiendom med og uten skjeggkre. 

Det er bred enighet i skadedyrfagmiljøet at boliger med flere boenheter som leilighetsbygg, rekkehus mv. er mer krevende å bekjempe for skjeggkre. For å lykkes bør man gjennomføre tiltak i alle boenheter samtidig, for å få en mest mulig effektiv bekjempelse over tid. Det kan være utfordrende å involvere naboer, sameiet eller borettslaget i denne prosessen.

Det er i følge Mycoteam avgjørende for utvikling av skjeggkre i bolig at det er riktig fukt-  og temperaturforhold. Det anbefales derfor å undersøke om boligen har fuktproblem, og reklamere over fukt i tillegg til skjeggkre. 

Oslo Advokatkontor AS har etter at «skjeggkre-dommen» fra Agder lagmannsrett ble avsagt i april 2019 oppnådd gode forlik for våre klienter med utbetaling av prisavslag og fra boligselgerforsikringen.  

I flere tilfeller har våre klienter lagt ut boligen for salg med opplysninger om skjeggkre i boligen samt utført sanering og dermed fått «realisert» verdireduksjonen. Det er også flere boliger som ikke har blitt solgt fordi ingen ønsket å kjøpe bolig med skjeggkre. 

Nytt nå er at selskapene som håndterer boligselgerforsikringen krever at forlik som inngås blir konfidensielle, slik at øvrige boligkjøpere ikke blir kjent med disse. 

Det registreres også av selskapene som håndterer boligkjøperforsikringen benytter «skjeggkre-dommen» som grunnlag for å avslå dekning av advokatbistand til kjøper. 

I enkelte tilfeller er det vanskelig selv for advokater med lang erfaring innen skadedyr saker å avgjøre om avsender av et «avslagsbrev» er fra boligselgerforsikringen eller boligkjøperforsikringen. 

Det som er helt sikkert er at etter at Agder lagmannsrett avsa «skjeggkre-dommen» så økte Protector Forsikring ASA sin aksjekurs. 

I tillegg har Help Forsikring fått et solid grunnlag til å avvise et stort antall av sine forsikringskunder som har kjøpt bolig med skjeggkre. 

Som følge av usikkerheten rundt bekjempelse kun med gift, kan boligkjøper kreve prisavslag for verdiminus på boligen som følge av skjeggkreaktivitet i boligen. 

Verdiminuset blir vurdert ut fra kostnaden for de bygningsmessige tiltak som er nødvendige og ut fra funn av skjeggkre som fortsatt er i boligen etter gjennomført bekjempelse med forgiftet åte.  

Det vil ikke være mulig å kunne forutse hvor lenge og hvor mange ganger en tradisjonell bekjempelse med gift vil måtte foretas for å sikre full bekjempelse. 

Les tidligere artikler:

 Skadedyr ga 2 millioner i prisavslag
– Rettspraksis med skjeggkre
– Skjeggkre gav boligkjøper stort prisavslag
Skjeggkre sprer seg i rekordfart

Advokat Geir Nærø
Advokat Geir Nærø

Dersom du har spørsmål eller ønsker en gratis saksvurdering, ta kontakt med:

Geir Nærø
Advokat/partner
E-post: geir@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 46 444 666

Del artikkelen
Advokat Geir Nærø

Del artikkelen