Rettspraksis med skjeggkre. Foto Oslo Advokatkontor AS

Rettspraksis med skjeggkre

Skjeggkre blir behandlet av domstolene i økende grad og gir nå rettspraksis som bestemmer størrelsen på prisavslagene og de rettslige forlikene. Oslo Advokatkontor AS ved advokat Geir Nærø har jobbet med skadedyr og skjeggkre saker i mange år. Vi har på vegne av boligkjøpere inngått forlik i mange saker med skjeggkre angrep i bolig. Det har medført at våre klienter har fått enten et prisavslag eller heving av kjøpet.

Av
Advokat Geir Nærø

Del artikkelen

Skjeggkre blir behandlet av domstolene i økende grad og gir nå rettspraksis som bestemmer størrelsen på prisavslagene og de rettslige forlikene. Oslo Advokatkontor AS ved advokat Geir Nærø har jobbet med skadedyr og skjeggkre saker i mange år. Vi har på vegne av boligkjøpere inngått forlik i mange saker med skjeggkre angrep i bolig. Det har medført at våre klienter har fått enten et prisavslag eller heving av kjøpet.

Selve vurderingen av skjeggkre angrepet og dokumentasjon på funn av antall nymfer og skjeggkre, hvor i boligen man finner skjeggkre og i hvilke rom og etasjer vil være svært avgjørende for det resultatet man oppnår i den enkelte sak.

Utfallet av saken vil enten være et prisavslag / erstatning eller heving av kjøpet med erstatning i tillegg.

Rettspraksis og forlik (rettslig og utenrettslig) innen skadedyrsaker (brun pelsbille og skjeggkre) ligger per i dag på et prisavslag nivå fra 10 % av kjøpesummen til 30 % av kjøpesummen for alle forhold som brun pelsbille / skjeggkre angrepet medfører – bekjempelse tiltak / reduksjon – bygningsmessige tiltak – og verdireduksjon på bolig.

* Oversikt over skjeggkre rettspraksis per i dag:

  • Tingrett – Dom Skjeggkre dato: 2016 = 7,7 % prisavslag
  • // Ikke rettskraftig dom – inngått forlik ifbm. Anke til lagmannsrett //
  • Tingrett – Rettsmegling Skjeggkre dato: 2016 = 22,4 % prisavslag
  • Tingrett – Dom Skjeggkre dato: 2017 = 15,2 % prisavslag.
  • Tingrett – Dom Skjeggkre dato: 2017 = 23,16 % prisavslag.
  • Tingrett – Dom Skjeggkre dato: 2017 = 12,5 % prisavslag + kr. 160 000,- i erstatning.

Når kravet på prisavslag ligger i området fra 15 % av kjøpesummen og oppover vil man alltid kunne vurdere om heving av kjøpet er aktuelt. Rettspraksis viser at % kun er et av flere forhold som det legges vekt på.

Heving av kjøpet er en mer komplisert sammensatt vurdering hvor mange forhold har betydning jfr. avhendingsloven § 4-13 og bustadoppføringslova § 34.

Hvilket resultat en boligkjøper ender opp med avhenger som man ser ovenfor av mange forhold. I tillegg har det stor betydning for sakens resultat om man benytter seg av enten – boligkjøperforsikring – juristhjelp – advokat med alminnelig praksis (landhandleri) – eller spesialisert advokatbistand innenfor fast eiendoms rettsforhold og skadedyr.

Heving av kjøp ved skjeggkre:

Oslo Advokatkontor AS ved advokat Geir Nærø har akkurat fått til heving av kjøpet i to saker med skjeggkre angrep i bolig. Våre klienter har i tillegg til å få tilbakebetalt kjøpesummen fått erstatning for tapt verdistigning, kostander til takstmann, skadedyrfirma, rapporter og bekjempelsestiltak herunder leie av frysecontainer for rensing av interiør og møbler mv.

Heving av kjøp 1:

Enebolig med kjøpesum over NOK 10 mill i Oslo vest. Funn av store mengder skjeggkre over en periode på 8-9 måneder. Heving av kjøpet ble akseptert før stevning ble innlevert til tingretten. Motpart: selger og Protector Forsikring.

Det ble fanget et stort antall skjeggkre individer.

I rapport utarbeidet av Mycoteam fremkommer følgende om fangsten:

«Dette viser at det er en godt etablert, reproduserende populasjon av skjeggkre tilstede»

I tillegg til å få kjøpesummen tilbake fikk vår klient utbetalt i overkant kr. 3 000 000,- i erstatning. Hevingsoppgjøret er gjennomført og boligen eies i dag av Protector Forsikring.

Heving av kjøp 2:

Advokat Geir Nærø - befaring leilighet med angrep pelsbiller og skleggkre
Advokat Geir Nærø – befaring leilighet med angrep pelsbiller og skjeggkre

Borettslagsleilighet Oslo øst med kjøpesum + fellesgjeld NOK 2,4 mill. Skjeggkre har i følge Anticimex vært tilstede i hele bygården / leilighetskomplekset fra oppføring 2007-2008.

Av Anticimex rapport innhentet i saken fremkommer følgende forhold:

”Det vurderes at hele blokken er angrepet, fra kjellerboder og garasje og antakelig alle leiligheter helt opp til 4. Etasje. Ved en bekjempelse må samtlige leiligheter og fellesarealer behandles.”

Heving av kjøpet ble akseptert av selger under rettsmegling. Selger hadde ikke tegnet eierskifteforsikring. Motpart: selger med privat engasjert advokat. Hevingsoppgjøret blir gjennomført om kort tid. I tillegg til å få kjøpesummen tilbake får vår klient utbetalt i overkant kr. 400 000,- i erstatning.

Protector Forsikring ASA har i flere saker argumentert med at skjeggkre ikke er definert som skadedyr, at det ikke foreligger verditap (selv om de ikke har innhentet egne skadedyr rapporter), at skjeggkre har kommet etter at kjøper har flyttet inn og at det snart kommer en metode som utrydder skjeggkre.

Se min tidligere artikkel Skjeggkre gav boligkjøper stort prisavslag
For mer info om bekjempelse og kartlegging av skjeggkre, anbefaler vi www.skjeggkre.info

Vi kan anbefale boligkjøpere som har problem med skjeggkre om å ta kontakt med enten Oslo Skadedyrkontroll AS, Nokas Skadedyrkontroll eller Mycoteam for en skjeggkre vurdering.

Forsikringsselskapene sine motargumenter:

Vi ser nå at Protector Forsikring ofte dreier argumentasjonen sin over til at skjeggkre har blitt så vanlig at det ikke lenger utgjør en mangel. Viser her til følgende argumenter fra Protector Forsikring i en av våre skjeggkre saker:

  • «Skjeggkre er den type insekt man dessverre må forvente eksisterer i boliger i Norge etter hvert. Denne type innsekt er spådd å bli like vanlig som sølvkre»
  • «Skjeggkre blir stadig mer vanlig i norske hjem. Det understrekes i den sammenheng at boligen er solgt med et «som den er» forbehold, og at hva som går inn under «som den er»- forbeholdet må sies å være dynamisk»
  • «Skjeggkre er nå så vanlig at de finnes nesten i alle hjem»
  • «Selskapet vil anføre at skjeggkre ikke kvalifiserer til å utgjøre et vesentlig avvik fra forventbar stand jf. avhl.§ 3-9 annet punkt.»

Oslo Advokatkontor AS ved advokat Geir Nærø ser at Protector Forsikring sine saksbehandlere, advokatfullmektiger og advokater ikke alltid legger seg på samme linje og argumentasjon i skadedyr saker. Det legges opp til full frifinnelse i en sak og til heving av kjøpet med full erstatningsutbetaling i en annen sak.

Det er derfor ikke lett for den enkelte boligkjøper eller allmennpraktiserende advokater å vurdere grunnlaget for et krav om prisavslag eller heving av kjøpet i skadedyr saker – skjeggkre, brun pelsbille – majorstubille, rotter mv.

***

Advokat Geir Nærø - spesialist innen fast eiendom
Advokat Geir Nærø – spesialist innen fast eiendom

Advokat Geir Nærø har lang erfaring innen fast eiendoms rettsforhold og spesielt med skadedyr saker.

Ta kontakt med partner/ advokat Geir Nærø for flere opplysninger om tvistesaker ved boligkjøp:

Geir Nærø
Advokat/partner

E-post: geir@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 46 444 666

 

*Oversikt rettspraksis skjeggkre her innebærer en presentasjon av dommer og noen forlik som Oslo Advokatkontor AS kjenner til på nåværende tidspunkt. Oversikten er ikke uttømmende da vi har svært mange saker hvor det har blitt inngått forlik i tillegg. Dersom noen har kjennskap til øvrige dommer eller forlik bes dette oversendt slik at artikkelen blir oppdatert.

** Øverste bilde sett fra venstre: voksen skjeggkre (Ctenolepisma longicaudata) + nymfe skjeggkre + sølvkre (Lepisma saccharina).

Del artikkelen
Advokat Geir Nærø

Del artikkelen